Издавна на Руси земля ценилась очень высоко. За клочок земли, отнятой у соседа, можно было поплатиться головой. Советская власть отменила институт частной собственности. Земля стала принадлежать или государству, или колхозу, то есть была колхозно-кооперативной. А по сути, ничьей... Соответственно, и строительство на ней шло так, как хочется очередному местному “владыке”.
В настоящее время государство узаконивает право человека на владение частной собственностью. Приняты новые Земельный, Градостроительный, Жилищный кодексы, которые устанавливают право собственников жилья на участок земли как под домом, так и около него. Однако несоответствий законодательных норм и практики масса.
Так, по расчетам Александра ЩАГИНА, директора программных проектов НИЦ “Земля и город” и руководителя проекта “Свой дом! Своя земля! Свои права!”, который проводился в рамках общественно-информационной кампании по обсуждению проекта “Правил землепользования и застройки Нижнего Новгорода”, в большинстве случаев 25 процентов норматива земельной доли, принадлежащего дому, уже находится под другими строениями. И это вызывает немало конфликтов между населением и властью.
Особенно ярко это показал последний семинар, который проводился с целью активизации вовлечения населения в процессы принятия градостроительных решений. Слушателями семинара стали председатели товариществ собственников жилья Нижнего Новгорода. А основные вопросы, которые были заявлены для обсуждения — “Я домовладелец” и “Эффективное домоуправление, или как заработать на собственном доме”.
Сначала рассказ о структуре ТСЖ участники семинара слушали спокойно, но когда речь зашла о правах и обязанностях ТСЖ, планировании и межевании земельных участков, а также изменениях в законодательстве, начались “волнения”. Оказалось, люди постоянно сталкиваются с тем, что застройщики, не имея согласованных документов на строительство, вырубают деревья, копают котлован, кладут трубы коммуникаций прямо перед окнами соседних домов.
Помешать им жильцы не могут, поскольку даже в новых домах не сформированы границы земельных участков, неизвестна величина придомовой территории, на которую жители имеют право. И это не говоря о давно построенных зданиях, где потеряны многие документы, и решать судьбу их земельного участка придется в суде. Существуют прецеденты, когда того или иного дома вообще нет на карте города. И когда приходят строители, то копать, совершенно законно, они начинают, ломая забор проживающего в доме гражданина.
По мнению Александра Щагина, который и проводил семинар, возникают споры из-за того, что ни одна сторона, участвующая в конфликте, пока не готова работать по новому законодательству. И в настоящее время решать конфликты нужно с помощью специалиста-конфликтолога.
— Мне очень понравился последний семинар, — рассказал он. — Там люди начали говорить. А мне было важно вызвать их реакцию. Теперь появился предмет разговора. Стало понятно, что несмотря на то, что проект по обсуждению “Правил землепользования и застройки” завершился, работу в этом направлении необходимо продолжить. Причем должен быть элемент безвозмездной общественной работы, чтобы, насколько хватит средств, привлечь к обсуждению людей, стремящихся что-то сделать.
В ходе обсуждения “Правил землепользования и застройки” выявилась интересная ситуация: инертными остались такие группы, как промышленники и транспортники, то есть владельцы той собственности, по которой в связи с кадастровой оценкой земли могут сильно ударить налоговые платежи. В дискуссии активно участвовали представители ТСЖ и ЖСК. И чтобы сгладить внутренний конфликт, который сейчас существует между населением и властью, публичные слушания должны выйти на первое место. Для этого надо в 2006 году такие дома “выставлять” на формирование земельного участка.
В настоящее время к “Правилам землепользования и застройки Нижнего Новгорода” надо разработать еще ряд инструкций и рекомендаций, где бы был дан дальнейший механизм реализации “Правил”. Это следующий шаг в нашей работе, поэтому по окончании семинара я предложил принять меморандум, в котором необходимо согласовать механизмы разрешения конфликтов.
И хотя “Правила” еще не приняты, в этом есть свои плюсы и минусы. Минус в том, что отодвигается ознакомительный период с документом депутатов городской Думы и не приведены в соответствие другие городские нормативные акты. Плюс — проходят публичные слушания, на которых отрабатывается модель правовых взаимоотношений, чтобы после принятия “Правил” переход на новый уровень был значительно мягче.
Сейчас проект, заказанный нам Фондом ИЭГ, завершился. Но в дальнейшем мы планируем работать с населением самостоятельно. Так, в связи с внесением изменений в Устав города большие полномочия получили ТОСы (территориальное общественное самоуправление). Они сейчас становятся более интересными в плане реализации идей по развитию своих территорий, поэтому мы планируем больше работать с ними. И, например, в центре города уже нашли дома, куда можно привлечь инвестиции.
Причем собственники могут привлекать как свои средства, так и инвесторов со стороны, которым выгодно работать на данной территории, поэтому вторую часть семинара мы и назвали “Как разбогатеть на собственном доме?”. В настоящее время по законодательству граждане имеют право на земельный участок, но не все знают об этом. А если и знают, то не понимают стоимости своих прав.
Помимо самого здания именно придомовая территория является капиталом, под который жители смогут привлечь кредиты на ремонт крыши, инженерных коммуникаций, утепление стен и другие работы. А чем лучше проведен ремонт, тем дороже можно сдать помещение в аренду, что опять даст дополнительные средства для достойного содержания своего жилья. Возможностью для пополнения бюджета ТСЖ является и надстройка мансардного этажа в доме. Его можно сдавать как недорогое жилье, так и под мастерские.
Как говорит Александр Щагин, помочь решить проблемы населения смогут консультационные центры, которые занимаются вопросами градостроительной подготовки и формирования земельных участков для строительства и реконструкции. Они станут посредниками в диалоге между органами власти, домовладельцами, инвесторами-заказчиками, застройщиками, девелоперами и населением и обеспечат права граждан по землепользованию и застройке Нижнего Новгорода.
Создание первой такой консультационной службы уже началось. Называться она будет “ГРАДСЕРВИС”. Цель ее создания — формирование переговорной площадки “Агентства по содействию реализации “Правил землепользования и застройки в Нижнем Новгороде”. Туда смогут обратиться все желающие и получить информацию по защите своей территории, узнать параметры разрешенного использования, значение карт градостроительного зонирования и многое другое.
— Александр Михайлович, чем конкретно можно помочь людям, оказавшимся в эпицентре конфликта? Есть ли выход из ситуации у тех, кому уже не хватает земли для норматива придомовой территории?
— Разбирать нужно индивидуально каждый случай. Решение конфликта будет зависеть от желания всех его участников. Это может быть и возможность компенсации. Например, снижение для этого дома тарифа на обслуживание. И судебное разбирательство, если позволяет срок давности.
— Но суды, скорее всего, не готовы разбирать такие случаи. Нет практики.
— А ее и не будет, пока нет таких прецедентов. В последнее время законодательством введены условия рассмотрения исковых заявлений судами различной юрисдикции. Таким образом, существует инструмент для решения конфликтов. Значит, появится и практика. Это и есть поиск механизма решения споров. И сейчас главное — как “раскачать” людей, чтобы они задумались о развитии и “капитализации” своего жилья. Весь мир живет проектами, и есть много примеров процветающих городов. Это зависит как от власти, так и от населения. Тем более что к эффективному использованию земли нас подталкивает и то, что с 2005 года платежи за землю определяются от кадастровой стоимости земли, а не нормативной.
Как считает Александр Щагин, несмотря на то, что сейчас идут активные войны за землю, ситуация с принятием “Правил землепользования и застройки” начнет нормализоваться, поскольку все процедуры, связанные с использованием земли, станут прозрачными. Это даст новый импульс развитию рынка недвижимости и земельных отношений, будет способствовать привлечению инвестиций в жилищное строительство и благоустройство города.
Жилищный кодекс изменил взаимоотношения населения и власти. Теперь по новому законодательству жители сами будут нести ответственность за собственное жилье и смогут самостоятельно решать возникающие проблемы, образовывая советы общественного самоуправления... Прав прибавилось, прибавилось и ответственности. А вот с информацией — как, например, создать объединение, откуда взять средства на благоустройство и так далее, — пока тяжеловато.
В Нижнем Новгороде существует две общественные организации, которые работают с товариществами собственников жилья и советами общественного самоуправления. Это центр развития местных сообществ и добровольческих инициатив “Помоги советом” (мы о нем уже рассказывали в прошлых номерах газеты) и ассоциация “Служение”, которая в настоящее время при поддержке агентства США по международному развитию и Фонда “Институт экономики города” в рамках программы “Социально-экономическое развитие и управление на местном уровне: новое качество роста” реализует проект “Развитие местного самоуправления в ПФО”. Чем может помочь СОСам, ТОСам, ТСЖ и ЖСК ассоциация “Служение”? Почему именно она стала осуществлять проекты по поддержке местного самоуправления? Об этом нам рассказала руководитель PR-службы центра поддержки НКО “Служение” Оксана ТАЖИРОВА.
— Начнем с последнего вопроса. “Служение” уже десять лет работает с некоммерческими организациями. Нас знают не только в Нижнем Новгороде, но и в ПФО, и в России. Поэтому, когда у “Института экономики города” возникла необходимость продолжить свою работу здесь, они провели конкурс среди организаций, а мы этот конкурс выиграли.
В нашей структуре работают профессиональные специалисты-консультанты, которыми разработаны программы семинаров и тренингов для специалистов социальной сферы. А ТСЖ и СОСы — это те же общественные организации, которые также решают свои социальные задачи. И они также не получают прибыли. Конечно, им сейчас, может быть, в меньшей степени нужно взаимодействие со средствами массовой информации, а больше всего юридическая помощь, так как они еще не совсем хорошо понимают новые законы, но способы решения задач практически одинаковы для всех некоммерческих организаций. И мы это учитываем.
Чем мы можем им помочь? Во-первых, информацией. Ее никогда не бывает много. Тем более теперь. А у нас есть специально подобранная библиотека, где можно узнать, как организовать и зарегистрировать общественную организацию, какие она имеет права и обязанности и так далее. Во-вторых, наша ассоциация собирает и распространяет информацию по грантам и конкурсам, которые проводят различные благотворительные фонды. В-третьих, к нам часто обращаются за помощью, чтобы мы привлекли внимание общественности и журналистов к какой-то проблемной ситуации. Это очень востребованная услуга.
В рамках данного проекта весной мы проводили первый цикл семинаров по новому законодательству с участием специалистов “Института экономики города”, осенью планируется второй цикл. Темы сейчас уточняются. В планах “Института экономики города” есть задумка организовать курсы по подготовке специалистов по новому Жилищному кодексу из регионов. Надеюсь, наш город тоже войдет в проект. Мы издаем и рассылаем по электронной почте для ТОСов и СОСов информационные бюллетени. А по итогам семинаров издадим аналитический бюллетень “Общественные инициативы в области местного самоуправления в ПФО”.
Как рассказала директор по развитию ассоциации “Служение” Алла БАЛАШОВА, чтобы лучше узнать жизнь и настроения населения Нижегородского региона (а также сформировать интересующие темы), специалисты ассоциации совместно с сотрудниками центра “Помоги советом” проехали и по другим городам области. Маршрут охватывал такие города, как Арзамас, Дзержинск и Кстово.
Напомним, что Арзамас стал одним из первых городов, где проводился пилотный проект по реформированию ЖКХ. Население там уже три года 100-процентно возмещает услуги коммунального хозяйства. А два года назад введены персонифицированные счета, куда перечисляются льготы и субсидии. Поэтому и развивать местное самоуправление здесь начали несколько раньше других городов области.
— У Арзамаса уже есть свой неплохой опыт: это передовой регион, — считает Алла Балашова. — То, что у нас еще в проектах, они там уже делают, начиная от утилизации отходов до развития города. Но информации о новом законодательстве не хватает и арзамасцам. Они хотят знать, как работают ассоциации собственников жилья в других регионах, какие региональные законы принимаются в соответствии с новым Жилищным кодексом...
Но если на эти вопросы могут ответить сами сотрудники ассоциации, то поведать о юридических тонкостях нового Жилищного кодекса должен только специалист. В Нижнем Новгороде таких мало, поэтому сотрудничество с разработчиками закона — Фондом “Институт экономики города” продолжится. А география семинаров станет шире.
В настоящее время, по заметкам сотрудников ассоциации, самыми активными участниками проекта являются представители собственников жилья. Они уже столкнулись с нарушением своих прав и хотят знать, как им действовать. Как научиться эффективно управлять жильем? Как бороться с неплательщиками? Технологии, позволяющие им помочь, существуют. И об этом постараются рассказать гости предстоящих семинаров.
Однако цель проекта шире — научить людей не только решать жилищные проблемы, но и участвовать в развитии территории, на которой они живут. А для этого надо создавать общественные организации — у них перспективы большие.