Сергей АНИСИМОВ, заместитель руководителя комзема по Нижегородской области.
Елена ЩЕРБАТОВА, заместитель начальника отдела комзема по Нижегородской области
Действующее гражданское законодательство предписывает, что недвижимое имущество должно быть не только зарегистрировано для гарантированности прав на него, но и четко определено, должно иметь все необходимые характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
В соответствии с земельным законодательством, описание земельных участков осуществляется при проведении работ по землеустройству. На основании указанного описания осуществляется индивидуализация земельного участка в государственном земельном кадастре, выписка из которого является единственным юридическим доказательством существования участка как физического объекта.
При проведении земельной реформы начала 90-х годов государство ставило задачу скорейшего наделения собственностью на землю и удостоверения прав путем выдачи документов (госактов, свидетельств). В результате земельные участки предоставлялись зачастую без проведения землеустроительных работ, позволяющих определенно установить их в качестве предмета сделки. Так, в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденным Роскомземом 20.05.1992 г. во исполнение указа президента Российской Федерации от 27.12.1991 г. № 323 “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР”, при оформлении свидетельств использовались ранее выданные документы, удостоверяющие право на землю, земельно-шнуровые и похозяйственные книги, проекты организации территории садоводческих и других товариществ, планово-картографические и другие материалы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местной администрации, а также у самих землепользователей.
Следовательно, в указанных документах, удостоверяющих права на землю, описание земельного участка было приведено в соответствие с тем описанием, которое продекларировано заявителем в ходатайстве о предоставлении (приватизации) участка, что нашло отражение в постановлении органа власти.
В настоящее время при проведении работ по инвентаризации и межеванию земельных участков, в связи с переходом прав и совершением различных сделок, выявляются расхождения в площадях земельных участков, указанных в ранее выданных правоустанавливающих документах, и площадях, вычисленных при проведении данных работ. Такая ситуация обуславливалась зачастую политическими, экономическими, социальными, правовыми и иными аспектами проведения земельной реформы. Причем результаты проведения плановой и заявительной инвентаризации земельных участков показывают, что в большинстве случаев выявляется превышение вычисленной площади земельного участка над площадью, указанной в правоустанавливающем документе на землю. К примеру, в результате проведенного анализа по материалам инвентаризации земельных участков граждан с. Валгусы Бутурлинского района Нижегородской области выявлено увеличение на 4,4 га (по сравнению с уменьшением, составившим 0,8 га). Юридическое оформление выявляемого превышения площадей позволило бы скорректировать налогооблагаемую базу и увеличить поступление земельных платежей в областной и местные бюджеты. Только за счет одного сельского поселения Валгусы с населением 441 чел. от налогообложения ушла площадь 3,2 га. Учитывая, что ставки налога за земельные участки, предоставленные гражданам в городах, рабочих, курортных и дачных поселках, значительно выше, чем в сельских поселениях, речь идет о существенной сумме земельных платежей, которая могла бы пополнить бюджеты различных уровней.
В Нижегородской области возникла проблема оформления документов в случаях, когда разность площадей превышает величину допустимого расхождения. Указанная величина определяется в соответствии с действующими нормативно-техническими документами и может составлять не более 10 кв. м при площади земельного участка 600—800 кв. м, в то время, когда расхождение вычисленной по факту площади и площади ранее предоставленного земельного участка (по документам) составляет, как правило, до 100—200, а иногда и более квадратных метров.
С учетом существующей в области практики, в случае, если увеличение площади земельного участка превышает величину допустимого расхождения, но меньше минимального размера земельного участка, при отсутствии самовольного занятия земель (границы участка не изменялись с момента предоставления), граждане вынуждены (согласно ст. 264 Гражданского процессуального кодекса РФ) обращаться в суд для установления юридического факта владения и пользования земельным участком.
Если увеличение площадей превышает установленный минимальный размер, то можно сформировать самостоятельный земельный участок в соответствии с действующим законодательством (т. е. в собственность для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса РФ, исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Указанное решение также не соответствует интересам добросовестных приобретателей земельных участков, не занимавших земли самовольно. Необходимо иметь ввиду, что объектом передачи от государства к частному лицу (при отсутствии со стороны пользователей неправомерных действий по самовольному занятию земель) был земельный участок, площадь которого в настоящее время вычислена. Таким образом, со стороны государства обязательство не было исполнено надлежащим образом, поскольку не была определена величина объекта передачи, соответствующая фактическому значению площади.
В действующем федеральном законодательстве не предусмотрено решение изложенной проблемы, что может впоследствии привести к социальному напряжению, увеличению сроков оформления документов для совершения сделок с земельными участками. Все это будет препятствовать развитию земельного рынка. Кроме того, практика показывает, что в большинстве случаев граждане принимают решение о приведении площади земельного участка в соответствие с площадью, указанной в правоустанавливающем документе, т. е. для уменьшения сроков бюрократических проволочек граждане соглашаются на указание документальной, а не фактической площади. Это нецелесообразно с точки зрения землеустройства и налогообложения, поскольку фактического отказа от площадей не происходит.
Анализ практики в субъектах РФ Приволжского федерального округа показывает, что единого решения этого вопроса в настоящее время нет. Применяются следующие варианты его решения:
1) в судебных инстанциях;
2) выставление земельных участков на торги, а также путем приведения площадей в соответствие с правоустанавливающими документами;
3) внесение изменений в ранее принятый правоустанавливающий документ;
4) принятие органом местного самоуправления акта об уточнении площадей земельных участков по результатам работ по инвентаризации и межеванию и др.
Отсутствие единой практики на территории субъектов РФ свидетельствует о необходимости четкого законодательного регулирования ситуации. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Нижегородской области разработал проект закона области “Об уточнении площадей земельных участков и особенностях приобретения прав на земельные участки гражданами”. Проект закона позволил бы решить проблему несоответствия вычисленной и документальной площадей земельных участков, которая не урегулирована на уровне федерального законодательства. Принятие такого законопроекта способствовало бы увеличению поступлений от земельных платежей в бюджет, а также сокращению сроков по совершению сделок с земельными участками, а следовательно, развитию земельного рынка.
Проект закона области направлялся, в соответствии с Регламентом правительства Нижегородской области, на согласования Минимуществом Нижегородской области.
На этот проект были получены согласования прокуратуры Нижегородской области, Министерства Финансов Нижегородской Области, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области, ФГУ “Земельная кадастровая палата” по Нижегородской области. В ходе доработки законопроекта учтены замечания прокуратуры Нижегородской области и учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области.
При направлении законопроекта в Министерство государственно-правового обеспечения Нижегородской области для правовой экспертизы, в соответствии с Регламентом правительства Нижегородской области, было получено отрицательное заключение. Таким образом, рассмотрение законопроекта не было включено в повестку дня заседания правительства области.
Анализ законодательства России о землеустройстве позволяет сделать вывод о том, что регулирование подобных вопросов существовало и ранее. Это подтверждает правильность нашего подхода, предложенного в законопроекте. Так, в 1765 году Екатерина II издала манифест о Генеральном межевании. В манифесте предусматривалась возможность утверждения границ землевладений при отсутствии споров между владельцами. Такие земли без изъятия отмежевывались и утверждались в вечное и потомственное владение (п. 9 Генеральных правил, данных межевой комиссии для сочинения по оным межевой инструкции, которые прилагались к манифесту о генеральном межевании земель всей Империи от 19 сентября 1765 г.). В п. 12 Генеральных правил регулировался порядок утверждения владений при выявлении недостатков площадей. В таких случаях утверждались площади, занимаемые на момент издания манифеста.
В заключение необходимо отметить, что изложенная проблема может быть урегулирована в рамках федерального законодательства с учетом концепции, предложенной в проекте закона Нижегородской области “Об уточнении площадей земельных участков и особенностях приобретения прав на земельные участки гражданами”. Это позволит снизить социальные, временные и экономические издержки, связанные с оформлением прав на землю. Возможность подготовки проекта законодательной инициативы в Государственную Думу по данному вопросу была рассмотрена на заседании комитета по аграрным вопросам Законодательного собрания Нижегородской области 19 мая 2004 г. В результате образована рабочая группа, предварительные результаты работы которой должны быть представлены в комитет по аграрным вопросам до 5 июля 2004 г.
Средняя цена 1 га сельскохозяйственных угодий на Украине составляет 10 тыс. гривен (это около 1880 долларов), при этом средний размер земельного пая — 4 га. Об этом недавно сообщил представитель Госкомитета Украины по земельным ресурсам в интервью на национальном ТВ. А что происходит с рынком земли в Нижегородской области спустя полтора года после принятия федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”? Ситуацию комментирует Николай ДУКСИН, юрист фонда НКС АПК.
— В Нижегородской области пока, к сожалению, кардинальных изменений на рынке земли сельскохозяйственного назначения не происходит. Если говорить откровенно, то его вообще не существует. На это влияет много факторов. Во-первых, сложность оформления отношений и регистрации прав собственности. Во-вторых, отсутствие устойчивого спроса на землю сельскохозяйственного назначения. Земля нужна только тем, кто на ней хозяйствует.
До этого года на территории Нижегородской области сельскохозяйственных предприятий, в собственности которых находилась земля, было меньше процента. Сейчас ситуация несколько меняется — многие хозяйства хотят приобрести землю в собственность.
— Сложно ли купить земельную долю?
— Покупку можно оформить довольно быстро, если, конечно, речь не идет о нормах закона, которые касаются права преимущественной покупки участниками общей собственности. Затраты же на оформление при покупке земельной доли будут минимальными. Если покупается земельный участок, то его сначала нужно выделить из общей собственности. И нельзя сказать, что эта процедура легка и доступна для каждого. Стоит это примерно 30—40 тысяч рублей и не зависит от того, какую земельную долю вы выделяете — в три, пять или 10 гектаров. Сумма складывается из следующих затрат. В первую очередь, это оценка земельной доли. Оценщик должен определить, сколько стоит земельная доля по отношению к остальному участку, из которого она выделяется. Это необходимо для выплаты компенсации сособственникам земельного участка, из которого выделяется земельная доля, или для получения компенсации от них. Придется заплатить за публикации в газетах и за оформление межевания, т. е. вынесение границ выделяемого земельного участка в натуру. Если никто не против выделения вашей земельной доли и процедура идет при позитивном отношении остальных участников общей собственности и местных властей, то выделение земельной доли в участок, может быть, займет немного времени, но достаточно много сил. Конечно, земельный участок стоит дороже земельной доли уже просто потому, что были потрачены деньги на его оформление. Окупить затраты на оформление при последующей продаже смогут только крупные земельные участки.
Что касается стоимости земли, то у нас в области утверждена кадастровая оценка земли. Один гектар стоит порядка10—11 тысяч рублей. Это не значит, что по такой цене землю кто-то купит. На юге области люди готовы продавать землю по 500 рублей за гектар. Конечно, земельные доли около Нижнего Новгорода или на земельных участках, которые представляют интерес с точки зрения местоположения, будут стоить гораздо дороже. Но не думаю, что сейчас можно продать земельный участок за достойные деньги, которые бы окупили стоимость оформления и выделения земельной доли. Вообще, спрос на землю возникнет только тогда, когда в сельском хозяйстве будет высокая норма рентабельности.
У нас много говорят об ипотеке, о возможности закладывать земли сельхозназначения и получать кредиты. Но для этого земля должна иметь высокую рыночную цену, хотя бы совпадающую с кадастровой оценкой. Сейчас, когда реальная цена земельного гектара не 10 тыс. рублей, а 300—500 рублей, говорить о том, что она может служить залоговой базой, не приходится.
Рынок земли сельскохозяйственного назначения — большая головная боль правительства. Чем выше будет стоимость земли, тем проще будет формировать кредитную политику по отношению к сельхозорганизациям и тем богаче будут люди, которые ею владеют. Пока же наиболее реальным способом осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения остается аренда.