Мы продолжаем публиковать ответы руководителей департамента земельных отношений Министерства имущественных отношений Нижегородской области на вопросы, касающиеся землепользования и землеустройства.
ВОПРОС. Возможно ли заключение договора аренды земельного участка под установку движимых объектов (металлических гаражей, торговых киосков и павильонов и др.) без оформления земельных участков (межевания, утвержденного проекта границ, кадастрового учета)?
ОТВЕТ. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом любого договора аренды земельного участка может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Кадастровому учету предшествуют утверждение проекта границ земельного участка органом местного самоуправления (в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности) и проведение работ по межеванию земельного участка.
ВОПРОС. Имеют ли арендаторы земельных участков, на которых расположены металлические гаражи, торговые киоски, павильоны и др. (если земельные участки оформлены), исключительное право на приватизацию этих земельных участков?
ОТВЕТ. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на указанных земельных участках. Металлические гаражи, павильоны и другие некапитальные сооружения являются временными объектами. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, временные объекты не относятся к объектам недвижимости.
Временными объектами являются здания, сооружения и оборудованные площадки, возведенные (оборудованные) на определенный срок, по истечении которого владелец объекта обязан его демонтировать (разобрать, снести) и освободить земельный участок. Следовательно, собственники данных объектов не имеют права на приватизацию земельных участков, занятых данными объектами, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
ВОПРОС. Постановлением главы муниципального образования гражданину предоставлен земельный участок под новое строительство в аренду на 3 года. В комитет по управлению муниципальным имуществом для оформления договора гражданин обратился 6 месяцев спустя. На какой срок должен быть заключен договор аренды? Возможно ли спустя 6 месяцев заключение договора аренды с момента выхода постановления о предоставлении земельного участка и предъявления требований к гражданину об оплате им арендной платы за истекшие 6 месяцев?
ОТВЕТ. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, в данной ситуации рекомендуется заключить с указанным гражданином договор аренды земельного участка по фактической дате подписания договора, но установить в договоре, что он действует с даты принятия постановления о предоставлении земельного участка в течение трех лет. Кроме того, установить, что арендная плата подлежит уплате арендатором с даты начала действия договора (т. е. он обязан уплатить арендную плату и за те 6 месяцев, в течение которых он не являлся для заключения договора).
ВОПРОС. Дом приобретен по договору купли-продажи на мать и дочь в равных долях, дочь несовершеннолетняя. Для того, чтобы продать дом, владельцы хотят заключить договор аренды земельного участка. В договоре аренды на стороне арендатора должны выступать мать и дочь или только мать?
ОТВЕТ. На стороне арендатора земельного участка должны выступать мать и дочь. В случае, если дочь несовершеннолетняя в возрасте от 14 до 18 лет, то она выступает на стороне арендатора с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей, попечителей (ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае, если дочь не достигла 14 лет, то она будет являться стороной по договору аренды, но от ее имени подписывать договор могут только ее родители, усыновители или опекуны (ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ВОПРОС. Возможна ли передача в аренду земельного участка, предоставленного ЗАО на праве постоянного (бессрочного) пользования?
ОТВЕТ. В соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставляются в аренду их собственниками. Таким образом, ЗАО, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не в праве передать его в аренду.
ВОПРОС. Кто и какими льготами пользуется при предоставлении новых земельных участков?
ОТВЕТ. В соответствии со ст. 28 п. 2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. До 1 января 2005 года льготой в виде бесплатного предоставления земельных участков пользовались граждане в соответствии с федеральным законом от 12 января 1995 года №5-ФЗ “О ветеранах”, федеральным законом “О статусе военнослужащих” от 27.05.98 г. № 76-ФЗ. С 1 января 2005 года положения, касающиеся бесплатного получения земельных участков, отменены в связи с вступлением в силу федерального закона “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации” и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ. В настоящее время сохраняются льготы по бесплатному получению в собственность земельных участков, предусмотренные законом Российской Федерации от 15 января 1993 года № 4301-1 “О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы”.
ВОПРОС. Разъясните основания и порядок предоставления юридическим лицам земельных участков бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ.
ОТВЕТ. В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации, случаи бесплатного предоставления земельных участков в собственность юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации. Это означает, что основанием для принятия решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком, о бесплатном предоставлении земельного участка в собственность будет являться либо федеральный закон, либо закон Нижегородской области. Случаи бесплатного предоставления земельного участка в собственность юридическим лицам федеральным законодательством и законодательством Нижегородской области не установлены.
ВОПРОС. Предприниматель без образования юридического лица имеет земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. На земельном участке находится объект, где гражданин осуществляет предпринимательскую деятельность. Имеет ли он право приобретения в собственность данного земельного участка по п. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации?
Возможен ли отказ и предложение приобрести возмездно в силу ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации?
ОТВЕТ. Указанное лицо имеет право на получение указанного земельного участка бесплатно. В случае, если у предпринимателя есть правоустанавливающий документ на земельный участок (акт о праве постоянного (бессрочного) пользования), то требование о приобретении им земельного участка за плату не правомерно.
ВОПРОС. Можно ли взять в аренду земельную долю?
ОТВЕТ. В соответствии с ранее действовавшими нормативными правовыми актами Российской Федерации, действительно, аренда земельных долей допускалась. Однако, в соответствии со ст. 9 вступившего в силу федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности. Таким образом, в настоящее время предметом договора аренды может быть только земельный участок, а не его часть (“виртуальная” земельная доля). Причем для того, чтобы взять в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, потребуется заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.
ВОПРОС. Гражданин является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который был предоставлен ему для ведения садоводства. Может ли он выкупить его, есть ли какие-то препятствия?
ОТВЕТ. В соответствии с федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, действие указанного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Таким образом, гражданин может выкупить указанный садовый участок.
Департамент земельных отношений
Министерства имущественных отношений
Нижегородской области проводит прием граждан по земельным вопросам
каждую четную
среду месяца с 14.00 до 16.00.
Запись по тел. 34-58-05.
Главное управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области
23 марта 2005 года проведет
“ГОРЯЧУЮ” ТЕЛЕФОННУЮ ЛИНИЮ по теме:
“Государственная пошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
На вопросы нижегородцев ответит заместитель руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области Евгений Николаевич ШАТАЛИН.
“Горячая” линия будет проводиться с 10.00 до 12.00 по телефонам 39-79-15 и 39-78-15.