|
Согласно исследованиям, проведенным
Ассоциацией российских банков (АРБ), в странах Евросоюза объем
ипотечного кредитования составляет 34 процента от внутреннего валового
продукта (ВВП), в США - 53 процента, в России - менее одного. Как же
обстоят дела с ипотечным кредитованием в Республике Алтай, отдельно
взятом субъекте Российской Федерации? Об этом мы и ведем разговор с
директором ОАО "Ипотечное жилищное кредитование в Республике Алтай"
Н.ТУЛИНОВЫМ.
- Николай Иванович, общеизвестно, что
цена квартиры в Горно-Алтайске почти такая, как, например, в Барнауле
или Новосибирске. И совсем не потому, что климат у нас здесь прямо-таки
субтропический, а потому что у нас цены "пухнут" ежегодно; что в
Горно-Алтайске практически нет так называемого рынка вторичного жилья, а
новые жилые дома строятся крайне медленно и, если называть вещи своими
именами, в карликовых объемах. Таким образом, согласно логике именно у
нас - широчайшее поле деятельности для ипотечного жилищного
кредитования, но оно, судя по всему, продвигается "со скрипом". В чём
причина, Николай Иванович?
- Вот вы зашли к нам и с порога удивились, что
мы, дирекция ОАО, ютимся в одной комнатушке, где у директора - ни
кабинета, ни секретарши. Отвечу вопросом: а зачем? Мы втроем - менеджер,
юрист, директор - в теперешних рыночных условиях именно то, что нужно
для эффективной работы акционерного агентства, которое должно быть ценно
не количеством управленцев, а качеством их работы.
- Именно это, качество работы, я и имею
в виду. Но ведь оно не столь уж и продуктивно, как хотелось бы, не так
ли?
- Начну с того, что ипотечное жилищное
кредитование - дело у нас сравнительно новое. Раньше мы к нему, образно
выражаясь, всё примеривались да пристреливались, а всерьез занялись лишь
два с небольшим года назад, набили "шишек", приобрели опыт, сделали
выводы из пройденного. Так вот, чтобы ипотека развивалась без сбоев и
срывов, нужна государственная "крыша", то есть ОАО должно быть не
очередной финансовой пирамидой, а ответственной организацией, где
контрольный пакет акций принадлежит государству, и контроль за
практическими действиями которого осуществляет тоже государство. Наш
главный акционер и контролер - это правительство Республики Алтай в лице
министерства имущественных отношений во главе с Виктором Васильевичем
Ромашкиным.
Далее. Чтобы в нашей финансовой деятельности
не происходили "спотычки" и "проколы", у нас есть квалифицированный
консультант и советчик - член Всероссийского банковского совета
(руководящий орган АРБ), председатель правления "Эл Банка" Александр
Николаевич Алчубаев. Положительный баланс этих составляющих очевиден.
Во-первых, узнав, что мы не "частная лавочка", нуждающиеся в собственном
жилье люди увереннее вступают с ОАО в партнерские отношения, не
опасаясь, что все наши обязательства в тот или иной момент могут
сказаться "фиговым листком". Во-вторых, "Эл банк", хоть и не на
длительный срок, но предоставляет значительные кредиты, позволяющие нам
всегда иметь под рукой так называемые оборотные средства.
- Не будучи финансистом-профессионалом,
я, Николай Иванович, попрошу некоторой "расшифровки" сказанного.
Во-первых, в чём суть ваших обязательств? Во-вторых, почему вы идете на
высокий процент кредитной ставки "Эл Банка"?
- Как я уже сказал, мы работаем под эгидой
правительства Республики Алтай, но вместе с тем мы - акционерное
общество. Следовательно, вправе выпускать акции, выдавать закладные, что
являются ценными бумагами, которые можно покупать и продавать, вправе
искать инвесторов (как юридических, так и физических лиц). Всё это,
разумеется, осуществляется по стандартам Федерального агентства
ипотечного кредитования. Мы берем в бюджете РА кредиты под небольшой
процент и возмещаем банку затраченные им на кредиты средства. Вот эта
разница в процентных ставках и есть наши оборотные средства, которые
идут на содержание аппарата ОАО, оформление необходимых документов по
сделкам с недвижимостью, хозяйственные расходы и пр.
Наши обязательства просты: обеспечить будущего
владельца личного жилья необходимым кредитом на период от года до 27 лет
под 15 процентов годовых, а под кредит уже - обеспечить семью жильем
(квартира, дом). При этом должны быть соблюдены следующие условия.
Во-первых, заключен кредитный договор между банком и будущим владельцем
жилья, 30 процентов стоимости которого владелец оплачивает сразу. Кредит
при этом не выдается на руки гражданину, а деньги поступают на его
именной счет, с которого снимаются только на уплату за будущее жилье.
Взять эту сумму на другие цели (покупку автомашины, поездку на курорт и
т.д.) гражданин при всем его желании просто не сможет, что заранее и
обговаривается в условиях кредитного договора.
Во-вторых, кредитополучатель заключает
отдельный договор со строителем-подрядчиком, если будущее жилье
(квартира, особняк) только строится. И, наконец, мы, ОАО, заключаем
договор с этим же подрядчиком, где обговариваем качество и сроки пуска в
строй действующих этого жилого дома. Как видим, система выверена и
направлена на обязательный возврат полученного кредита. Ну, а что
касается "Эл Банка", то здесь взаимный интерес: ОАО получает оборотные
средства, банк - физических лиц (клиентов-вкладчиков) на длительный
срок.
- У меня, Николай Иванович, в связи с
услышанным возникла следующая мысль. Мы не любим ходить в должниках -
таков уж наш менталитет, следовательно, большинство кредитозаемщиков
постараются рассчитаться с кредитом, допустим, не в течение десяти или
двадцати лет, а значительно раньше. Таким образом оборотные средства
суммируются сами по себе из досрочных возвратов кредитозаемщиков, и
здесь может выстроиться уже честная "пирамида", так?
- Не совсем. Допустим, одна семья рассчитается
с кредитом через три года, вторая через четыре и т.д. А "до того" чем
жить? Или возьмем другую сторону дела. Мы набрали группу в 30 человек,
которые заплатили враз по трети стоимости своей будущей квартиры. Сумма?
Да! Но ведь подрядчику-то нужно купить стройматериалы, выдать зарплату
своим рабочим, купить ГСМ, отремонтировать (приобрести новую, более
совершенную) технику и т.д., и т.п. И потом вы не берете во внимание еще
один немаловажный фактор - инфляцию, рост цен. Кредитозаемщик взял
деньги и ежемесячно возвращает их в течение ряда лет. На эти деньги нет
инфляции, нет роста цен. Вот почему долгосрочные кредиты невыгодны на
сегодняшний день для кредитно-финансовых организаций. То есть без
серьезных, объемных "вливаний" государства здесь никак не обойтись, что,
к слову, и делается в странах Евросоюза или США, потому-то там и столь
велик процент жителей, пользующихся ипотекой. А у нас? Правительство РА
планировало в 2004 г. вложить в ипотечное кредитование 4 млн. рублей.
Год, можно сказать, заканчивается, а нами получено только 1,7 млн.
рублей.
- Из этого следует, Николай Иванович,
что к ипотеке должно прежде всего подключаться государство, банки
(государственные и коммерческие), частные инвесторы (предприниматели,
физические лица, просто граждане, имеющие в "загашнике" энную сумму),
верно?
- Да! Именно эту задачу и ставит перед
властными и банковскими структурами, перед населением России наш
Президент, говоря об ипотечном жилищном кредитовании. В Горно-Алтайске,
например, сейчас более двух тысяч "бесквартирных семей", из них 150
семей стоят у нас в очереди на ипотечные кредиты. Мы, ОАО, получаем
деньги от Правительства РА, очередь продвигается, уступая места
следующим желающим. А если бы у нас были многомиллионные ресурсы?
К тому же еще одна важная деталь. Сейчас мы,
ОАО, ищем подрядчика-строителя. А будь у нас деньги, подрядчики сами бы
соревновались за получение нашего заказа, за ускорение строительства, за
максимальное качество выполненной работы. Более того, они, подрядчики,
не приобретали бы стройматериалы по мере поступления денег, а закупали
бы их сразу, по существующим на сегодня ценам, закупали бы полностью на
весь объект, а не "по чайной ложке". Вот при этих условиях и долги
бюджетозаемщиков скорее бы возвращались...
- И все-таки, Николай Иванович,
существующее положение, как мне кажется, не безнадежно, ведь у вас, как
у акционеров, есть возможность эмиссии акций, регулирования сроками
вкладов и процентными ставками, другие реальные меры для привлечения
инвесторов...
- Естественно. Мы сейчас "утрясаем" в
соответствующих инстанциях вопрос о дополнительном выпуске нового пакета
акций, также решаем дело со сроками, процентами и т.д. Например,
серьезный инвестор вложил в ипотеку 3-4 миллиона на срок в 5 лет. Ему
обеспечивается гарантия возврата средств по ставке не менее 10-12
процентов годовых, что выгоднее, чем в банке. Или пожилой человек
намерен вложить свои 200-300 тысяч сбережений в ипотеку на год-два. А
потому для него есть смысл ставку сделать не в шесть процентов, как в
Сбербанке, а гораздо выше. Словом, здесь вариантов и вариаций великое
множество, где главная цель - скорейшее обеспечение жильем население
республики. Кстати, все правительства хорошо знают закономерность:
население обеспечено в достатке жильем, значит, оно всегда будет
довольно правительством. В Советском Союзе, уместно вспомнить, каждый
генсек всегда обещал населению прежде всего решить квартирный вопрос...
Наверное, и нам грех забывать эту истину, которую ипотека может сделать
свершившейся реальностью.
А.МОРОЗОВ.
№
45, 2004 год |
Как
никогда, на этой неделе Рыбам нужно отнестись ко всему с большой серьёзностью.
От этого будет зависеть многое в вашей жизни. В понедельник очень возможна
некоторая прибыль. Во вторник, доверившись своей интуиции, вы сможете принять
единственно правильное решение. В среду и четверг вы почувствуете упадок сил, и
вам захочется уйти от повседневной действительности. В пятницу плохое настроение
ещё не пройдет, но уже наступит заметное улучшение. В субботу и воскресенье
появится уверенность в собственных силах, и вы поймете, что ваши надежды близки
к исполнению. 