Вместе с Россией молодой рынок недвижимости прошел ряд знаковых этапов. Начало его развития относится к 1991 году, когда шел период первоначального накопления капитала. Затем отмечается его становление и бурное развитие. Если рассматривать лишь один его параметр — цены, то мы увидим, что они выросли тогда в 11—12 раз. Для периода с 1995 по август 1998 года характерны стабилизация и колебания цен в пределах 10-15 процентов. Послекризисное время наступает для рынка недвижимости с 2000 года. Рынок, конечно, еще не стал по-настоящему цивилизованным, но уже далеко продвинулся в этом направлении.
Основные тенденции современного рынка недвижимости анализирует директор Нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна РОМАНЧЕВА.
Первое, что хочется отметить, — это повышение роли первичного рынка жилья как источника удовлетворения потребностей населения. Витрина его достаточно богата. Есть программы строительства доступного жилья, строится элитное жилье, возводятся коттеджные поселки, малоэтажные дома, которые к элите относятся в большей степени. Если на первых этапах развития рынка недвижимости отсутствовала законодательная база, работали маклеры, то сейчас мы видим, что законодательная база развития первичного рынка жилья, наконец, начинает выстраиваться. Естественно, до идеальной ситуации еще далеко, но есть закон о долевом участии в строительстве, который достаточно сильно защищает дольщика. Мы уже видим в законодательных актах само понятие договора о долевом строительстве жилья, который раньше был просто “наезжен” рынком, а юридические аспекты не прописаны. Это были или договоры строительного подряда, или простого товарищества, или совместной деятельности. Сейчас все точки над “i” начинают ставиться. С введением законодательной базы серьезно меняется роль как застройщика, так и конечного потребителя. Есть также ряд местных законодательных актов, влияющих на развитие первичного рынка жилья.
Еще одна тенденция современного рынка: дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене. Это тенденция снижения роста цен на доступное, типовое жилье и приближение элитного к мировым стандартам, а следовательно, увеличение его цены.
Сейчас кривая накоплений населения на банковских счетах, будучи до этого стабильной, идет вниз, что говорит о том, что люди “выбирают” свои деньги. Разумеется, цены выросли практически на все, но все же главная причина в развитии систем кредитования. Стало намного легче купить машину или дорогую бытовую технику , и люди делают эти покупки путем предоставления кредитных ресурсов. Квартира менее доступна. Между тем мы наблюдаем снижение темпов роста цен на доступное жилье. При его строительстве застройщик стремится применять дешевые технологии — типовые панели, высотки, которые имеют более низкую себестоимость по сравнению с низкоэтажным элитным жильем, где на квадратный метр приходится больше затрат.
О дифференциации говорит и рост строительства в Заречной части города, хотя совсем недавно львиная доля объектов строилась в исторической части и около нее. Если раньше в Приокском районе жилье практически не строилось, то на сегодняшний день 8 объектов уже заявлено и несколько находится в стадии проектирования. Это самый сложный в привлечении покупателей район, и цены на жилье здесь не самые высокие. Щербинки в основном жили в рамках вторичного рынка, а сейчас идет строительство. Все зависит от спроса.
Самый дорогой спальный район (из строящихся спальных районов) — Верхние Печеры. Затем идет Мещера, которая продолжает бурно застраиваться: это и проект “Стройинвестрегиона”, и “Дом у озера”, “Инжил” с улицы Бетанкура. Оживление наблюдается в Заречье, во всех его районах. Таким образом, мы имеем значительное увеличение объемов строительства, и основной осваиваемый сегмент рынка — это доступное жилье. Некоторые опасения вызывает судьба ипотеки, которая еще не развита. Есть банковские кредитные программы. Например, Сбербанк работает с компанией “Жилстрой” в “Медвежьей долине”. Но застройщик уже задумывается о том, как население будет выплачивать кредит, какие системы кредитования нужно применить.
Настоящего элитного жилья на нашем рынке практически нет. Его мало. Но его и должно быть немного, так как процент VIP-класса у нас невелик. Но даже для того VIP-класса, который сейчас есть в Нижнем Новгороде и который меняет свои приоритеты и жилье, рынок не так уж и много может предложить. Элитные квартиры площадью в 200—300 квадратных метров попадают в настоящее время в разряд “бывшей элиты”. Для элитного жилья и сейчас квартиры больше чем в доступном, но все же не такие, как раньше. А квартиры площадью под 300 квадратных метров, скорее, относятся к такому типу жилья, как пентхаусы.
Достаточно серьезные тенденции на рынке нежилой недвижимости. Речь прежде всего идет о расширении спектра торговых и офисных объектов, своего рода ассортимента помещений, который предлагает рынок. Согласитесь, что наряду с торговыми центрами должен быть и магазин в доме. Формат “магазин в доме” от нас никуда не уйдет. Но торговых центров у нас появляется все больше и больше. На сегодня заявлено достаточно много проектов строительства новых торговых центров. “SPAR” уже шагнул за пределы Нижнего Новгорода, построив на Бору и в Дзержинске гипермаркеты. “Олсен” открыл на Московском шоссе центр площадью 4,5 тысячи квадратных метров, “Metro Сash & Carry” летом планирует открыть свой центр площадью 10 тысяч квадратных метров, компания “Мосмарт” весной приступает к строительству торгового центра на Варе в Московском районе, на площади Жукова строит гиперцентр. Достраивает пятиэтажный торговый центр площадью 26 тысяч квадратных метров производственная группа “Земляне”... Вообще, около 8 торговых новых центров заявлены на строительство в Нижнем Новгороде. Это результат процесса регионального развития сетевых компаний, которые в разных форматах, в разных объемах заходят в региональные центры. Такова их стратегия.
Центры становятся не только торговыми, но и развлекательными. “Этажи” — пример этому. Но вот “Шоколад” — развлекательно-торговый центр: у него есть многозальный кинотеатр, ряд торговых точек известных мировых компаний. Цель таких центров — предоставить потребителю все услуги в одном месте и высокого качества. Меняют свое лицо и ранее существовавшие торговые центры. К примеру, “Аврора” ведет интенсивное строительство, расширяет свои площади, там будут и гипермаркет, и парковка. Расширяются “Новый век” в Автозаводском районе, “Сормовские зори”.
Еще одна яркая тенденция — растет спрос на услуги, связанные с развитием зон отдыха и рекреаций. Наблюдается большое строительство в зоне Гребного канала — там открылся ресторан “Робинзон”, построен гостиничный комплекс “Александровский сад”, начал работу “World-класс”, для города серьезный, знаковый оздоровительный проект. Много проектов заявлено. Это та недвижимость, куда инвесторы вкладывают деньги. Кроме того, продолжается строительство многозальных кинотеатров.
Продолжая анализ тенденций на рынке недвижимости, нужно отметить и процесс дифференциации фирм, которые занимаются этим рынком, риелторских компаний. Если раньше они существовали в “чистом” виде, работая как брокеры, оказывали услугу двум сторонам — продавцу и покупателю, то сейчас происходит процесс укрупнения компаний, волнообразное возникновение мелких, “вымывание” середины. Часть компаний осваивает девелоперский рынок, и их основным делом становится деятельность заказчика строительства. Крупнейший девелопер в Нижнем Новгороде — компания “Выбор”, большие строительные мощности у “Кварца”. Часть фирм начинает сотрудничать с банковскими структурами, и этот процесс будет продолжаться. Брокерская услуга начинает приобретать в каждой компании свое индивидуальное лицо.
Когда рынок монополизирован или слабо развит, что там делать маркетологу? Но сейчас, когда идет такое увеличение объемов строительства и городские власти намерены еще увеличить их не менее чем на 30—40 процентов (в этом году в планах построить около 500 тысяч квадратных метров жилья), то необходимо анализировать проект на ранней стадии проектирования, выявлять, насколько он будет эффективен, какую доходность принесет, какие цены будут наиболее приемлемыми. При инвестициях в недвижимость роль маркетинга повышается. Маркетолог, как правило, дает и пессимистичный, и оптимистичный прогноз, то есть анализирует и худшие, и лучшие варианты. Он прописывает стратегию продаж для застройщика, его прогнозы основаны на фактах, статистике, с которыми не поспоришь.
Мы обычно по каждому району даем прогноз — какие квартиры, с какой площадью будут востребованы именно в этом месте, нужны ли там нежилые помещения, в каком соотношении. При строительстве офисных и торговых помещений важны их формат и объем, их позиционирование. Маркетинг — это требование рынка, а маркетолог — не просто рекламист.
На рынке широко начал развиваться нэйминг — присвоение построенным комплексам названия. Имена даются красивые, звучные, чтобы покупателям было приятно, криэйтно. Но ведь любой криэйт должен основываться на маркетинговых исследованиях. При генерировании идей по присвоению названия жилому комплексу надо создавать поле генерации, понимать, что для потребителя понятно и насколько ему будет близко то или иное название. Процесс становления рынка как рынка цивилизованного еще не закончен. Экономическая и политическая стабильность в стране способствует этому, но есть и ряд препятствий для инвестиционного развития. Во-первых, это высокие риски при осуществлении строительных проектов, и при нецивилизованном рынке они существенно возрастают. Во-вторых, мешает длительный период получения прав на застройку, который значительно снижает эффективность результата. В-третьих, незаинтересованность банковских структур в части этих проектов.
Около 37 процентов офисных площадей находится в исторической части Нижнего Новгорода. Это способствует большой концентрации там деловой активности. И на сегодняшний день заявлен ряд крупных проектов строительства офисных зданий в этой же части города. Если мы говорим о дифференциации, то она и здесь имеет место. Есть арендаторы офисов класса А и В, есть офисы класса С и D. И всем надо на этом рынке жить! Появляются компании, которые требуют нового качества жизни. Есть спрос, и передовые девелоперы откликнулись на него и начали строить новые офисы по новым условиям качества. Но вместе с тем существует большая проблема — транспортная. Сегодня в центре города автомобили двигаются с черепашьей скоростью. А будут ездить еще медленнее! Даже если застройщик обеспечит необходимое количество парковочных мест (для офисов класса А норма — одно такое место на 100 квадратных метров, а, к примеру, офис, который строит “Столица Нижний”, будет 22 тысячи квадратных метров), то все равно передвигаться в центре города на автомобиле будет проблематично. Транспортные потоки уже сейчас предельные. Постоянные пробки на нескольких проездных улицах — Горького, Варварской, Ильинской. 70 процентов населения у нас живет в Заречной части, и переехать через мосты — большая проблема. Есть планы по перемещению делового центра в район Старого Канавина, на Стрелку, но пока это долгосрочные планы. Транспортная проблема будет оказывать существенное влияние на развитие офисного рынка, и если сейчас мы еще не так сильно это ощущаем, то потому, что заявленные громадные 3—4 центра не построены.
Весной всегда оживляется рынок загородной недвижимости. 49 процентов предложений — Богородское и Кстовское направления, а также в районе Горьковского моря, что связано с зоной отдыха, которая там сложилась. Весной, как правило, сдаются объекты, которые по тем или иным причинам не смогли достроить в конце года.