В самый последний день нынешней зимы в Нижнем Новгороде побывал руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил МИШУСТИН. Он встретился с нижегородскими специалистами, работающими над созданием кадастра объектов недвижимости, и проанализировал состояние и перспективы развития этой работы в ПФО.
История реестров и кадастров объектов недвижимости насчитывает несколько веков. Сейчас Россия находится в начале пути построения единого кадастра объектов недвижимости, но с другими, более совершенными, техническими возможностями и малыми временными рамками и на огромном пространстве. Предстоит не просто учесть все объекты недвижимости, а сделать это так, чтобы этот учет представлял ценность для потребителей. Национальные кадастровые системы ряда стран включают в себя не только земельные участки, но и всю недвижимость. И везде присутствует система массовой оценки, обеспечивающая налогообложение недвижимости. Поэтому, создавая кадастр, необходимо выстроить процедуру учета, с тем, чтобы объект в конечном итоге мог быть признан правопригодным, а право на него могло быть признано возникшим.
Кадастр — комплексная система, содержащая документированные сведения, возникающая как в процессе формирования объекта недвижимости или его инвентаризации, так и непосредственно в ходе его кадастрового учета и последующей регистрации прав на него. Кадастровая система призвана обеспечить: правообладателей — гарантиями прав на имущество; систему налогообложения — актуальными сведениями об объектах налогообложения; рынок недвижимости — открытой и достоверной информацией о земельных участках и связанных с ними улучшениях; систему органов государственного и муниципального управления — информацией для формирования и проведения государственной политики в сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.
Процессы создания и использования кадастра должны быть прозрачными и эффективными, а сведения — актуальными и достоверными, имеющими юридическую значимость. Общество, лишенное подобных сведений, в современных условиях не может сохранить высокие темпы экономического роста, а следовательно, и обеспечить себе устойчивого развития.
Решение возложенных на Роснедвижимость задач по созданию в России единого кадастра объектов недвижимости всех категорий требует наличия актуальной топографической основы, цифровых картографических материалов различных масштабов, развитой сети пунктов государственной геодезической и опорных межевых сетей, применения высокоточных средств спутникового глобального позиционирования, материалов аэросъемки и космического дистанционного зондирования высокого разрешения.
Поскольку все объекты кадастрового учета являются географически привязанными, нельзя обойтись без использования современных геоинформационных технологий. Это наиболее эффективный и рентабельный способ решения проблемы интеграции и использования пространственных данных для принятия решений. Роснедвижимость крайне заинтересована в актуализации крупномасштабной картографической основы. Без нее не могут быть созданы ни кадастровые карты и планы земельных участков, ни осуществлено дежурство кадастровых карт территорий, ни проведены работы по территориальному землеустройству и межеванию земель. Нынешняя ситуация, когда обновление картографической основы осуществляется с частотой 30—40 лет, является неприемлемой.
Особенно значима роль кадастра в современной рыночной экономике. Кадастровый учет объектов и государственная регистрация прав на них, наряду с обеспечением гарантий прав собственности со стороны государства, стали непременным условием привлечения кредитов и инвестиций.
Кредитор и инвестор готовы давать деньги, когда понимают, под какие гарантии просит их заемщик, и что именно он, заемщик, может эти гарантии заявлять. Банки могут неоднократно инвестировать значительные средства под стоимость недвижимости. В развитых странах до 50 проц. кредитов предоставляется посредством ипотеки, что делает кадастр мощным катализатором роста экономики в этих странах. Механизм привлечения средств увеличивает финансовый потенциал страны за счет того, что финансы, вложенные в недвижимость, фактически возрастают на стоимость кредитов и инвестиций. Вложенные средства начинают работать на экономику, доходы бюджета растут.
Рост экономики, которому способствует кадастр, происходит в основном за счет включения новых стоимостей в гражданский оборот, и в меньшей степени за счет точности оценки. Как следствие, начинает расти и инвестиционная привлекательность регионов.
Решение о создании Роснедвижимости стало логичным и важным шагом реформ, связанных с совершенствованием государственного управления, развитием земельно-имущественных и налоговых отношений.
В рамках реформы земельно-имущественных отношений решение правительства РФ о переходе к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости соответствует наилучшему мировому опыту промышленно развитых стран. Единый кадастр должен поглотить разрозненные системы: земельного кадастра, технического учета, градостроительного кадастра, а также ряд других ведомственных реестров и регистров.
В налоговой реформе, начиная с 1 января 2006 года, принципиален переход к расчету налоговой базы на основе кадастровой стоимости земельных участков. Далее будет происходить переход к оценке и иных объектов недвижимого имущества на основе массовой кадастровой оценки. В ближайшее время государственная кадастровая оценка будет основываться на рыночных ценах.
Подготовка сведений для целей исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков — очень трудоемкая задача, основу которой составляют работы по инвентаризации сведений обо всех земельных участках на территории субъекта РФ. Сегодня отчеты о ходе оценки указывают на то, что в итоге будет выявлено больше земельных участков, чем изначально предполагалось.
Подготовку сведений для целей исчисления земельного налога необходимо завершить до июня 2005 г. Только на этой основе можно в дальнейшем рассчитывать на достижение прогнозируемой динамики увеличения поступлений земельного налога в консолидированный бюджет РФ. Социально-экономическая значимость проводимых Роснедвижимостью в данном направлении работ очевидна. Ее последствия практически затронут каждую российскую семью, каждый хозяйствующий субъект, каждое административно-территориальное образование на территории России. От качества выполнения данной задачи будет зависеть не только полнота сбора налога и охвата территории налогообложением, но и во многом реакция общества на проводимую правительством РФ реформу имущественных налогов в целом.
В ПФО ведется серьезная работа по развитию систем ведения государственного земельного кадастра и государственной оценки земель, совершенствованию технологий и повышению качества услуг, оказываемых гражданам, хозяйствующим субъектам, органам власти и управления. Территориальные органы Роснедвижимости в ряде субъектов ПФО реализовали инициативные проекты, во многом содействующие развитию систем кадастрового учета.
Так, например, развитие информационной и технологической базы кадастра в Республике Башкортостан позволяет практически в течение суток осуществить обработку любого запроса пользователей и выдать требуемые сведения из кадастра. В этом отношении это несомненный лидер среди кадастровых органов России.
В Самарской области создана одна из лучших и наиболее полных цифровых картографических основ ведения кадастра. Конструктивная работа нашего территориального органа с администрацией области, с органами местного самоуправления позволила консолидировать средства и внедрить самые современные геоинформационные технологии. Это заметно повысило качество работ по землеустройству и кадастровому учету земель.
В Кировской области реализован пилотный проект по переходу к централизованной схеме кадастрового учета, при которой заявки от пользователей принимаются на местах, в так называемых “фронт-офисах”, а окончательная обработка поступивших документов и постановка земельных участков на кадастровый учет осуществляются в “бэк-офисе” в областной “Земельной кадастровой палате по Кировской области”. Существенный эффект достигнут в качестве выполняемых работ за счет возможности концентрации высококвалифицированного персонала и внедрения средств автоматизации. Аналогичные примеры можно привести и по другим субъектам ПФО.
Округ обладает огромным земельным потенциалом — 103,7 млн га. При этом значительная часть земель (31,7 проц.) уже находится в частной собственности. Остальная часть в значительной степени представляет собой массив земель, находящихся в государственной собственности.
Процессы разграничения госсобственности на землю пока затронули лишь небольшую часть этих земель. Так, в собственности РФ из данного массива к настоящему времени отнесено 7,6 проц., к собственности субъектов РФ — 0,1 проц., к собственности муниципальных образований — 2,1 проц. То есть впереди еще очень много сложной работы по разграничению более чем 58,5 проц. территории ПФО.
В массиве земель, находящихся в частной собственности, значительная часть приходится на земли сельхозназначения с не распределенной и не выделенной в натуре долевой собственностью.
Для обеспечения реального права частной собственности на землях указанной категории предстоит выполнить огромный объем работ по территориальному землеустройству, перераспределению земель, с последующим выделением в натуре каждого конкретного земельного участка и постановкой его на учет в государственном земельном кадастре.
Достаточно остро в округе стоит вопрос с подготовкой к переходу на новую систему земельного налогообложения. Это обусловливается тем, что в данном случае необходимо не только выполнить кадастровую оценку земель (т. е., по сути дела, сформировать ценовые зоны на территории округа), но и выявить все земельные участки, которые были сформированы с начала проведения земельной реформы, и установить кадастровую стоимость для каждого из них.
В большинстве субъектов ПФО основные категории земель оценены практически полностью. При этом в большинстве случаев наиболее важные с экономической точки зрения земли были оценены в 2001—2002 г.г.
Сложнее обстоит дело с выявлением и внесением в оценочные описи всех земельных участков на территории округа. Проблема в том, что на начальной стадии земельной реформы до вступления в силу в 2000 г. федерального закона “О государственном земельном кадастре” правоустанавливающие документы на земельные участки выдавались как земельными комитетами, так и сельскими советами, органами местного самоуправления, БТИ и т. д.
Сравнивая реальную картину по ортофотоплану территории с учетными сведениями государственного земельного кадастра и данными других источников — архивов местных советов, БТИ, сведениями налоговой службы, можно понять, что значительное количество земельных участков остается не выявленным, а, следовательно, выпадает из налогообложения и ни в коей степени не работает на пополнение местных бюджетов. Именно здесь и кроется основная проблема. Следует отметить, что по сравнению с другими федеральными округами ПФО выглядит лидером в части внесения выверенных сведений о ранее сформированных земельных участках в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ). Это крайне важно, поскольку, согласно действующему законодательству, именно сведения из ЕГРЗ являются юридически значимыми для налоговых органов при установлении размера земельного налога.
На сегодняшний день по ПФО в целом доля земельных участков, сведения по которым внесены в ЕГРЗ, составляет 57 проц. от общего количества земельных участков, составляющих 8,8 миллиона единиц. Это в 1,7 раза превышает аналогичный показатель по РФ в целом, составляющий 33 проц.
Из 25-ти субъектов РФ, входящих в ПФО, 11 уверенно преодолели 60-проц. рубеж, а в 5-ти количество внесенных в ЕГРЗ участков превысило 80 проц.
Сложившаяся ситуация естественно определяет и потребности в финансировании для завершения работ по установлению кадастровых стоимостей земельных участков, чтобы в соответствии с принятым законодательством приступить с 1 января 2006 г. к взиманию земельного налога на основе кадастровой стоимости.
Показательно, что если в 2004 г. бюджеты муниципальных образований выделяли сравнительно небольшое количество средств на проведение кадастровой оценки, то в проектировках бюджетов на 2005 г. планируемые по ПФО ассигнования из бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов значительно возросли. Однако наметившаяся положительная тенденция по формированию консолидированного бюджета из всех источников не решает проблему по округу в целом.
По оценкам Роснедвижимости, в 2005 году для полного завершения работ по округу необходимо 339,4 млн руб. По имеющимся данным запланировано финансирование лишь на сумму 198,7 млн руб. (из федерального бюджета — 68,7 млн руб., из бюджетов субъектов РФ — 103,0 млн руб., из бюджетов муниципальных образований — 27,0 млн руб.). Дефицит составляет 140,7 млн руб. А это значит, что отсутствие средств не позволит внести в кадастр и рассчитать кадастровые стоимости почти для 3,3 млн земельных участков (или для 37 проц. от общего количества 8,8 млн земельных участков в округе), которые выпадут из перечня земельных участков, подлежащих налогообложению в 2006 г. Учитывая, что земельный налог является теперь местным налогом и не поступает в федеральный бюджет, необходимо принять неотложные меры по выделению дополнительных средств на завершение подготовки к переходу на новую систему имущественного налогообложения.
Данные по Нижегородской области свидетельствуют о существенном повышении уровня сбора земельного налога на землях поселений под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания. В то же время под домами индивидуальной застройки налоговое бремя несколько уменьшится, что чрезвычайно важно для граждан с малым уровнем доходов.
Для земель промышленности вне черты поселений значительное повышение земельного налога ожидается только для земельных участков под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог. По остальным объектам на землях данной категории земельный налог практически останется на ожидаемом уровне 2005 г. По землям же сельхозназначения прогнозируется незначительное увеличение налоговых поступлений по сравнению с оценками на 2005 г.
Последнее обстоятельство может трактоваться, с одной стороны, как более справедливое перераспределение налогового бремени в свете проводимой налоговой реформы, с другой стороны, оно свидетельствует и о явном несовершенстве действующих правил проведения кадастровой оценки земель.
Действительно, исходная оценка для установления кадастровых стоимостей земельных участков на территории области проводилась в 2000—2001 гг. За это время произошло существенное развитие рынка земли и недвижимости, не учитываемое, однако, при проводимом расчете кадастровых стоимостей.
Во всех странах с рыночной экономикой эта проблема решается путем регулярной переоценки земель с учетом актуальных рыночных факторов, влияющих на величину кадастровой стоимости.
Органам местного самоуправления и администрациям субъектов РФ целесообразно продумывать стратегию проведения переоценки своих земель, планировать необходимые ассигнования на проведение инвентаризационных и оценочных работ, использовать экономические модели для управления земельными ресурсами в интересах устойчивого развития регионов.
По мнению Роснедвижимости, показатели развития работ в сфере информационного наполнения государственной кадастровой системы могут быть использованы при оценке деятельности субъектов РФ в составе округа.
В качестве прямых критериев могут использоваться данные: а) по степени проведения инвентаризации земель на территории субъекта РФ и внесению учетных сведений в Единый государственный реестр земель; б) по степени завершенности работ по кадастровой оценке земель и установлению кадастровых стоимостей земельных участков; в) по степени наличия обновленного планово-картографического материала на территорию субъекта РФ; г) по темпам передачи ранее накопленных сведений из органов технической инвентаризации в территориальные органы Роснедвижимости для проведения государственного технического учета объектов градостроительной деятельности.
По материалам пресс-службы федерального агентства кадастра объектов недвижимости.