Мы уже писали о том, что в начале мая в Нижний Новгород приезжала эксперт по жилищной политике, руководитель сектора социальных проблем жилищной сферы Фонда “Институт экономики города” Татьяна ЛЫКОВА. На семинаре, который назывался “Новое в жилищном законодательстве. Жилищный кодекс РФ. Управление жилыми домами. Организация и деятельность ЖСК и ТСЖ, правовое положение членов ЖСК и ТСЖ”, она рассказала о реализации Жилищного кодекса, а также ответила на вопросы председателей советов общественного самоуправления, товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов.
Оказалось, что темы, которые затрагивала Татьяна Борисовна, очень актуальны. Поэтому, несмотря на плотный график встреч, нам все же удалось взять у нее интервью. А начали мы с темы весьма болезненной... Она не раз поднималась и на страницах нашей газеты.
— Татьяна Борисовна, в Нижнем Новгороде, наверное, как и в других городах России, очень много домов, которые требуют капитального ремонта. Но Жилищный кодекс оперирует понятием собственника жилья и предусматривает его ответственность за содержание дома. Однако часто непонятно, как люди смогут найти огромные суммы на ремонт здания. Есть ли выход из этой ситуации? Как им быть?
— По Жилищному кодексу, за ремонт жилья, включая капитальный, отвечают собственники имущества. Соответственно, Жилищный кодекс говорит, что в общем случае собственники делают это за свой счет. Понятно, что эта ситуация плачевная для всей России, потому что жилищный фонд в плохом состоянии. Многие дома с упущенными уже сроками капитальных ремонтов — кровли, коммунальных сетей и так далее. Поэтому ремонт требуется для многих.
Проблема заключается в следующем. Муниципалитет в соответствии с Жилищным кодексом финансово обязан отвечать за капитальный ремонт только в размерах той доли, которая приходится на неприватизированные квартиры. Если из 100 квартир 3 не приватизированы, то муниципалитет отвечает за капремонт в финансовом размере — 3 процента от суммы, необходимой на этот капитальный ремонт. При этом решение о проведении капитального ремонта дома принимает не муниципалитет, а общее собрание собственников. В этой ситуации необходимы реальные кредитные механизмы, которые позволили бы жильцам брать займы на проведение ремонта, не закладывая свои квартиры и под невысокие проценты.
В чем трудность? В нашей стране вообще кредитный механизм пока развит слабо. Он только развивается. Чтобы получить кредит, банкам требуется залог. Понятно, что квартиры закладывать никто не будет. Скорее, возможен кредит под залог финансового имущества, то есть банковского счета, на котором лежат резервные деньги, либо счета, на котором собираются платежи за жилищно-коммунальные услуги. Но пока мало банков дают кредиты на небольшие суммы на длительный срок, а это именно то, что требуется жильцам.
К тому же спрос рождает предложение, это относится и к денежным средствам. Когда возникает спрос на кредиты, то и банки начинают понимать, что для них это может стать выгодной деятельностью. Мы надеемся, что спрос родит предложение, и эти механизмы заработают. Они должны начать работать в ближайшее время, потому что есть предпосылки, чтобы это развивалось. Но для тех жильцов, у которых сейчас сложилась патологическая ситуация с капитальным ремонтом, первая надежда — на возможность участия в капитальном ремонте бюджетов.
Есть проект федеральной целевой программы, которая называется “Поощрение инициативы и конкуренции в управлении жильем”. Пока это проект. И какова будет судьба этой целевой программы, сказать трудно. Но суть ее сводится к тому, чтобы на первых порах, пока такая болезненная ситуация и слабо развиты для этих целей кредитные механизмы, государство могло помогать в определенной степени тем жильцам, которые готовы самоорганизоваться.
Заявки на участие в целевой программе, в рамках которой при участии средств федерального бюджета, местных бюджетов и средств собственников квартир будут проводиться капитальные ремонты домов, будут собираться муниципалитетами. Формироваться пакет заявок должен на проектной основе, то есть для каждого дома должен быть готов проект с описанием проблемы и требуемой суммы.
А жильцы, которые хотят участвовать в этой программе, должны уже точно знать, что нужно сделать, кто это будет делать и за какую сумму. И эта сумма разбивается на доли: какую соберут жильцы, какую выделит муниципалитет, а какую — федерация. Пакеты таких конкурсных заявок формируются муниципалитетами и направляются в федеральную организацию (скорее всего, это будет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) для принятия решения. Эта организация будет являться распорядителем бюджетных средств. Это заложено сейчас в проект федеральной программы, и мы надеемся, что она будет принята до конца года.
Если нет, то все равно остается надежда, что муниципалитеты, хотя бы на первых порах, примут участие в финансировании капитальных ремонтов — хотя они и не обязаны, но могут это делать.
Примеры есть. Целевая грантовая муниципальная программа предоставления помощи в проведении капитального ремонта ТСЖ до последнего времени работала в Ростове-на-Дону. И там большая часть товариществ образовалась на базе уже существующего фонда, а не новостроек. Реализация программы нашла очень хороший отклик. Хотя, конечно, полностью город отремонтировать за эти средства невозможно, но, по крайней мере, их целевое попадание обеспечено.
— Слишком много придется менять в менталитете граждан и понимании ими того, кто должен отвечать за жилье. Своевременно ли, на ваш взгляд, принят Жилищный кодекс?
— На мой взгляд, Жилищный кодекс, с учетом тех положений, которые в него попали, должен был быть принят гораздо раньше. Дело в том, что жилищная реформа была задумана в начале 90-х годов, когда началась либерализация экономики страны. Реформа была задумана поэтапно и началась с приватизации. Затем был принят прогрессивный на тот момент закон “Об основах федеральной жилищной политики”, который предусматривал пятилетний переход на капитализацию в жилищной сфере: максимально быстрые темпы приватизации, отказ от бюджетного дотирования убытков жилищно-коммунального хозяйства, полную ответственность и понимание гражданами, на что расходуются собираемые ими средства, развитие конкуренции...
Однако либерализация других отраслей экономики прошла гораздо быстрее, а жилищно-коммунальное хозяйство отстало даже от темпов инфляции. И до 2000 года с учетом того, что законодатели делали еще шаги назад в этом плане — в 1996—99 годах, были продлены сроки отмены муниципальных бюджетных государственных дотаций жилищно-коммунальным предприятиям — не получилось быстрого перехода, который был задуман. К сожалению, это породило кризисную ситуацию. Мы привыкли думать, что, приватизировав квартиры, мы получили от государства этот подарок просто так, бесплатно, и по-прежнему за них будет отвечать государство. За 12 лет реформы мы уже привыкли к мысли, что так ничего и не изменится.
Жилищный кодекс предусматривает меры по закреплению и прав, и ответственности собственника за свое жилье. То, что сейчас это свалилось на наши головы, создает для многих болезненную ситуацию. Но через этот шок и боль пройти надо. Примерами могут быть действующие сейчас товарищества собственников жилья. По большей части, это дома, жильцы которых оказались в безвыходном положении — иного выбора, кроме как взять на себя ответственность за дом, у них не было. В равной степени это относится и к домам старой застройки, и новостройкам. Вновь построенные дома застройщик обязан передать кому-то, а отвечать за них могут только сами жильцы. В существующем фонде большинство ТСЖ образовалось, когда жители пришли к мысли, что качество муниципального обслуживания их не устраивает и придется все организовывать самим.
И товарищества, которые проработали несколько лет, назад в муниципалитет уже не пойдут. Они служат живым примером того, что эта “шоковая” терапия не такая уж болезненная. Можно научиться договариваться, находить компромиссы, согласовывать свои интересы, доверять правлению, которое выбрали...
Сейчас в России больше шести тысяч товариществ собственников жилья. Конечно, в масштабе всего нашего жилья это капля в море. Наверное, после принятия Жилищного кодекса их будет больше. Но не все созрели до самоорганизации. Многие будут по-прежнему полагаться на муниципалитет. Тем более что муниципалитетам вменено в обязанность через год — если собственники не определились с выбором — проводить конкурсы по управлению жилыми домами.
Кодекс предлагает тем, кто не хочет создавать ТСЖ, нанять профессиональную управляющую компанию. Это тоже хороший способ управления, но не такой гибкий, поскольку интересы жильцов в данном случае никто не представляет. Представлен только интерес бизнеса, который будет работать под собственную ответственность. И насколько ответственной будет компания, это еще вопрос.
— Созданы ли какие-то защитные механизмы от недобросовестных компаний?
— Защитные механизмы предлагают три кодекса — Гражданский, Административный и Уголовный. Управляющие компании работают на основе договоров. Все условия договоров прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах. В Жилищном кодексе по договору управления есть целая глава. Что там должно быть? Это, прежде всего, цена, то есть сколько жители готовы платить, а управляющая компания получать, и перечень услуг, которые входят в эту цену. Выполнение этого перечня услуг подтверждает, что компания работает добросовестно.
Какие меры контроля собственники применяют, чтобы убедиться, насколько качественно работает управляющая компания? Если какие-то из условий договора компания не выполняет, то законом предусмотрены санкции, вплоть до расторжения договора. Если кто-то из действующих лиц управляющей компании нарушает не только условия договора, но и должностные обязанности, то применяется Административный кодекс. А если речь заходит о халатности, нарушениях и воровстве, то вступают в силу меры Уголовного кодекса. В любом случае, если управляющая компания не устраивает, то можно расторгнуть договор и обратиться в другую компанию или, например, к ДЕЗу.
— Это делается через суд? Или контроль ведет жилищная инспекция?
— Государственная жилищная инспекция, по уставу, проверяет качество жилья, за которое отвечают собственники. Она имеет право, если жилье содержится плохо, оштрафовать собственников жилья в размере ставки, предусмотренной Административным кодексом. Если жильцы не считают себя виновниками правонарушения, то они могут выставить встречный иск управляющей компании. Туда они включают и расходы на штраф, который они заплатили за плохое состояние жилья. Управляющая компания отвечает перед собственником. И все конфликты решаются через суд. Это самый цивилизованный метод.
Другое дело, что судебная реформа у нас тоже еще в пути. Но существует система арбитражных судов, которые накопили огромный опыт работы по искам ТСЖ. Арбитражные судьи знают, что такое товарищества собственников жилья, а иски товариществ, в большинстве случаев, выигрываются. Также появился институт мировых судей, который решает конфликты между физическими лицами. И физические лица могут подавать иски на управляющую компанию, нарушающую их интересы.
— Наверняка, будет возникать много конфликтов, когда собственников не устраивают те условия договора, которые предлагает управляющая компания. Как такой договор может формироваться?
— Путем компромисса. Договор заключается по обоюдному согласию сторон. Жильцы на общем собрании договариваются между собой, какой перечень услуг они хотят получить и какое качество жилья и обслуживания они хотят иметь. Они могут договориться о той цене, которую согласны платить, то есть установить некий потолок. Управляющая компания, в свою очередь, представляет предложения о том, что она готова делать в конкретном доме, какие услуги она может предоставить, и выставляет свою цену, в которую включает свои затраты по оказанию того перечня услуг.
На основании компромисса при обсуждении перечня и цены достигается соглашение о существенных условиях договора. В этом же договоре могут быть прописаны санкции, которые собственники имеют право применять к управляющей компании, если она не удовлетворяет каким-то условиям. Управляющая компания, в свою очередь, может предусмотреть санкции при неплатежах.
— Имеет ли договор, принятый общим собранием, юридическую силу?
— Юридическую силу имеет решение общего собрания, принятое большинством жителей и оформленное протоколом, где записано, какое решение принято и при каких условиях. В этом случае документ будет иметь силу при судебных рассмотрениях и в дальнейшей реализации. Решение общего собрания при этом обязательно для выполнения всеми собственниками в доме, независимо от того, какое мнение они на собрании высказали, принимали ли они в нем участие или нет. Если решение принято большинством голосов, значит, его соблюдение обязательно для всех. Если кто-то решение не выполняет, то это повод для обращения в суд.
— Кто больше всего выиграет от реализации Жилищного кодекса — собственники новых домов или старых?
— Мне кажется, что Жилищный кодекс будет плюсом для всех. За последние годы ТСЖ массово создаются в новостройках. Понятно, что другого выхода для застройщиков нет. Застройщики вынуждены сдать дом в эксплуатацию. А сдавать надо кому-то. Отвечающими за этот дом становятся собственники жилья. Товарищество — инструмент отстаивания интересов собственников.
Но по ранее действующему законодательству застройщики имели возможность “штамповать” товарищества, не вступая в них. Они назначали временного председателя, который не являлся собственником данного жилья. И часто возникала ситуация, когда созданное застройщиком товарищество не устраивало собственников жилья, потому что на него вешали все долги застройщиков и все недоделки.
Жилищный кодекс эту ситуацию пресек. Теперь товарищество не может быть создано единолично по решению застройщика. Решение о создании товарищества должно приниматься на общем собрании тех лиц, которые будут иметь право собственности в доме.
Что касается существующих домов, то для товариществ собственников жилья, которые уже созданы, практически ничего не изменилось. Условия их деятельности остались прежними. Для товариществ, которые будут создаваться вновь, условия создания стали проще. Облегчилась процедура регистрации товариществ. Теперь ТСЖ регистрируются так же, как и все юридические лица, по той же процедуре. Отпала необходимость государственной регистрации кондоминиума, которая была прописана в старом законе. А вот для той массы людей, которая инертна и ничего не хочет, — да, Жилищный кодекс создает проблемы, потому что он требует от них проявления собственной активности и понимания ответственности за свое жилье.
— Как кодекс реализуется в других регионах?
— Что мы видим сейчас? Я бы это назвала затишьем перед бурей. Потому что Жилищный кодекс вошел в силу с 1 марта, но не все еще знают, чего он требует от жителей. Пока идет стадия распространения информации о том, что нужно и чего не нужно делать. Жилищный кодекс дает определенный срок, в течение которого будут идти притирка и укладывание законодательных норм в головах людей. Потом пойдет вал, когда встанет проблема выбора, необходимость принятия решений... Это будет болячка, которая начнет чесаться. Но пока она не начнет чесаться, она не заживет.
Думаю, что к концу этого года будет заметна активизация собственников жилья, которые дозрели до самоорганизации и принятия выбора. В 2006 году начнется активизация муниципалитетов, для которых наступит обязательство проводить открытые конкурсы на управление жилищным фондом для тех инертных собственников, которые не определились с выбором управления сами. Понятно, что не для всех муниципалитетов это легкая работа, поэтому многие сейчас уже заинтересованы, чтобы заставить людей самих принимать решения. И значительная часть людей, видимо, пойдет по пути найма управляющих организаций. Многие, возможно, перезаключат договоры с ДЕЗом.
Но... теперь и ДЕЗы будут работать в новых условиях. И если пока ДЕЗы работают по договору с муниципалитетом, который заключил договор на обслуживание жилья, по сути, ему не принадлежащего, то в настоящее время ДЕЗ должен будет заключить письменный договор с жильцами, да и то если только так решит общее собрание собственников квартир. А жители могут посмотреть в договор и сказать: “Нет, я хочу других услуг и по другой цене”. И такая ситуация может сложиться. Тогда и условия договора с ДЕЗами будут другие. Возможно, и цена договора будет другой. Пик этого “брожения”, как я полагаю, попадет на конец 2005 года и 2006 год.