Если вы купили земельный участок и, потирая руки от нетерпения и счастья, уже видите себя стоящим на резном крыльце своего нового дома, не торопитесь верить всему, что привиделось в розовых мечтах. Даже если ваш портфель отяжелел от солидного пакета правоустанавливающих и правоопределяющих документов на земельный участок, еще не факт, что вы, как законный владелец земли, действительно сможете построить на ней дом.
Эту историю рассказал нижегородец Петр Ерофеев, внимательно читающий все материалы нашего еженедельника, посвященные земельным отношениям. Началась она летом 2003 года. Петр Ерофеев решил построить жилой дом и купил в садоводческом товариществе участок № 125 в Советском районе Нижнего Новгорода — чуть более четырех соток земли. 4 августа 2003 года он получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Предыдущий его хозяин еще в феврале 2003 года получил ответ из ГлавУАГа администрации Нижнего Новгорода о возможности изменения целевого использования садового земельного участка № 125 с последующим использованием его под индивидуальное жилищное строительство.
Петр Ерофеев сделал межевание участка, согласовал с соседями его границы и для того, чтобы на законных основаниях изменить его целевое назначение, отправился к руководству садового товарищества “Энергетик”, в пределах которого находились ерофеевские сотки. В члены товарищества Петр Владимирович не вступал, так как не собирался заниматься садоводством и огородничеством. Он хотел на своей земле построить жилой дом. Выдать необходимую справку об отсутствии членства в садовом товариществе “Энергетик” ему, однако, отказались. Соответственно не получил он и документов об отсутствии задолженности по оплате, договор о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования, а также протокол об отсутствии споров по границам владельцев соседних участков.
И тогда, изрядно потрепав нервы, Петр Ерофеев пошел в Советский районный суд Нижнего Новгорода. Он обратился сюда с иском к садоводческому товариществу “об устранении препятствий в осуществлении его прав на изменение целевого назначения принадлежащего ему по праву собственности земельного участка, понуждении к заключению договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования, а также о понуждении к предоставлению документов, необходимых ему для изменения целевого назначения земельного участка”. Решение суда подтвердило, что, в соответствии со статьей 8 Земельного кодекса РФ, изменение целевого использования земельного участка в садоводческом товариществе отнесено к компетенции администрации Нижнего Новгорода. Главный архитектор Нижнего Новгорода на запрос многострадального собственника земельного участка ответил, что в соответствии с генеральным планом развития Нижнего земельный участок №125 расположен в границах жилой зоны, на территории, предназначенной в перспективе для трансформации существующих садовых участков под индивидуальное жилищное строительство. В связи с градостроительной ситуацией, отмечалось в письме главного архитектора города, считается возможным изменить целевое назначение земельного участка с последующим его использованием под индивидуальное жилищное строительство при условии возможности подключения к инженерным коммуникациям.
Кроме того, в решении суда отмечалось, что со стороны ответчика имеет место злоупотребление правом. Суд обязал садовое товарищество “Энергетик” заключить с Петром Ерофеевым договор о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей и имущества общего пользования. Председатель правления садоводческого товарищества “Энергетик” Надежда Паршина иск не признала. Она считает, что Ерофеев как собственник земельного участка, находящегося территориально в товариществе, обязан заплатить вступительный взнос (500 рублей) и погасить образовавшуюся задолженность (деньги на ремонт водопровода, за неотработанные субботники, оплату за воду. Всего 1244 рубля). В то же время, не являясь членом садового товарищества, Ерофеев вовсе и не должен выходить на субботники и дежурства садоводов, платить различные взносы. Почему-то вспоминается известный сатирик Михаил Задорнов с его постоянными восклицаниями: “Только в России может быть такое!”.
Председатель правления садоводческого товарищества в суде выразила готовность заключить с Ерофеевым договор пользования объектами инфраструктуры. А что касается запрашиваемых им документов, то правление предоставит их, если только он оплатит всю задолженность перед товариществом. Вот так, оказывается, можно стать должником организации, даже не являясь ее членом. Суд обязал Петра Ерофеева заключить такой договор с правлением садового товарищества, а того — выдать все необходимые для изменения целевого назначения земельного участка документы.
Это было год назад. Документы Петр Владимирович так и не получил. Но и договор не подписал. В декабре 2005 года новый руководитель Главного управления архитектуры и градостроительства Нижнего Новгорода на очередной запрос Петра Ерофеева ответил, что для изменения целевого назначения его земельного участка нужно получить разрешение на строительство в городской администрации, а для этого...
Правильно! Необходимо предоставить документы от садового товарищества, выдать которые того обязал районный Советский суд. Сколько еще ходить по коридорам администрации таким собственникам земли, которой они не могут распорядиться, хотя все правоустанавливающие документы оформлены? Если уж решение суда чиновникам большим и маленьким — не указ, то что же все-таки можно в этой ситуации сделать? На сегодня вопрос риторический.
Согласно федеральному закону “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, садоводческое товарищество представляет собой юридическое лицо, образованное из добровольных членов. Принцип добровольности должен лежать в основе всей деятельности такого товарищества. В данной ситуации владельцу земельного участка Петру Ерофееву вступать в члены садового товарищества “Энергетик” не нужно, никто принудить его к этому не может (тем более заставлять платить вступительный взнос). В правлении “Энергетика” обязаны выдать все требуемые Ерофеевым документы. Что касается его договора по использованию инфраструктуры на территории садового товарищества, то владелец земельного участка № 125 по желанию может заключить такой договор или с садовым товариществом, или же с другой организацией, которая будет исполнять необходимые функции по обслуживанию данного участка.
РАЗЪЯСНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА.........
Земельная реформа в Нижегородской области дала возможность тысячам нижегородцев стать собственниками земельных долей, имеющими в собственности более двух миллионов участков сельскохозяйственного назначения. Сейчас они активно вовлекаются в гражданский оборот, поэтому необходимо обеспечить условия наиболее справедливого оборота таких земель.
Большинство сельскохозяйственных организаций области осуществляет свою деятельность на основе аренды угодий у собственников земельных долей. Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” обязывает арендодателей привести все заключенные договоры аренды земельных долей в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ. Закон полностью пересматривает сложившиеся договорные отношения между собственниками земельных долей и сельскохозяйственными организациями. Оформление земельных отношений между собственниками земли и ее пользователями должно отвечать интересам обеих сторон. Оно должно гарантировать: первым — вознаграждение за использование их земли, вторым — права пользователя, а значит, возможность стабильного развития сельхозорганизации в долгосрочной перспективе.
Действующее законодательство предусматривает возможность аренды только тех земельных участков, которые поставлены на кадастровый учет. Обязательно должно учитываться единогласное волеизъявление всех участников долевой собственности. Сведения о земельных массивах внесены в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) на основании земельно-кадастровой документации. В соответствии с ней был составлен отчет о наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям. При единогласном волеизъявлении всех участников долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения возможно было бы заключение договора аренды земельного участка вместо ранее заключенного договора аренды земельных долей. Но угодья предоставлялись в начале 90-х, за это время до 30 процентов участников общей собственности по разным причинам выбыли из списков собственников. Поэтому остальные 70 процентов не могут распорядиться землей, находящейся в их собственности. Чтобы оформить новые договоры аренды, собственники земельных долей должны выявить реальных собственников, объединить их земельные доли в отдельный конкретный участок, провести землеустроительные работы, поставить на кадастровый учет сформированный земельный участок, зарегистрировать право общей собственности в Едином государственном реестре недвижимого имущества, а затем заключить договор аренды с сельскохозяйственной организацией.
Что нужно сделать участникам общей собственности на приватизированный земельный участок из земель сельхозназначения, чтобы получить возможность заключить с организацией договор аренды?
■ Собрать правоустанавливающие документы, в том числе акты органов местного самоуправления об изменении площади земельного участка.
■ Провести кадастровый учет земельного участка, образовавшегося при приватизации сельхозугодий.
■ Скорректировать списки участников общей собственности на приватизированный земельный участок.
■ Установить размер земельной доли в виде правильной простой дроби.
■ Сформировать список участников долевой собственности, желающих заключить договор аренды земельного участка.
■ Заключить соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды земельных долей.
■ Для государственной регистрации ранее возникшего права собственности на земельный участок необходимо иметь правоустанавливающие документы. Это акты органов местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, свидетельства о праве на наследство, различные судебные акты, вступившие в законную силу. Это иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход или ограничение прав.
Информацию о правоустанавливающих документах можно получить:
— из проекта перераспределения земель, на основе которого проводилась передача земельного участка в общую собственность;
— из государственного акта на право собственности на землю;
— из Свидетельства на право собственности на землю (оно выдавалось после 27 октября 1993 года);
— из Свидетельства о государственной регистрации прав (по форме, утвержденной постановлением правительства РФ от 18 февраля 1998 года).
Кадастровый учет земельного участка проводится только в том случае, если сведения о нем не внесены в Единый государственный реестр земель. Для этого нужно установить, восстановить и закрепить на местности границы земельного участка, а также провести его межевание.
Для проведения кадастрового учета необходимо иметь следующие документы:
■ Заявка о постановке на государственный кадастровый учет от правообладателя земельного участка.
■ Документы, подтверждающие право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения.
■ Документы о межевании и внесении платы за кадастровый учет.
■ Другие документы, предусмотренные действующим законодательством.
Если сведения о земельном участке внесены в ЕГРЗ, то необходимо получить сведения из государственного земельного кадастра об участке, образовавшемся при приватизации сельскохозяйственных земель. Сведения государственного земельного кадастра предоставляются Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Лицо, заинтересованное в получении таких сведений, должно подать письменное заявление с указанием своих реквизитов, объемов и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению прикладывается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений.