В последние полтора-два года федеральное правительство осуществляет ряд важных реформ, в том числе системы местного самоуправления, жилищно-коммунальной сферы, “монетизацию льгот”. Меняется и земельное законодательство. О происшедших за последний год наиболее существенных изменениях в этой сфере рассказывает консультант комитета по аграрным вопросам Законодательного собрания области, юрист Владимир НИКОЛАЕВ.
В вопросах регулирования вещных прав на землю до настоящего времени не устранены существенные расхождения между Земельным и Гражданским кодексами. Сейчас к ним добавились расхождения между Земельным кодексом, с одной стороны, и федеральным законом от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и новым Градостроительным кодексом, с другой стороны, в определении понятия категории “земли поселений”. Когда-то эта категория земель называлась “земли населенных пунктов”. Однако вслед за градостроительным законодательством в свое время была переименована в “земли поселений” с сохранением прежнего смысла. Новые законы придали термину “поселение” смысл “один или несколько населенных пунктов, объединенных общей территорией”. Сейчас приходится каждый раз уточнять, в каком смысле употребляется термин, тогда как следовало внести необходимые изменения в Земельный кодекс.
В Земельный кодекс Российской Федерации в последний год были внесены следующие основные изменения:
— религиозным организациям различных конфессий предоставлена возможность безвозмездного срочного пользования земельными участками для культовых или благотворительных целей или бесплатного приобретения их в собственность; кроме того, расширены их права по защите своих земельных интересов;
— введены две дополнительные статьи, устанавливающие особенности предоставления участков для жилищного строительства (ст. 30.1) или их комплексного освоения для жилищного строительства (ст. 30.20). Эти особенности ориентированы на аукционный способ предоставления участков;
— в связи с этим введены еще две объемные статьи (38.1 и 38.2), детализирующие порядок проведения аукционов для указанных целей. Вообще говоря, порядок проведения торгов земельными участками установлен постановлением правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 “Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков”. Однако сейчас законодатель счел нужным особенности проведения аукционов земельных участков для жилищного строительства закрепить законом с целью стимулирования жилищного строительства;
— установлены конкретные случаи изъятия земель (ст. 49) в связи с размещением объектов государственного или муниципального значения (перечислено 9 случаев);
— из ст. 79 (об особенностях использования сельхозугодий) перенесены в уточненной и несколько ужесточенной редакции в закон о переводе земель из категории в категорию случаи перевода сельхозземель в другие категории.
В федеральном законе “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” в статью 3 внесен дополнительный, 14-й пункт, ограничивающий с 1 января 2010 года возможность предоставления земельных участков для строительства из государственных или муниципальных земель с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Новый закон “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” (вступил в силу с 5 января 2005 года) в дополнение к статье 8 Земельного кодекса уточнил процедуру и критерии перевода земель из категории в категорию. Кроме того, закон предоставил субъектам РФ полномочия по установлению содержания ходатайства о переводе земель сельхозназначения или земель запаса (кроме федеральных) в другие и право определить случаи участия органов местного самоуправления в переводе земель из категории в категорию.
Кроме изменений в “земельных” законах, следует отметить новые нормы других федеральных законов.
В новом Градостроительном кодексе Российской Федерации вопросы организации градостроительной деятельности, установления и реализации градостроительных регламентов урегулированы с учетом земельных участков. В особенности в главе 4 “Градостроительное зонирование” (ст. 30—40) и в главе 5 “Планировка территории” (ст. 41—46). Федеральным законом “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” вставляются в Земельный кодекс статьи 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 и пункт 14 в ст. 3 федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
В новом Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 32, 36, 44, 56 права граждан на жилье связываются с правами на земельные участки как объектами недвижимости (при изъятии земель для государственных нужд, при определении видов общего имущества, о компетенции общего собрания собственников помещений, о снятии с учета нуждающихся в жилье). В разделе этого кодекса о товариществе собственников жилья в ст. 136 и ст. 137 отмечаются права граждан на землю при создании таких товариществ и права по использованию имеющихся у них земельных участков. Существенны нормы ст. 16 федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, определяющие права собственников помещений в многоквартирном доме (к сожалению, не определены права на землю собственников помещений, если в доме 1—2 квартиры). Эта статья определяет права граждан и третьих лиц на сформированный придомовой земельный участок, порядок подачи заявления на формирование такого участка, порядок приемки домов с учетом установления границ земельного участка.
В 2004 году были внесены существенные изменения в федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” 1998 года. Был снят запрет на залог сельхозугодий, и поэтому закон был дополнен особенностями залога этих земель: “не допускается обращение взыскания на заложенный участок из состава земель сельхозназначения до истечения соответствующего периода сельхозработ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельхозпродукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата” (ст. 68).
Кроме того, уточнен порядок залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения (если ранее допускался раздельный залог, то сейчас одновременный, если договором не предусмотрено иное). Кроме того, уточнен порядок залога участка или недвижимости на участке, приобретенных в кредит (новые статьи 64.1 и 64.2): участок (здание) считается находящимся в залоге с момента регистрации на него права собственности.
В федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” весной текущего года внесена поправка, отодвигающая срок превращения договоров аренды земельных долей в договоры доверительного управления ими с 27 января 2005 года на 27 января 2007 года.
На подпись президенту РФ передан новый, недавно принятый законопроект, вносящий дополнительные изменения в этот закон. Ограничиваются права собственников земельных долей из земель сельхозназначения по распоряжению этими долями (без выдела участка в натуре земельную долю можно будет продать только другому собственнику земельной доли или сельхозорганизации, использующей общий участок), отменяется право преимущественной покупки государством земельных долей, денежные компенсации при выделе участков заменяются пропорциональным уменьшением (или увеличением) площади выделяемого участка и иные изменения.
Этим же законопроектом внесены дополнения в федеральный закон “О землеустройстве”, разрешающие упрощение землеустроительных работ при инвентаризации земельных участков для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, а также дачных, садовых, огородных участков (ст. 17).
В связи с реформой системы органов местного самоуправления федеральным законом “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ внесены изменения в полномочия муниципальных образований по управлению земельным фондом. Статьей 50 (п. 1, п. 2, п. 4) определено, что в собственности поселений, муниципальных районов, городских округов могут быть земельные участки, отнесенные “федеральным законом” к собственности соответствующего муниципального образования. Хотя 131-й закон вступает в силу с 1 января 2006 года, соответствующего федерального закона не имеется. В действующем федеральном законе “О разграничении государственной собственности на землю” нет критериев разграничения государственной собственности на землю по уровням муниципальных образований.
На основании п. 10 ст. 3 федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляют органы местного самоуправления “в пределах их полномочий”. Ныне действующие законы ориентированы на существующую систему муниципальных образований. А в статьях 14—16 федерального закона № 131-ФЗ, в которых перечислены вопросы местного значения соответствующих муниципальных образований с 1 января 2006 года, не предусмотрены полномочия по управлению и распоряжению не разграниченными по уровням собственности государственными землями.
Перейдем к земельному законодательству Нижегородской области.
В 2004 году было принято постановление Законодательного собрания “О внесении изменений в постановление Законодательного собрания “Об арендной плате за землю на территории Нижегородской области” от 24.06.2004 г. № 1017, которым изменялся порядок расчета ставок арендной платы за государственные земли. Однако это не должно привести к существенному увеличению или снижению размеров арендной платы.
В марте 2005 года принят закон области “О максимальном размере общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства” (закон от 8.04.2005 г. № 39-З).
В июне текущего года принята поправка в закон Нижегородской области “О цене земли”, которая переносит срок введения в действие этого областного закона с 1 июля 2005 года на 1 января 2006 года.
В настоящее время в Законодательном собрании находится на рассмотрении проект закона области “О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Нижегородской области”.
Целесообразно упомянуть о перспективах изменений в земельном законодательстве. На рассмотрении Государственной Думы находится ряд законопроектов, внесенных правительством РФ, регионами или депутатами Госдумы. Отметим наиболее важные.
С целью устранения коллизий и терминологических разночтений с Земельным кодексом и другими федеральными законами в начале 2004 года правительство РФ внесло законопроект (№ 8017-4) “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Земельного кодекса РФ” с внесением поправок в 54 федеральных закона. Весной 2004 года законопроект был принят в первом чтении, но более к нему не возвращались.
В связи со сложностью установленной процедуры разграничения государственной собственности на землю группа депутатов Государственной Думы в начале 2004 года внесла законопроект (№ 48508-4) “О внесении изменений в Земельный кодекс, федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, федеральный закон “О приватизации государственного и муниципального имущества” и признании утратившим силу федерального закона “О разграничении государственной собственности на землю”. Законопроект, во-первых, существенно упрощает процедуру разграничения земель и, во-вторых, устанавливает критерии разграничения земельных участков по видам муниципальных образований. Законопроект принят в первом чтении летом 2004 года, но более к нему также не возвращались.
В этом году различные группы депутатов Госдумы внесли следующие законопроекты:
— “О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса” (№ 59975-4), уточняющий нормы этих законов;
— “О внесении изменений в федеральный закон “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” (№ 164626-4), несколько ослабляющий требования к переводу земель сельхозназначения и лесного фонда в иные категории земель. Законопроект принят в первом чтении;
— “О внесении изменений в федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и статью 19 федерального закона “О землеустройстве” (№ 187331-4), уточняющий перечень документов для регистрации прав на земельные участки, используемые для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.
В этом году предполагается принятие новых Лесного и Водного кодексов Российской Федерации, проекты которых были внесены правительством РФ в начале года и уже прошли первое чтение. С точки зрения землепользования, важен предполагаемый оборот земельных участков лесного и водного фондов.
В проект Лесного кодекса РФ закладывается возможность передачи земель лесного фонда в частную собственность, включая иностранных лиц. Какие-либо ограничения по площади приватизируемых лесных земель пока не просматриваются. Однако ограничения доступа граждан в частные леса уже предусматриваются.
В проект Водного кодекса РФ также закладывается возможность передачи земель водного фонда в частную собственность. Получат ли доступ к частной собственности на водные объекты иностранцы, прямых указаний в законопроекте нет, но может действовать общее правило гражданского законодательства (иностранные лица пользуются правами российских, если запрет не установлен в законе). Законопроект допускает передачу в частную собственность обособленных водных объектов, расположенных вне черты городских и сельских населенных пунктов на расстоянии свыше одного километра от их черты и имеющих площадь не более трех тысяч квадратных метров.
В настоящее время Государственная Дума ушла на летние каникулы и вернется к законотворческой работе осенью.