Приезжавший в Нижний Новгород “гуру” российских домовладельцев — генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев МООД “Российская жилищная федерация” Герман ЛОМТЕВ сравнил выбор способа управления жильем с женитьбой. И вспомнил фильм “Белое солнце пустыни”, где красногвардеец Федор Сухов просит Гульчатай открыть личико. Под паранджой оказался мужчина. Какое “лицо” окажется у выбранной организации? Неизвестно. Но может, и волчья пасть. Поэтому за оставшиеся 7,5 месяца он советовал жителям крепко подумать, что выбирать.
Жилищный кодекс предлагает для собственников жилья три способа управления — товарищество собственников жилья, управляющую компанию и непосредственное управление. Последний способ специалисты по реформе ЖКХ рекомендуют применять для шести-десятиквартирных жилых домов. Он предусматривает, что жильцам придется самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающей организациями, договариваться между собой о том, что в первую очередь ремонтировать и сколько за это платить.
Правда, в настоящее время этот способ управления был выбран жителями многоэтажек Автозаводского района города Нижнего Новгорода, где управляющая компания ООО “Наш дом” провела заочное голосование жителей. Все функции по заключению договоров и обслуживанию собственники жилья Автозавода передали “Жилсервисам”, которые были созданы вместо бывших ЖЭКов. Но насколько эффективно будет работать эта структура, в городской администрации сказать не берутся. Во-первых, договоры сложны в исполнении, во-вторых, в Нижнем нет практики подоб- ных взаимоотношений.
Администрация Нижнего Новгорода рекомендует собственникам квадратных метров выбирать управляющую компанию. Сейчас в разных районах города жителям рассылаются анкеты для заочного голосования. В анкете — предложение выбрать “способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией”, а также проголосовать за определенную компанию. Как правило, это бывший ДЕЗ, который стал управляющей компанией со 100-процентным пакетом акций у муниципалитета. Эта компания, по мнению администрации, возьмет за дом ответственность и будет отчитываться перед жителями.
Самый интересный способ управления жильем — ТСЖ. Это когда собственники квартир образуют юридическое лицо, выбирают председателя, который от имени жильцов заключает договоры с поставщиками воды, тепла, газа и так далее. Они сами решают, сколько нужно собрать денег для содержания и ремонта жилья, и отвечают за то, чтобы средства, полученные за оплату услуг, тратились эффективно. Однако, чтобы ТСЖ организовать, в многоквартирном доме более 60 процентов квартир должно принадлежать жителям, а не муниципалитету.
В настоящее время в Нижнем Новгороде 9149 жилых домов, и только полторы тысячи из них сделали свой выбор, как это декларирует Жилищный кодекс. А значит, у людей еще есть шанс не ошибиться и не попасть на удочку различных манипуляций, к которым прибегает власть, чтобы не упустить деньги жителей.
По словам Германа Ломтева, в Санкт-Петербурге, где он проживает, развернута деятельность по созданию товариществ собственников жилья. И проводится она по указу властей. Однако смысл компании вовсе не в том, чтобы научить жителей эффективно управлять своим домом, а в том, чтобы после избрания ими способа управления передать бразды правления управляющей компании. Например, в Санкт-Петербурге одним из комплексов домов управляет иностранная фирма.
Плюс это или минус? Герман Ломтев считает, что минус. Во-первых, нельзя доверять ведение счета “чужому дяде”. Во-вторых, управляющая компания отчитывается только о соблюдении компанией статей договора. То есть если в договоре сказано, что надо отремонтировать крышу, то крыша будет отремонтирована.
Но сколько денег на нее ушло? Можно ли было сэкономить? Была ли экономия? Этого жители никогда не узнают. Вся прибыль уйдет в карман управляющей компании. И фирма, так поступая, будет права. Управляющая компания — это не благотворительная структура, а коммерческая организация. Она создана, чтобы получать прибыль и платить налоги.
Нужно ли это, по большому счету, жителям? Нет. Прибыль управляющей компании — это убыток жителей, поскольку, чтобы покрыть все расходы, в том числе и на оплату налогов, жителям приходится больше платить за квартиру. Чтобы уменьшить платежи, Герман Ломтев на семинаре, который прошел в Нижегородском фонде поддержки гражданских инициатив, предложил инициативным жителям домов и председателям ТСЖ самим управлять своими деньгами на счете, а значит, самостоятельно заключать договоры на обслуживание и ремонт жилья.
Поскольку генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев “Российская жилищная федерация” и сам много лет является председателем ТСЖ, то он открыл несколько секретов, которые помогут начинающему товариществу собственников жилья обойти многие проблемы. Например, можно сэкономить на уплате налогов, если зарегистрировать ТСЖ как некоммерческую общественную организацию. В этом случае квартплата не будет считаться прибылью организации, а “пройдет” по документам как добровольные взносы ее членов. С “не членами” можно заключить договор на оказание услуг.
Очень мучаются руководители товариществ собственников жилья, когда часть дома принадлежит какой-либо коммерческой фирме. Она также, как собственники жилья, претендует на то, чтобы участвовать в общем собрании жильцов и принимать решения, касающиеся дома. Однако, по мнению Германа Ломтева, помещение, которое занимает фирма, не является жилым. Соответственно, собственники компании не могут являться членами товарищества собственников жилья и принимать участие в общем собрании жильцов.
Но поскольку фирмы занимают определенное помещение в доме и пользуются коммунальными и жилищными услугами, то с ними надо заключать соглашение на оказание услуг как с коммерческой организацией и по тарифам коммерческих предприятий. По словам Ломтева, нельзя жилые дома превращать в нежилые, иначе можно лишиться своего жилья. А с компаниями надо договариваться на выгодных (в первую очередь для жильцов) условиях. Именно жильцы должны играть первую скрипку в доме, поэтому даже вывеска коммерческого предприятия не может быть повешена без согласия проживающих в ТСЖ.
По Жилищному кодексу общие собрания должны проводить как новые, так и давно работающие ТСЖ и ЖСК. “Старые” ТСЖ должны привести свои правоустанавливающие документы в соответствие с новым законодательством, то есть Жилищным кодексом. В тех домах, где ТСЖ только собираются избрать (или выбрать другой способ управления жильем), придется провести два собрания. На первом жители должны выбрать способ управления жильем (не забыть про ведение протокола). На втором — выбрать управляющую компанию (также с ведением протокола).
Эти протоколы станут сигналом для власти, что жители сделали свой выбор. Причем к выбору управляющей компании и составлению договора лучше подойти ответственно. По мнению Германа Ломтева, если население передаст управляющей компании ведение лицевого счета на дом и не оговорит сроки заключения контракта, то расстаться с выбранной организацией можно будет только через суд.
Если жители не проведут собрание и не выберут способ управления жильем, то за них это сделает местная администрация. По словам вице-мэра по ЖКХ Александра Котельникова, такой расклад для администрации невыгоден, поскольку для организации конкурса только на один дом придется потратить не менее 25 тысяч рублей. А таких домов может быть гораздо больше. Возможно, поэтому в администрации Нижнего Новгорода торопятся взять дома под опеку частно-муниципальной управляющей компании и рассылают опросники.
В конце апреля депутаты Законодательного собрания Нижегородской области собрались на совещание, тему которого обозначили: “О практике организации работы органов местного самоуправления с собственниками помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления такими домами”. На совещание пригласили представителей правительства Нижегородской области, прокуратуры, Нижегородского управления Федеральной антимонопольной службы, администраций таких городов, как Нижний Новгород, Дзержинск, Кстово, Богородск, Бор.
Целью совещания было проанализировать опыт работы органов местного самоуправления с собственниками жилья, которые обязаны выбрать способ управления многоквартирными домами до 1 января 2007 года. По словам руководителя Государственной жилищной инспекции по Нижегородской области Олега Седова, ра- бота с жителями по выбору способа управления жильем идет слабо. Только в Богородском районе и Сарове 90—95 процентов жителей провели общие собрания и выбрали способ управления жильем. Например, в Балахнинском районе эта цифра составляет 24 процента, в Нижнем Новгороде — 16 процентов.
По мнению директора департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации Нижнего Новгорода Ольги Гольцевой, практика показала, что население не доверяет управляющим компаниям, поэтому опросные листы, которые раздаются представителями управляющих компаний, лежат невостребованными. Население не хочет отвечать на вопросы и выбирать управляющую компанию, которая предлагается. В Нижнем Новгороде толь- ко 409 домов являются полностью муниципальными, и в мае по ним пройдет конкурсный отбор на обслуживающую организацию.
Как считают в антимонопольном управлении по Нижегородской области, в том, что население не доверяет управляющим компаниям, виноваты и сами муниципалитеты. Они не создают конкурсов при выборе населением управляющей компании. Нет обязательных публикаций о проведении конкурсов — как на сайте администрации, так и в специализированных СМИ. По этой причине нарушается антимонопольное законодательство и существуют все основания для заведения дела по выбору управляющих компаний без проведения конкурсов.
Отсюда исходит и еще один минус для населения. Поскольку ему не предоставляется альтернативы, то и управляющие компании ведут себя соответствующе. Они не разрабатывают бизнес-планов, которые бы показывали ясную картину их будущей работы. У бывших ДЕЗов отсутствуют даже элементарные экономические расчеты. И жители не видят перспективы для изменения ситуации в ЖКХ. По мнению депутатов, необходимо менять систему работы с собственниками жилья, поэтому они рекомендовали министерству ЖКХ Нижегородской области стать лидером этого процесса и начать обучение жителей.
P.S. Пока писался этот материал, на официальном сайте администрации Нижнего Новгорода www.admgor.ru появились материалы брошюры “Что нужно знать, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом” (методические рекомендации). Однако как с ними могут ознакомиться жильцы, не имеющие выхода в Интернет, непонятно.