Июль для министра строительства и ЖКХ областного правительства Павла МАРКОВА и его коллег выдался особенно напряженным. Шла подготовка к двум важным событиям — 250-летию со дня рождения Серафима Саровского и к 100-летию со дня рождения Валерия Чкалова. И текущие заботы, проблемы строительной отрасли тоже не отложились — сезон в разгаре. Сегодня в этой отрасли наблюдаются положительные сдвиги, что позволило Павлу Александровичу высказать свое несогласие с некоторыми оценками ученых-экспертов. Каких оценок? В начале года при обсуждении состояния дел в инвестиционно-строительном комплексе академик Б. В. Щуров (см. “Курс Н”, № 2 за 23.01.2004 г.) определил его как критическое. Мнение Павла Александровича на этот счет иное.
— Академический взгляд на ситуацию, естественно, отличается от прагматических оценок состояния отрасли.
Согласен, что серьезные проблемы есть. Но, как и в любом другом секторе экономики, они характерны для периода перехода от планового режима функционирования отрасли к рыночным условиям. И в этой ситуации, считаю, необходимо использовать интегральные показатели для характеристики состояния отрасли. Из таких показателей к основным я бы отнес объемы и темпы строительства и ввода жилья в области. По прошлому году этот показатель превышен на 25 проц. в сравнении с предыдущим. Судя по первому полугодию, справимся с намеченными цифрами и в текущем году. Переломными в динамике строительства стали 2002—2003 годы. В области наметилась тенденция увеличения ввода жилья. И этот показатель никак не сбросишь со счетов. Он доказывает, что положение в отрасли не безнадежное. Напротив, наступил период стабилизации.
Нормативной базой для этого должны стать изменения на основе пакета законов, который внесен на рассмотрение Государственной Думы. Законопроекты направлены на снижение административных барьеров и повышение эффективности взаимодействия участников жилищного рынка.
— А на областном уровне предприняты какие-то законодательные шаги для успешного развития строительной отрасли?
— В настоящее время формируется рабочая группа по подготовке проекта областного закона “О развитии строительного комплекса области”. Закон позволит создать юридические основы для устойчивого развития отрасли в регионе. Это и правовые аспекты, связанные с землепользованием в ходе реализации инвестиционно-строительных проектов, развитие механизмов ипотечного кредитования — то есть создание правовых и финансово-экономических инструментов, укрепляющих рыночные отношения в отрасли. К ним же относится программа предоставления льгот участникам инвестиционных проектов и т. д. И, конечно, закон четко определит полномочия между уровнями власти в вопросах регулирования процессов в строительной отрасли.
В первом полугодии министерство занималось реализацией заявочной компании по привлечению средств из федерального бюджета. В целом область защитила заявок по строительной отрасли по программе “Ветхий фонд” на сумму более 150 млн руб., по программам модернизации ЖКХ — порядка 230 млн руб. Но эти заявки предстоит отстаивать депутатам Государственной Думы при утверждении целевых программ, поэтому мы сейчас ведем работу в этом направлении с представителями региона в Госдуме.
Кроме того, по объектам, включенным в федеральный бюджет на 2004 год, представлена проектно-сметная документация в формате, установленном федеральным министерством. Таким образом обеспечена защита заявок, которые приняты в рамках федерального бюджета на 2004 год. Поступательно реализуется план мероприятий, связанных с развитием системы ипотечного кредитования.
— Трудно пока идет эта программа в регионе?
— Технология ипотечного кредитования весьма специфична применительно к конкретным условиям, складывающимся в Нижегородской области. Пока эта программа работает на улучшение жилищных условий через вторичный рынок жилья. В чем тут специфика? В сложившемся сегодня уровне цен на первичном и вторичном рынках, в росте цен на вторичном рынке, который продиктован нехваткой определенного типа жилья. Проблемы ипотечного кредитования так или иначе связаны со структурными перекосами, которые пока у нас в отрасли не устранены. Ну и проблема уровня доходов населения. Не всегда потребности и финансовые возможности покупателей жилья совпадают.
О потребности свидетельствует число обращений в наше государственное предприятие, занимающееся ипотекой, — более 10 тыс. человек. Заявок подано порядка 280, оформленных кредитов — 30. Мало, конечно. Но ведь мы, по сути, говорим только о начале этой деятельности после завершения сложных организационных мероприятий, которые проводились в течение первого полугодия. Процесс подготовки завершен, и, по нашим планам, к концу года может начаться строительство нового жилья через механизмы ипотечного кредитования в трех муниципальных образованиях — Нижнем Новгороде, Арзамасе и Выксе. Ряд предприятий названных городов готов участвовать в ипотечном строительстве. Это программа минимум. По мере ее реализации в процесс будут включаться другие муниципальные образования.
— Павел Александрович, как, по вашей оценке, сегодня развивается стройиндустрия в регионе? Тут есть какие-то проблемы и как они решаются?
— В решении проблем стройиндустрии мы исходим из того, что главная задача — привлечь инвестиции в отрасль. Поэтому в 2000 году принят закон “О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Нижегородской области”. Таким образом создана нормативная база, обеспечивающая льготный режим для привлечения инвестиций. И рынок на это положительно реагирует.
— Отрасль сегодня испытывает в чем-то дефицит?
— Дефицит есть. Например, по сантехнике, по отделочным материалам. Есть проблемы по ряду позиций железобетонных изделий, необходимых при применении современных технологий каркасно-монолитного домостроения. А в целом в развитии производства промышленно-строительных материалов наблюдается положительная тенденция. В 2003 году предприятиями выпущено продукции на 2,72 млрд руб., в 2004-м, по нашим оценкам, ожидается на 3,26 млрд. Прогнозируется увеличение производства основных строительных материалов, в том числе гипсоволокнистых плит, стеновых материалов, мягкой кровли. Буквально месяц назад запущена новая технологическая линия на Нижегородском картонно-рубероидном заводе, неделю назад новая производственная линия пущена на Борском силикатном заводе. Конкуренция в отрасли заставляет предприятия стройиндустрии вкладывать средства в техническое перевооружение, в совершенствование своих производств — чтобы соответствовать растущим требованиям к качеству строительства, новым строительным технологиям. Кстати, это тоже знаковая тенденция, которая наряду с вводом жилья является положительным показателем динамики развития отрасли в целом. Ожидается, что в 2004 году в обновление основных фондов только по пяти ведущим предприятиям стройиндустрии будет вложено 220 млн руб.
Еще одну положительную тенденцию должен отметить — появление в регионе серьезных инвесторов с привлекательными для населения инструментами кредитования жилья. Это как раз показатель роста инвестиционной привлекательности строительной отрасли региона.
Если говорить о планах строительства жилья, на 2004 год министерство запланировало ввод 600 тыс. кв. м. Но складывающаяся по итогам первого полугодия ситуация позволяет говорить о том, что будет построено больше — порядка 700 тыс. кв. м. Это уже существенный рывок. Если такая тенденция сохранится — а мы в этом уверены, вполне реально к 2010 году выйти на ввод одного млн кв. м жилья, что соответствует задаче по удвоению ВВП, содержащейся в послании президента РФ Федеральному собранию.
В Приокском районе Нижнего огромный жилой массив застроен в свое время научно-исследовательским институтом измерительных систем им. Ю. Е. Седакова. Сегодня предприятие снова строит и имеет долгосрочную жилищную программу. Разработана она с учетом использования рыночных механизмов.
Для реализации программы пять лет назад создан специальный Инвестиционный фонд Приокского района. Почему Приокского — понятно: площади под застройку при содействии районных и городских властей, поддержавших перспективное начинание, фонд получает все в том же массиве. Кроме того, в программу вовлечены не только работники института, но и жители Приокского района — они могут стать потенциальными покупателями квартир в построенных с использованием инвестиций фонда домах.
Исполнительный директор Инвестиционного фонда Сергей КУСАКИН оценивает значение программы с двух позиций. С одной стороны, это возможность помочь молодым специалистам решить порой острую для них проблему жилья. С другой — закрепить их за институтом, дать перспективу роста в ходе реализации программ, над которыми сегодня работает институт. И добавляет:
— Схема, заложенная в жилищную программу, изначально опробована в Сарове Валерием Игоревичем Лимаренко. И была принята на уровне Минатома. Инвестиционные фонды, подобные нашему, созданы на многих предприятиях министерства. По сути, это корпоративное ипотечное кредитование жилищного строительства.
— И какие технологии кредитования вы предлагаете?
— Во-первых, это комбинированная схема оплаты за приобретенное в наших домах жилье. Если по общепринятой схеме ипотечного кредитования, внедряемого в регионах России, цены на квартиры устанавливаются рыночные, то для работников института они ниже стоимости самого строительства. Это кроме того, что квартира предоставляется в кредит, с рассрочкой в оплате. А восполняется льготное снижение за счет той маржи, которую мы получаем от реализации части построенных квартир по рыночной цене.
Первый дом сдан в марте 2003 года. Из 109 квартир 30 распределены среди работников института, остальные реализованы на свободном рынке. За выделенную на льготных основаниях квартиру сотрудник должен сразу внести 25 проц. общей ее стоимости. Остальную сумму будет выплачивать с рассрочкой на 7 лет при 5 проц. годовых.
Вот такая схема. В дальнейшем соотношение будет меняться все больше в пользу сотрудников института. Уже во втором доме они из 117 квартир получат 50 и с рассрочкой 75 проц. стоимости на 10 лет под 10 проц. годовых. По мере роста объемов строительства рассрочку можно продлить и до 15—20 лет.
Стоимость новой квартиры можно гасить и за счет вторичного жилья. Оно также используется для улучшения жилищных условий наших сотрудников. По первому дому за счет вторичного жилья дополнительно было распределено 12 квартир, столько же будет и по второму дому.
Сегодня за фондом закреплены пять участков под застройку. Один дом планируем возвести конкретно для молодых специалистов. В нем будут только одно- и двухкомнатные квартиры. Большие площади у молодежи не востребованы. Причина понятна — денег не хватает.
На сегодня ведутся также переговоры со Сбербанком, Внешторгбанком и Уралсиббанком о предоставлении займов под ипотеку. И не только работникам института, но и другим жителям Приокского района.
— Расскажите, как организован сам процесс строительства? С какой строительной компанией работает фонд?
— Для этих целей при фонде учреждены две строительные организации. Обязанности застройщика выполняет Нижновинжинирингстрой. На застройщика оформляются земельные участки. Он же занимается реализацией квартир на свободном рынке. Вторая структура — Атомстрой. Это генподрядчик. Обе организации подотчетны фонду. А сам фонд — попечительскому совету, в составе которого администрация института и профсоюзный комитет.
Обе структуры сформированы на базе бывшего отдела капитального строительства института. В дальнейшем, по мере необходимости, конечно, пришлось привлекать дополнительно специалистов.
За пять лет у нашего генподрядчика сложились стабильные партнерские отношения с подрядчиками и субподрядчиками, например, трестом “Нагорный”, Энергоспецмонтажом и другими специализированными фирмами. Партнеров подбирали на конкурсной основе. А одним из условий для заключения договора была частичная проплата за выполненные работы квартирами. На таких же условиях заключаются договора и с поставщиками материалов и комплектующих.
В канун Дня строителя я рад поздравить наших партнеров с профессиональным праздником и сказать спасибо за плодотворное сотрудничество. Дом, который сейчас строится, мы планировали сдать во втором квартале 2005 года, а получается, что новоселье в нем начнут справлять на полгода раньше. Рынок подталкивает наращивать темпы строительства, и партнеры нам в этом помогают.
Программа жилищного строительства, которую сегодня реализует Инвестиционный фонд Приокского района под эгидой НИИИСа, вызвала интерес и на других предприятиях. Не только ведь плохие новости быстро растространяются. Хорошие тоже на лету подхватываются. А если и другие предприятия снова начнут строить жилье, значит, это верный признак подъема их экономики.
Недавно пятидесятилетний юбилей отметил Дзержинскгражданпроект. В нашем регионе, наверное, это единственное предприятие, по проектам которого выстроен целый новый город, без ветхого жилья. Современный город с прямыми зелеными улицами и многочисленными широкими бульварами и проспектами. Можно сказать — просторный город. Он застраивался планомерно, кварталами, с продуманной проектировщиками инженерной и социальной инфраструктурой. Каждый проект был индивидуален.
Почерк специалистов Дзержинскгражданпроекта можно увидеть и во многих других малых городах и поселках нашего региона. Например, в Б. Болдино это гостиница, есть объекты и в Богородске, Балахне, Арзамасе...
Сегодня предприятие продолжает свои традиции и разрабатывает новые интересные проекты будущих зданий. Оставаясь по статусу государственным, оно сумело вписаться в рыночную экономику. Менеджмент Дзержинскгражданпроекта выбрал верную стратегию. В строительном бизнес-сообществе региона о нем говорят как о надежном и выгодном партнере. Высоко оценивают профессиональные возможности.
Возглавляет предприятие уже более семнадцати лет Николай ГРИГОРЬЕВ. Он влюблен в свой город, одинаково дорожит его прошлым и настоящим и верит в его будущее. В равной мере — и в будущее своего предприятия. Наш разговор с Николаем Ивановичем о дне сегодняшнем, о “непростом, но интересном времени” для всей строительной отрасли.
— Николай Иванович, коллеги и партнеры замечают, что ваш коллектив не отстает от времени, ориентируется на новые технологии и программы проектирования. Это тоже стратегия, необходимая в условиях рынка?
— Конечно, стратегия. Но не только в условиях рынка она определилась. Мы всегда ориентировались на новые технологии в деле проектирования. Это же позволяет работать качественно и оперативно. Технически оснащаться начали еще в конце 80-х. Но говорить о том, что программы у нас “самые-самые”, будет неверно. Я бы сказал так: мы не очень отстали. И сегодня это позволяет поддерживать нашу конкурентоспособность.
Жизнь предприятия последнее десятилетие, конечно, не всегда была радужной. Были взлеты и падения. Возникало много проблем. Теряли опытных специалистов. Да, заказы поступали, но у заказчика не было денег. Поэтому и мы не избежали бартерных отношений, поиска посредников.
Естественно, коллектив пережил санацию. Сократились мы в 2,5 раза, рационально распределили по-новому обязанности, чтобы сократить накладные расходы. Сегодня коллектив как бы стабилизировался. Если возникает необходимость, приглашаем специалистов на договорной основе. Это удобно, сегодня многие структуры так работают.
— Если учесть, что объемы строительства начала 90-х упали в 10 раз, то ваше сокращение выглядит как минимальное.
— Главное — мы сумели противостоять трудностям. И всегда были с заказами, с разными, конечно, — и большими, и средними. Выбирать не приходилось. Проектировщики всегда остро ощущают пульс строительного рынка. Начало стабилизации мы заметили где-то к 98-му году, а к 2000-му, можно сказать, вошли в норму. Хотя и сегодня долгосрочные прогнозы делать невозможно. Вот сейчас я могу сказать, что загрузка есть до октября. А дальше... Работаем с заказчиками. С теми, кто с нами уже не первый год сотрудничает, и с потенциальными. Обращаются многие, ведем переговоры.
Небольшие заказы мы продолжаем выполнять и для Дзержинска. Например, по нашему проекту, наконец-то, достраивается сегодня детский дом. Помогаем школам и другим муниципальным учреждениям.
Но основной наш заказчик сегодня — частный застройщик. А строительные площадки под проектируемые объекты находятся в Нижнем. Вот буквально недавно наши специалисты участвовали в госприемке 16-этажного жилого дома в Верхних Печерах. Строила этот объект по нашему проекту фирма “Жилстройресурс”. С ней мы работаем шестой год. Первым был дом на ул. Оранжерейной, он такой заметный, светло-голубой. Сейчас даже не могу вот так сразу сказать, сколько в Нижнем объектов уже построено по проектам наших специалистов. И каждый радует, приносит удовлетворение. Они ведь все разные, у каждого свое “лицо”. Конечно, все зависит от замысла архитектора. Наша задача — грамотно этот замысел воплотить в рабочие чертежи. Процесс интересный, творческий.
— У заказчика на проектные работы сегодня большой выбор. Трудно поддерживать конкурентоспособность предприятия?
— Дело в том, что конъюнктура заказчика в условиях рынка изменилась. Это люди, которые на реализации построенных объектов делают бизнес. Их задача — построить привлекательное жилье и недорогое, чтобы выгодно продать и получить прибыль. И проектировщик тоже должен работать на интересы заказчика.
Работать, конечно, стало интересней, но и намного сложнее. Много разных нюансов возникает, когда надо и заказчику угодить, и свои позиции отстоять. Приходится порой доказывать необходимость дополнительных вложений, чтобы не пострадало качество. Ну а если проектировщик видит, что где-то можно сэкономить средства заказчика, тоже дает свои предложения. Очень жесткие порой заказчик выдвигает требования по срокам. Бывает, что еще и договор не подписан, а он требует рабочую документацию — потому что на строительной площадке уже вырыт котлован. И в таких ситуациях мы тоже понимаем заказчика — ему нужно скорее построить, чтобы опередить конкурента и раньше выставить на рынок свой товар.
— А когда заказчик настаивает на снижении стоимости проектных работ, он тоже находит у вас понимание?
— Приходится регулировать и цены. При определении стоимости проектных работ мы ориентируемся на принятую во всем мире систему — определенный процент от общей стоимости строительства. На проектные работы должно приходиться от 5 до 15 проц. Мы же и 5—6, как правило, не имеем. Приходится снижать свою долю в ходе переговоров. Но, конечно, в рамках разумного, не в ущерб себе. У нас же за плечами целый коллектив, два раза в месяц надо выдать зарплату, перечислить налоговые платежи и т. д. К сожалению, профессия проектировщика пока мало престижна, потому что не позволяет хорошо зарабатывать. Наш коллектив держится на энтузиастах, которые работают давно и любят свое дело.
— Но вы, конечно, Николай Иванович, верите, что со временем ситуация в строительной отрасли изменится и в пользу проектировщиков?
— Безусловно. На строительном рынке чувствуется серьезное оживление. Этому способствуют позитивные изменения в нашей экономике в целом. Вот и в Дзержинске понемногу оживают химические предприятия. Значит, и в нашем городе скоро появятся новостройки. Да и политика правительства тоже дает основания для оптимизма — жилищное строительство провозглашено как основополагающее в решении социальных проблем. Ну а без проектировщиков эту задачу никак не решишь.
Для своего города мы разработали проект нового жилого квартала. Детище, вокруг которого сегодня уже возникает большой интерес. Замысел проекта необычен и соответствует сегодняшней тенденции приобретать свой индивидуальный дом. Такие дома и заложены в проекте. Они как бы заблокированы в группу, но у каждого свой вход, своя среда обитания. Новый жилой микрорайон органично вписывается в окружающую среду, учтены особенности лесного ландшафта. Проект в рабочей стадии. Мы надеемся, что на него будет и заказчик. Коллективу этот проект очень дорог. Потому что он, во-первых, разрабатывался для родного города, а во-вторых, это наш первый опыт создания такого микрорайона с особой средой обитания.
Проблемами сохранения и возрождения историко-архитектурной среды нашего древнего Нижнего Новгорода озабочены ученые-специалисты из ООО научно-исследовательское предприятие “Этнос”. Здесь работают энтузиасты, движимые стремлением сохранять, популяризировать историческое наследие. Сегодня, при активной застройке старого центра города, их профессиональные исследования и заключения, их принципиальность и настойчивость направлены на то, чтобы градостроительная политика основывалась на принципах преемственности. Позицию коллектива “Этноса”, проблемы, которыми здесь озабочены, излагают главный архитектор предприятия Ирина АГАФОНОВА и начальник отдела историко-культурных исследований Алексей ДАВЫДОВ.
А. ДАВЫДОВ. Прежде всего, конечно, нас беспокоит нигилистическое отношение к историческому наследию представителей как областной, так и городской власти. Бывает даже, разрешение на проектирование в историческом центре без учета сохранения того или иного архитектурного памятника подписывается еще до того, как официально будет решен вопрос о снятии объекта с госохраны. Это нонсенс. А сегодня есть такая тенденция — снять ряд объектов с госохраны.
И. АГАФОНОВА. А уж если они не относятся к историческим памятникам, сохранить им право на жизнь еще сложнее. Или же власть дает разрешение на перестройку таких объектов. Что фактически означает их снос и как бы восстановление на том же месте. Действительно, порой здание в таком состоянии, что другого выхода, как воссоздать его заново, нет, и тогда мы предлагаем это сделать по архивным чертежам, обмерам. Чтобы сохранить образ города. А начинка здания может быть сделана уже под интересы заказчика. Естественно, после сноса того же, что было, уже не получится. Будут использованы современные материалы и технологии.
— Вашим специалистам удается отстоять свою позицию?
— Делать это мы пытаемся в каждом конкретном случае, и результат бывает положительный. Возьмем, например, фрагмент застройки на ул. Ильинская, дома 82 и 86 — где стоит часовня. Даже застройщика мы убедили, что дома эти надо сохранить. Окончательный вариант проекта мы пока не видели. Но то, что старые здания будут сохранены, — уже достижение.
Такие моменты довольно часто возникают — когда мы пытаемся скорректировать, по сути, готовый проект, чтобы ущерб историческому наследию был минимальным. При этом прекрасно понимаем и интересы застройщика. Не надо считать нас ретроградами, отстаивающими “гнилушки”. Мы отстаиваем не “гнилушки”, а исторические здания, которые доведены до ужасного состояния, но они подлежат именно реставрации и ремонту, а никак не сносу.
КСТАТИ. Ирине Святославовне недавно привезли из Таллина интересный проспект, на котором изображен дом в столице Эстонии. Вроде бы в нем ничего особенного непрофессионал не увидит — окна, обшивка. Но подпись гласит, что это красивое деревянное здание. И изложено руководство, как здание следует ремонтировать, — для тех, кто в нем живет. Вот это бережное отношение к истории. У нас же не просто обыватели, а люди, облеченные властью, порой не хотят признавать красоты векового дома, не понимают, что это память эпохи.
Специалисты из “Этноса” ищут взаимопонимания у всех, кто занимается градостроительством в исторической среде.
И. АГАФОНОВА. Если мы начинаем работать совместно с проектировщиком, согласие, как правило есть. Проектировщики тоже понимают проблемы строительства в исторической среде. Если же проект сделан до того, как подключаемся мы, то он, как правило, сделан “под заказчика”, согласован с городскими властями, и нам вмешаться бывает уже трудно.
— Ваше предприятие — единственное в регионе, кто занимается историко-архитектурным анализом мест застройки в исторических местах?
— Есть еще несколько организаций, которые тоже готовят проекты реставрации, ремонта историко-архитектурных памятников. Но так сложилось объективно, что наше предприятие стало действительно ведущим, специализирующимся на таких заказах. Наши специалисты глубоко вникают в проблемы той исторической территории, над которой работают. Конечно, мы инстанция не утверждающая. Поэтому нередко ситуация развивается в разрез с нашими заключениями и доводами. И, к сожалению, как результат — безвозвратно утраченный исторический облик некоторых уголков старинного Нижнего.
В КАЧЕСТВЕ АРГУМЕНТА. Территория по ул. Короленко—Новая—Славянская-Студеная была разработана и утверждена как культурно-заповедная. Но на практике этого не получилось. Во время застройки там нарушена преемственность — ликвидирована усадебная структура, строительство велось без учета границ старых усадеб, и заведомо было ясно, что это приведет к выморачиванию застройки на красной линии исторических улиц. Вместо режима реставрации — сохранения и поддержания исторического облика старого города действовал фактически режим регулирования застройки.
— Как бы вы охарактеризовали градостроительную политику в исторической части Нижнего за последние годы?
— Если коротко, я бы сказала так: “метод тыка”. И только сегодня принято решение разработать историко-культурный опорный план верхней части города и проект зон охраны исторического центра города. Инициатива провести такую работу высказывалась и раньше, в том числе депутатом Александром Сериковым. И, наконец, администрация города поняла, что без таких документов трудно выстраивать верную градостроительную политику. Был конкурс. Из потенциальных участников только наше предприятие оказалось готовым взяться за выполнение проекта на предложенных условиях. Очень жесткие сроки при огромном объеме работ. Мы согласились, потому что хорошо знаем общую картину. У нас есть необходимая база, знаем, к чему стремиться. А главное — считаем делом своей чести выполнить такую работу для города. Хотя сделать ее будет не просто в отведенное время.
— Целесообразно ли, на ваш взгляд, строительство 29-этажного дома у парка им. Кулибина?
— Я считаю, это очередная градостроительная ошибка. И дело вовсе не в историко-культурных требованиях к застройке этого участка.
А. ДАВЫДОВ. На нас, между прочим, ссылаются, что “Этнос” согласовал изменение границы территории парка. Да, мы действительно провели экспертизу, и она показала, что граница бывшего кладбища несколько отодвинута от ул. Ошарской. Таким образом, само здание не попадает на территорию захоронений. Но это не значит, что его можно здесь строить. Вокруг здания появятся проезды, асфальтированные площадки, резко увеличится антропогенная нагрузка на парк.
— Какие тенденции в архитектуре сегодняшних новостроек отмечают специалисты “Этноса”?
И. АГАФОНОВА. Тенденция интересная. Очень пестрая застройка. Мне нравятся новые, красивые здания. Но я не могу согласиться с тем, что в последнее время архитекторы, разрабатывая проекты новой застройки старого города, не отображают в них окружающую среду будущих объектов. Новые здания как будто в чистом поле. И только по генеральному плану можно увидеть, что соседи все-таки есть. Это не просто тенденция. Это сегодня такая установка. Она просматривается и в дипломных работах студентов архитектурно-строительного университета. Мне приходится писать рецензии на эти работы. Очень интересные проекты попадаются, заслуживают самой высокой оценки. Они интересны сами по себе. Но в структуре города многие из них окажутся просто чужими. Потому что будущие архитекторы отталкиваются от своих “великих идей”, а вовсе не от интересов старого города, его старинных зданий. А ведь это очень важно, чтобы будущий архитектор с самого начала получил установку в своих работах руководствоваться принципом преемственности.
Принцип этот, конечно, не надо понимать, допустим, как простое повторение каких-то форм. Сегодня XXI век, и архитектор работает с учетом современных требований и достижений в строительстве. Но он не должен забывать и о преемственности и традициях старого города и о тех людях, которые в этом городе живут и будут жить. В качестве примера мне хочется обратиться к проекту застройки квартала по ул. Гоголя, напротив архитектурно-строительного университета. Очень удачный проект. “Этнос” проводил историко-архитектурный анализ и разрабатывал опорный план. На основе этих документов архитектурная мастерская Бориса Тарасова разработала проект, основанный не на сиюминутной коммерческой выгоде. Это проект, где грамотно решена задача создания жилого внутреннего квартала с зеленой зоной, и при этом сохранена сложившаяся структура уличной застройки. Поставлена и грамотно решена задача создания хорошего жилого пространства. И мы рады, что сделано это не без нашего участия.
Наши специалисты всегда готовы дать грамотное заключение. Если кому-то оно покажется неправильным, с нами можно и поспорить. Мы всегда готовы на диалог. Но спорить обоснованно и не с позиции коммерческой выгоды.
Нижегородцы гордятся своим метрополитеном. Еще большую гордость должны испытывать специалисты бывшего треста “Горметрострой”, которые прокладывали метро, сооружали красивые подземные станции как дворцы, оставаясь их королями. Все станции метро в Нижнем построены с участием Анатолия ЗАХАРОВА, заслуженного строителя России. И так сложилось, что он оказался более дальновидным, чем городские власти, допустившие четыре года назад банкротство Горметростроя. По инициативе Анатолия Алексеевича была тогда создана новая, уже коммерческая структура ЗАО “Промтоннельстрой”. Она стала как бы преемником бывшего треста. Конечно, уже не в тех масштабах, но сумела продолжить марш “подземных королей”.
Когда в процессе банкротства Горметростроя распродавалось уникальное оборудование, многое отправлялось в металлолом, Захаров принял решение.
— Взял в банке кредит, выкупил часть техники, небольшую базу — чтобы на первых порах хватило. А дальше... Были планы, виделись перспективы развития.
Мы получили все лицензии, которые были у Горметростроя. Право на строительство метро, всех подземных сооружений, и вертикальных, и наклонных стволов. И сегодня устойчиво держимся на этом рынке. Без преувеличения могу утверждать, что мы сегодня единственные в Поволжье, кто имеет лицензию на право строительства подземных сооружений. И работаем.
— Вы с самого начала были уверены, что без заказов не останетесь?
— Да. Уже в процессе формирования нового предприятия нам предложили хороший заказ, где мы могли вложиться по полному спектру своих возможностей. В Чувашии строился тогда гипсо-ангидридный комбинат. Разработку породы предстояло вести на глубине 75 м. Мы получили подряд на строительство двух шахт. Именно благодаря этому объекту, между прочим, и сохранили лицензию на подземные работы.
Дальше заказы стали “приходить” сами. Пригласили нас строить лефортовский тоннель в Москве. Почти два года там работали, серьезные объемы выполнили.
И вот возобновились работы на нижегородском метрополитене — решили пускать станцию “Буревестник”. Наши специалисты занимались устройством верхнего строения пути (ВСП). Кроме нас такие работы выполнить никто не мог. Потому что нужна была специальная техника — а мы ее предусмотрительно выкупили у Горметростроя. Были опытные специалисты — тоже из Горметростроя перешли в Промтоннельстрой. Участок ВСП у нас самый мощный. Правда, мэрия не сразу согласилась с нашими требованиями по цене. Но больше никто не взялся выполнить эти работы за любую другую цену.
Работали в темпе, сроки выдержали. А вот за выполненные работы с нами до сих пор не расплатились. Вот такая вышла история с продолжением.
В течение четырех лет предприятие постоянно развивалось, увеличивало базу. Сегодня мы имеем 7 специализированных участков. По объемам в год выходим где-то на 150 млн рублей. Освоили новые технологии. Одна из них — сооружение лежневого пути. Вместо шпал кладутся железобетонные лежни вдоль пути. Получается жесткое верхнее строение пути с виброизоляцией. Это значит, если под землей идет метропоезд, наверху вибрация не ощущается. Мы посылали людей осваивать эту технологию в Новосибирск. А впервые наши специалисты воспользуются ею в Казани. Сегодня мы участвуем там в строительстве метро. Очень солидный заказ. Уже начали подготовительные работы. Направили 100 специалистов, арендовали для них общежитие. Предстоит проложить 18 км путей, столько же подвести контактных рельсов. Работы металлоемкие, объемные, требуют точности.
— Какая специальность на этих работах считается ведущей?
— Маркшейдера. Это подземный геодезист, так скажем. Первый, кто определяет все отметки и габариты, чтобы потом положить с точностью плюс-минус 4 мм все верхнее строение пути.
Наши специалисты в 96-ом начинали строить в Казани и первую станцию метро, потом финансирование прекратилось. Там мы тогда впервые применили новую ограждающую конструкцию по методу “стена в грунте”. Она у нас отработана в совершенстве, есть необходимое оборудование.
— Анатолий Алексеевич, вы специализируетесь только на подземных работах?
— Нет, мы готовы строить все, что востребовано жизнью. И не только под землей. Потому и получили лицензии на многие другие работы. Можем строить жилье, многие другие здания и сооружения. По каждому направлению специализируется определенный участок. Отдельно участок по подземным работам. Заказов достаточно. Наших специалистов постоянно приглашают на самые разные объекты. Вот недавно строили подземную автостоянку для Трансгаза в Решетихинском проезде. Видели, там красивая благоустроенная площадка? Она выходит на ул. Горького. Оборудовали ее мы. А под площадкой двухуровневая автостоянка. Этот заказ получили по тендеру, потому что предложили самую приемлемую цену.
— У вас, что же, особый подсчет затрат?
— Мы всегда оцениваем свою работу объективно. В данном случае ориентировались на то, что хорошо знаем технологию подземных работ, геологию того участка. Знали, как можно все выполнить с минимальными затратами и не в ущерб качеству. Я считаю, что подземные стоянки — это наш хлеб, потому что в городе лучше и надежнее наших специалистов для таких работ просто нет.
Ведем мы и строительство жилья. Для того же Трансгаза заканчиваем дом на ул. Горького. Там тоже был тендер, но Трансгаз изначально был настроен работать с нашей организацией, потому что убедился в нашей надежности.
Для строительства жилья мы приобрели необходимую технику, в основном импортную. За четыре года практически всю свою техническую базу обновили. Хорошо, например, оснащен участок свайных работ. Два новых копра и техника для перевозки. Генподрядные организации в регионе уже знают о наших возможностях и часто приглашают для выполнения свайных работ.
Выступаем и как генподрядчик. В этом году по тендеру получили заказ на строительство огромного офисного здания площадью 12 тыс. кв. м для областной налоговой инспекции на ул. Минина.
— Известно, что в тендере на этот подряд участвовали многие солидные фирмы с большой строительной биографией. Почему, интересно, предпочтение отдано вам?
— Прежде всего, налоговая инспекция изучила наше финансовое положение и убедилась, что оно устойчивое, мы никому не должны — должны только нам. Это главное. Кроме того, заказчик собрал рекомендации от других наших партнеров, которые подтвердили нашу надежность.
— Анатолий Алексеевич, а в роли застройщика на рынке жилья ваша фирма не планирует выступить?
— Такой проект у нас на сегодня уже есть. Есть выгодный партнер с площадкой под застройку. Мы будем и инвестором, и генподрядчиком. Средства найдем. Экономика предприятия устойчивая. Есть приличные активы, под которые даются кредиты.
Четыре года назад Анатолий Захаров и его команда сумели объективно оценить свои силы и возможности. Они не ошиблись. Предприятие работает стабильно, коллектив уверен в завтрашнем дне, а генеральный директор уверен в своей команде: “Есть на кого опереться. Грамотные у нас финансисты, юристы, хорошо владеют рыночными инструментами”. И заказчики тоже заинтересованы в сотрудничестве с ЗАО “Промтоннельстрой”.
Сегодня в строительном бизнесе региона задействованы тысячи различных предприятий, которые занимаются непосредственно строительным производством. И если появляются новые операторы, значит, строительный рынок развивается, в строительство вкладывается все больше инвестиций.
Осенью прошлого года зарегистрировано ООО строительная компания “МАСТЕР-ЛЮКС”. Генеральный директор фирмы Денис ЧИЛИКИН шесть лет назад окончил архитектурно-строительный университет. Между прочим, потомственный строитель в третьем поколении. По сути, это династия. Наверное, и поэтому Денис гордится своей профессией. А за шесть лет, можно сказать, уже успел подтвердить, что достойно продолжает семейные традиции.
Очень важно верить в свои силы. Но еще важнее, когда в тебя поверили другие, оценили твои возможности. Как специалиста, как организатора строительного бизнеса. В Дениса Чиликина поверили люди, пригласившие его стать компаньоном.
— Я очень благодарен Петру Эдвардовичу Панкратову, Андрею Анатольевичу Левкину, Владимиру Вячеславовичу Страхову, Владимиру Викторовичу Костикову. Они учредили строительную компанию и предложили мне ее возглавить, — излагает Денис Игоревич историю начала новой страницы в своей биографии. — С этими людьми я познакомился, когда после института работал в фирме “Спецстрой” заместителем директора по производству. Компания “Мастер-Люкс” в городе известная, работать с ней надежно. Она была заказчиком и инвестором объекта на Маслякова, 55, который вела фирма “Спецстрой”. После этого объекта сотрудничество продолжилось. И в течение 2000—2001 годов мы реализовали еще ряд проектов. Правда, финансово, может быть, не очень значительных. Но сотрудничество это было приятным, нас объединило взаимное доверие.
А когда у этого заказчика появилась перспектива довольно солидная, родилась идея создать свою строительную компанию. Вот так и стали постоянными компаньонами.
— И что же это за проект, под который создана новая строительная фирма?
— Это жилой 131-квартирный дом, к строительству которого той же осенью мы и приступили. На сегодня выросло уже восемь этажей.
Но это не единственный проект программы, под которую создавалось строительное предприятие. Еще на 3—4 объекта уже готова документация, оформлены договора аренды земли.
— Компания работает как генподрядчик?
— Нет, мы ушли от генподрядной системы. У нас своя строительная бригада, приобретена необходимая техника для ведения строительства. На специализированные работы, конечно, приглашаем субподрядные организации. Из тех, с кем контакты сложились по прежней работе.
— Трудно осваиваться в новой должности?
— Вы знаете, принимая предложение, я как-то не задумывался над этим вопросом. Прежде всего было осознание, что работать самостоятельно интереснее. Осваиваться в должности не трудно, тем более что в предыдущие годы организационные навыки уже приобретены. Труден сам процесс строительства в той ситуации, которая сегодня сложилась в Нижнем. Постоянное преодоление каких-то барьеров. Потом, постоянный рост цен на строительные материалы. Только за год они взлетели пугающе: железобетон — на 25—30 проц., кирпич — на 25 проц., все остальные материалы где-то на 9—12 проц. Трудно в такой ситуации выстраивать свою финансовую политику.
— Вы строите в Сормове. Этот район сегодня стал почему-то привлекательным для застройщиков.
— Дело в том, что в нагорной части Нижнего свободных площадок для застройки практически не осталось. Кроме того, там большие сложности с инженерной инфраструктурой — не хватает имеющихся мощностей. В Сормове в этом плане дело обстоит более-менее нормально. И перспективы для застройки огромные, много ветхого фонда. И вообще, пока активного строительства я не вижу в этом районе.
— Это первый объект ООО СК “МАСТЕР-ЛЮКС”. А вообще, много уже с твоим участием построено в Нижнем объектов?
— Наверное, где-то около 12. В основном, это современные жилые дома улучшенной планировки и с комфортными условиями проживания. Все они построены в центре города, в Нижегородском районе. А самый первый объект — дом на Славянской, 21. Он был у меня в дипломной работе. После института я этот проект реализовал. Приобретал первые, скажем так, строительные навыки.
— На практике много пришлось заново усваивать?
— Практически, полученных в вузе знаний достаточно, чтобы строить качественно, с учетом требований времени и потребителя. Если говорить о новых технологиях, то все они практически основаны на сочетании конструктивных элементов по существующим ГОСТам и СНиПам. И все технологии закладываются уже в проект, на который строители и ориентируются. Только вот, к сожалению, сегодня в проектах больше внимания уделяется архитектурной части. Случается, картинка есть, а чертеж конструктивный отсутствует. Мне приходилось работать с рядом проектных организаций, как правило, частных, и я отдал бы предпочтение фирме “СС-Проект”. Это солидная организация, где равнозначное отношение и к архитектурной части проекта, и к конструктивной.
— У вас небольшая строительная фирма. В перспективе планируете развиваться, увеличивать объемы?
— Что значит сегодня большая фирма? Я понимаю так. Содержать большую базу строительной организации сегодня невыгодно. Потому что глобальных объемов в строительной отрасли города пока не видно. А на содержание базы все равно нужно тратиться, платить налог на недвижимость, на землю. Это не всегда рентабельно. Поэтому о той или иной фирме нужно судить по тому, насколько она стабильно загружена заказами.
У нас в этом году будет освоено где-то около 100 млн рублей. Уже готовимся к реализации других проектов. Будем реставрировать дом на Звездинке. В Печерах начнем строительство комплекса, в который войдут офисные помещения, кафе, мойка автомобилей. А дальше... Мы же только стартовали. Будем думать. Вместе с нашими инвесторами.
У строителей ЗАО “Декор” чувство своей профессии является основополагающим. И это не пышная фраза, а на самом деле так. В этом и уважение к своему труду, и оценка его значимости для человеческого бытия. Традиционно перед Днем строителя наша газета побывала на предприятии, и корреспондент еженедельника поздравил генерального директора акционерного общества Николая ЛЕБЕДЕВА с наступающим профессиональным праздником.
— Николай Вениаминович, похоже, у вас два новых года. Один календарный — в январе, а другой отраслевой — в августе, с которого начинается как бы новый отсчет времени. Какие успехи были у вас, так сказать, в уходящем строительном году и что ждет в наступающем? Как развивается ваше предприятие?
— Этот строительный год был для нас не совсем хорошим. Зима была очень тяжелая. Настолько, что такой не было уже года три-четыре. И только сейчас, к нашему профессиональному празднику, раскручиваются все объемы работ. Началось живое дело. До этого практически шла бумажно-подготовительная работа, проектирование. Вы знаете, что у нас сейчас своя проектная группа, и мы сами делаем для себя проекты. Подготовки было много, но она, разумеется, не прошла впустую. Мы начинаем работать на крупных больших объектах. И я надеюсь, что это как раз начало как бы будущего задела. Объемы, которые нам предстоит выполнить зимой, просматриваются уже достаточно хорошо. Надеюсь, заделы с переходом на будущий год позволят более гладко пройти самый тяжелый для строителей первый квартал.
— На какие новые объекты выходит ЗАО “Декор”?
— У нас сейчас два крупных объекта: завод “Керма” (строительство нового цеха по производству полнотелого керамического кирпича) и очень крупный складской терминал площадью 10 тыс. кв. м. Кроме этого, появляются объекты на Бору — традиционно на стекольном заводе, хотя там и нет сейчас больших объемов. Здесь же, на Бору подключаемся к строительству супермаркета “Евроспара” по субподряду у СМУ-7 “Автозаводстроя”. Заканчиваем проектирование здания борского филиала банка “Нижний Новгород” и начинаем его строительство. Доделываем газовую заправку на Бору. Ведем реконструкцию завода по производству посуды, выкупленного турецкой фирмой.
— В вашей компании произошли какие-то структурные и иные изменения?
— В зимний период произошла кадровая перестройка, появились новые должности, какие-то сократились. В это же время внедрялись новые компьютерные программы, какие-то из них мы делали сами — программисты у нас приличные. Покупали оргтехнику. Посылали специалистов в Москву — в немецкую фирму “Рехау” изучать технологию устройства трубопроводов, другие ездили в Санкт-Петербург повышать квалификацию по производству наливных полов.
— Насколько глубокие у вас отношения с “Рехау”?
— Сейчас это наш партнер. Они нам поставили оборудование по производству пластиковых окон, ведем его пусконаладку. Второе направление сотрудничества — по санитарно-техническим трубопроводам.
— В вашей приемной прибавилось почетных грамот и благодарственных писем.
— Видите, на моем столе статуэтка “Российского Национального Олимпа”. В прошлом году мы стали его лауреатами. Церемония награждения проходила в декабре в Кремлевском концертном зале.
— Что для вас значит День строителя?
— У нас на Бору — это что-то вроде престольного праздника. Весь город его справляет. Стекольный завод, силикатный завод, “Декор” — это самые крупные строители. И есть еще несколько компаний. Получается, что Бор — как бы город строителей. Обычно этот праздник проходит у нас очень торжественно, на стадионе. Там масса всяческих мероприятий. Думаю, что и в этом году будет очень интересно. Мы своим коллективом еще и отдельно справляем праздник. На этот раз отметим его прогулкой на теплоходе, полдня ей посвятим.
— Остается только поздравить ваше общество и пожелать ему успехов.
Корреспондент еженедельника взял также интервью у заместителя генерального директора ЗАО “Декор” по управлению персоналом Аллы ИНАКИНОЙ.
— Работа с кадрами — это сегодня веление времени. Как вы ее строите?
— Наша служба еще очень молода, но то, что она появилась, уже говорит о многом. Сегодня строительные организации работают в условиях рыночных отношений и очень жесткой конкуренции, и работа службы персонала, а именно, развитие и обучение, имеет сегодня очень большое значение. Главной задачей службы персонала на сегодня является то, чтобы иметь сплоченную команду хорошо обученных и высокоорганизованных людей, которые хотят и смогут достичь желаемого результата. За время перестроечной сумятицы люди несколько утратили навыки, которые необходимо совершенствовать. Поэтому обучение на сегодняшний день — это первая ступень.
— Как вы планируете строить этот процесс?
— Во-первых, на конкурсной основе будем привлекать нижегородские кадровые фирмы, которые специализируются на подготовке персонала для промышленных предприятий. У них есть квалифицированные психологи, социологи. Но это пока как бы в проекте. Речь в основном идет об обучении работающего персонала, но в наших планах предусмотрен и набор молодых специалистов. Их мы будем обучать уже под нашу специфику работы. Это, считаю, очень выгодно для любой организации — подготовить молодых профессионалов для дальнейшей работы.
— Какую функцию при обучении рабочих кадров вы отводите психологу?
— Воспитание ответственности, дисциплины, производственной культуры, добросовестного отношения к делу и плюс мотивация, которая тесно связана с развитием и основана на материальной заинтересованности. Сегодня условия на нашем предприятии позволяют людям хорошо зарабатывать. И кто хочет, тот может это сделать. Оплата труда будет постоянно совершенствоваться в зависимости от условий рынка.
— А как вы будете оценивать потенциал какого-то специалиста, который показывает исключительно хорошие результаты и этим как-то выделяется среди других? Руководство иного предприятия и радо бы вознаграждать таких людей по заслугам, да тарифная сетка не позволяет.
— На этот случай у нас введена система заинтересованности. Каждый человек за выполнение особо важного задания, какой-то особо сложной работы, которую не могут выполнить другие, может получить премию. В бригадах успехи рабочих отслеживает бригадир, на строительных участках — прораб и мастер, в отделах — их начальники, которые знают достижения каждого подчиненного им специалиста.
Еще одним интересным собеседником был директор по производству ЗАО “Декор” Василий СКУЧИЛОВ.
— Как организовано управление производством на вашем предприятии?
— Мы ввели в прошлом году новую компьютерную программу. Подготовкой производства, как обычно, занимается производственный отдел. Готовится смета и согласовывается с заказчиком. Она делится на ресурсы — материалы, механизмы, зарплату, и наши службы на нее ориентируются. После этого вся информация собирается у генерального директора, где идет понедельное планирование. На каждую неделю генеральный директор может рассчитывать, сколько ему нужно предусмотреть денег на материалы, механизмы, зарплату.
— По сути, это в какое-то время стали называть бюджетированием.
— Мы возвратились к планированию, от чего уходили долгие годы. И все равно ведь к нему пришли. Это та плановая система, которая сейчас себя оправдывает. Невозможно жить, когда не знаешь, какие ресурсы потребуются через неделю, через месяц.
— “Декор” ведет полный цикл работ, начиная с “нуля”?
— Да, мы осуществляем в принципе все генподрядные услуги, начиная от предпроектных проработок — сбора техусловий, подготовки разрешений на строительство. Все функции заказчика при его пожелании мы берем на себя. Ведем проектирование, строительство от “нуля”, монтаж каркасов, стен, полов, потолков, отделку. Единственное, такие инженерные работы, как электрика и вентиляция, передаем на субподряд. Все остальное делаем сами, в том числе работу по благоустройству и озеленению.
— “Декор” — уже довольно раскрученный брэнд. Как вы намерены развивать свои производственные мощности и расширять зону рынка?
— Зона нашего рынка достаточно широка. В основном это промышленное строительство — цехов, заводов, складов. Но и жилое строительство сейчас тоже осваиваем, у нас есть свои каменщики. И сейчас на Бору мы достраиваем жилой дом. Это основные направления. Кроме этого, у “Декора” довольно-таки широкий спектр производственных мощностей. Есть асфальтовый и бетонный заводы, мы приобрели и налаживаем установку по производству пластиковых окон, изготавливаем в небольших объемах металлоконструкции, рекламные щиты. У нас есть линия для высококачественной порошковой покраски металлоконструкций.
— Как вы оцениваете емкость вашего рынка? До бума в промышленном строительстве, наверное, еще далеко. На него нет такого спроса, как, скажем, на жилье.
— До этого не дошло, но какая-то тенденция уже появилась. Это видно по тем предложениям, которые к нам поступают, и по тем объектам, что уже строятся. В прошлом году мы сдавали складской комплекс для пивоваренной компании “Балтика” в Сормове. До этого на стекольном заводе строили промышленный склад площадью 10 тыс. кв. м. А еще раньше выполняли там же основные работы при сдаче цеха по производству триплекса, хотя и были на субподряде у Волго-Вятской строительной компании. А сейчас строим складской комплекс площадью 10 тыс. кв. м.
— А на чем, по вашему мнению, основаны такие проблески как бы возрождения промышленного строительства?
— Малый и средний бизнес встают сейчас на ноги, у них появляются финансовые ресурсы, которые позволяют вкладываться в дальнейшее развитие, в производственную недвижимость. Считаю, что государство создает благоприятные условия для развития частного бизнеса, потому и начинается оживление производственного строительства.
— Но чем может быть интересен для вашей компании малый бизнес? Ему же не под силу заказать большой, капиталоемкий объект.
— Отчего же. Мы сейчас на Бору строим газовую заправочную станцию рядом с силикатным заводом. Денежный объем строительства там относительно небольшой, но “Декор” все равно им занимается. Не строить же все время только крупные объекты. Приходится браться и за более мелкие. Закладывается, скажем, фундамент какого-то большого здания, так нельзя же там задействовать весь персонал. Оптимальный вариант, когда объекты строительства ведутся параллельно с небольшим смещением по этапам.
— Появились ли у вас какие-то новые методы, допустим, при проведении нулевого цикла, монтажа коробки, устройства полов?
— Мы сейчас как раз делаем на Борском стекольном заводе полы с покрытием “Мастер-топ”, которое их упрочняет во много раз и обеспыливает. Полы с таким покрытием служат долго и выглядят достаточно эстетично. Также наши специалисты прошли обучение по монтажу трубопроводов фирмы “Рехау”.
— Какие творческие горизонты просматриваются в перспективе?
— Трудно сказать. Заглядывать вдаль больше, чем на год-два, вряд ли целесообразно. Подобного долгосрочного планирования пока нет. Были мысли построить еще один бетонный завод, возможно, даже привезти его из Германии, но это очень дорого. Сейчас одно из интересных направлений — строительство крупных торговых центров. Будем проектировать, а потом, возможно, и строить торговый центр в одном из районов области. В Москву нас приглашала строить одна из крупных компаний, развивающая сеть магазинов по всей стране, но на тот момент мы уже собрали портфель заказов на 2004 год. Пришлось отказаться. Возможно, в дальнейшем будем с ней сотрудничать.
— Как вы считаете, когда все-таки может начаться бум в промстроительстве?
— Трудно сказать. Думаю, такого же бума, как по жилью, не будет. Может быть просто как бы увеличение темпов строительства, но не такое массовое, чтобы его назвать валом. Все-таки пока мало компаний, которые так сильно выросли, чтобы пойти на огромные вложения в промстроительство. Хотя в прошлом и этом годах, по сравнению с тем, что было раньше, заказов очень много. Это можно увидеть даже по Интернету — количество новостроек увеличивается. И это радует.
ЗАО “Ипотечная компания Сбербанка” занимается строительством с 1996 года, осуществляя на сегодняшний день функции заказчика-инвестора-застрой-щика и генподрядчика. В рейтинге примерно из 100 нижегородских строительных компаний находится в первой десятке.
О деятельности компании рассказывает в беседе с корреспондентом заместитель директора по строительству Павел СОЛДАТОВ.
— Исключительно как заказчики мы выступали при сдаче в эксплуатацию жилого дома по ул. Ошарская, наняв организацию, которая выполняла весь комплекс работ. Но после того, как был спроектирован жилой квартал в границах ул. Ижорская—Невзоровых—Полтавская—Дунаева—Генкиной, оргсхема была изменена. Компания образовала у себя два управления — заказчика и подрядчика. Заказчик полностью оформляет документацию, занимается сносом, а подрядчик заключает прямые договора и договора генподряда и решает все вопросы, связанные со строительством объектов.
В основном мы строим жилье на деньги дольщиков, хотя при необходимости на первом этапе (снос и нулевой цикл) иногда берем кредиты. Известно, что дольщики начинают появляться после того, как уже выкопан котлован и сделана какая-то часть здания. На сегодняшний день мы сдали две очереди квартала — первую и седьмую (нумерация проекта), а в сентябре планируем ввести восьмую — по ул. Дунаева. По счету она третья. В 2006 году компания предполагает завершить строительство всего комплекса. Наши дома украшают архитектурный ансамбль города, хотя их и нельзя назвать элитными. По ценам, площадям и устройству это жилье для среднего класса.
— По мнению многих экономистов, рынок жилья как в Москве, так и в какой-то степени в Нижнем довольно перегрет. Как долго это может продолжаться?
— Спрос на жилье не ослабевает, в то же время темпы роста цен на него в этом году по сравнению с прошлым годом немного замедлились. Все зависит от того, насколько много квартир будет предложено покупателям, от соотношения спроса и предложения, от покупательской способности населения. По прогнозам, в этом и следующем годах их появится в 1,5 раза больше, чем раньше. Возможно, это как-то притормозит рост цен на жилье, что, наверное, повлияет и на ценовую политику производителей строительных материалов и изделий. Некая стабилизация возможна, однако в ближайшие два-три года квартиры вряд ли станут дешевле.
— Ваша компания собирается расширять тематику строительства?
— Мы сейчас обдумываем варианты строительства коттеджных поселков за пределами города, допустим, в Богородском, Кстовском районах, где будет предусмотрен полный комплекс услуг — магазины, возможно, где-то и детские сады и т. д. Это направление выглядит весьма перспективным, в ближайшие 10 лет оно, очевидно, и станет у нас развиваться. И вовсе не обязательно, что это будут элитные поселки супер-класса, они могут быть и для людей с более скромными доходами. Считаю, средний класс может подняться до такого уровня, что позволит себе жить за городом, а на работу ездить на своем автомобиле.
— У компании есть своя производственная база?
— Пока нет, в основном ЗАО “ИКС” работает как инвестор и как заказчик. У нас есть постоянные подрядчики, и мы стараемся работать с ними на протяжении долгого времени. Но сейчас компания разрабатывает новую программу строительства, где будет предусмотрено создание производственной базы. Мы для того и получили лицензию подрядчика, чтобы в перспективе иметь выполнение объемов работ собственными силами. Это удешевляет стоимость строительства.
— Как вы решаете вопросы с электроэнергией и другими инженерными коммуникациями?
— Проблему с электроснабжением строящегося квартала мы решили. Пошли на очень большие затраты, чтобы построить распределительный пункт с встроенной трансформаторной подстанцией. Это позволит получить порядка 2 МВТ и обеспечить весь район застройки электроэнергией на ближайшие два года. Что касается тепла, то, возможно, будем устанавливать крышные котельные. Мы построили очень дорогую ливневую канализацию, затратив на нее около 6 млн руб. в ценах позапрошлого года. Сделали фекальную канализацию, смонтировали инфраструктуру электросетей. И сейчас у нас нет здесь серьезных проблем.
— Как вы используете передовые технологии?
— У нас, к примеру, в каждом тепловом пункте установлен теплорегулятор, и температура в домах регулируется в зависимости от погодных условий. И мы с самого начала строительства никогда не ставили однотарифные счетчики — только двухтарифные. Строительные материалы, в том числе кровельные, стараемся применять самые современные.
— Можно сказать, вы строите если не элитное жилье, то, во всяком случае, престижное.
— Квартал, который у нас застраивается, — действительно, неплохое место. И квартиры там покупаются неплохо. Во-первых, это центр, во-вторых, и место тихое. Улица Дунаева будет непроездной, вдоль нее протянется сквер. Что касается планировки квартир, то их владельцы могут перестраивать перегородки на свой вкус. Если квартира куплена в процессе строительства дома, до его сдачи, то есть возможность перепроектировать ее в пределах норм. В то же время мы каждый раз стремимся угодить потребителю, как бы угадать его вкусы. С реализацией проблем пока нет. Хотя для части покупателей это просто выгодное размещение средств, которое приносит сейчас до 50 проц. годовых. Возможно, мы и сами будем сдавать часть жилья в аренду. Не получим сиюминутную выгоду, зато как-то обеспечим себя финансово на следующий год.
— ЗАО “ИКС” будет наращивать объемы?
— В рейтинге компания находится на 7—8 месте и сейчас планирует увеличить обороты. До 2004 г. мы сдавали порядка 4—5 тыс. кв. м. В этом году должны ввести около 10 тыс. кв. м, а в 2005—2006 г. хотим предложить рынку по 15 тыс. кв. м. Хотя он уже достаточно конкурентный, другие компании также увеличивают свои мощности и выпуск квартир. Можно сказать, мы растем все вместе.
— У вас такая сильная поддержка в лице Сбербанка. Уже это говорит о ваших возможностях.
— Многие считают нас структурным подразделением Сбербанка, но мы лишь дочерняя компания Волго-Вятского банка Сбербанка РФ со стопроцентным участием его капитала. Отношения с ВВБ у нас нормальные, и это позволяет компании кредитоваться без проблем. Но все равно кредиты берем под те же проценты, что и другие его клиенты. И также вносим залог. Возможно, какое-то преимущество в том, что нам кредиты выдают немножко побыстрей, чем сторонним организациям. Нашу компанию знают, и еще бы не знать, если принадлежность к Сбербанку видна уже в ее названии. Знают, что здание по ул. Октябрьская, 33 принадлежит нам, а это нормальный залог в любом случае. Кредиты и проценты мы всегда возвращаем вовремя, и завоевали доверие банка не только, так сказать, родственными связями, но и своей обязательностью.
— Чувствуется, что вы профессиональный строитель.
— Всю жизнь этим занимаюсь. Приходилось быть на БАМе, строил величайшую в мире домну в Череповце, где прошел закалку после института, химические и азотно-туковые заводы, объекты электронной и бумажной промышленности. И жилье, конечно. Но тогда оно строилось как-то между делом. А сегодня, и не только в нашей компании, это основное направление.
Компанией построены и введены в эксплуатацию:
Алексей ФЕСЕНКО, коммерческий директор ЗАО “Белогорье”
Одним из направлений деятельности ЗАО “Белогорье” является производство лицензионного теплотехнического оборудования.
Предприятие изготавливает водогрейные котлы различной мощности с газовыми и жидкотопливными горелками и транспортабельные котельные установки для реконструируемых и вновь строящихся котельных, которые обеспечивают теплом жилые дома, детские сады, школы, больницы и другие объекты соцкультбыта, а также коттеджи и частные дома. Это позволяет потребителю тепла оптимально решить вопрос теплоснабжения зданий и сооружений и тем самым значительно снизить затраты на получение тепла и горячей воды.
Высокий КПД (92 проц.), подтвержденный результатами эксплуатации, и низкий уровень выбросов по СО и NO позволяют рассматривать эти котлы как высокоэкологическое оборудование.
Автоматическое функционирование котлоагрегата (КОТЕЛ + ГОРЕЛКА) позволяет обеспечить требования безопасной экономичной работы без постоянного присутствия обслуживающего персонала и реализовать настройку режимов работы агрегата с учетом погодных изменений температуры, а также возможность перехода в экономичный режим “день-ночь”.
На сегодняшний день производится 19 типоразмеров котлов “Вулкан” тепловой мощностью от 20 до 2326 кВт и 8 типоразмеров горелок мощностью от 53 до 3000 кВт.
Наличие контрольно-испытательной базы позволяет высококлассным специалистам предприятия вести своевременную модернизацию оборудования и разработку его новых видов.
Относительно малые вес и габариты позволяют использовать котлы как в составе стационарных, так и в крышных и мобильных транспортабельных котельных. ТКУ — изделие высокой монтажной готовности, позволяющее в кратчайшие сроки доставить, смонтировать и запустить котельную. Котельные поставляются в комплектации, позволяющей не только эффективно вырабатывать тепло и горячую воду, но и оценивать затраты воды, газа и расходы выработанного тепла. Контроль за работой котельной осуществляется дистанционно, с помощью телемеханической аппаратуры.
Котельное оборудование производства ЗАО “Белогорье” активно эксплуатируется на объектах соцкультбыта в Белгородской, Курской, Ростовской, Воронежской областях, Краснодарском крае.
Портфель заказов на 2003—2004 годы определил увеличение объема производства в 2,5 раза.
Выпускаются ТКУ тепловой мощностью от 0,16 Гкал до 10 Гкал.
Стоимость котельных в стандартной комплектации составляет от 1500000 руб. в зависимости от тепловой мощности. Сроки изготовления составляют 60—75 дней в зависимости от комплектации.
Специалисты ЗАО “Белогорье” оказывают услуги по проведению монтажных и пусконаладочных работ и осуществлению послегарантийного обслуживания.
Еще одним направлением деятельности ЗАО “Белогорье” является производство хлебопекарного оборудования, в основу которого заложены разработки известной немецкой фирмы “Вернер унд Пфляйдерер”.
Предприятием освоен широкий спектр хлебопекарного оборудования. Это пекарни на базе печей RT 100, RT 150, ПР 200 производительностью 1 т, 2 т и 2,5 т соответственно в смену (8 часов). Агрегаты укомплектованы оборудованием, необходимым для завершения полного технологического цикла по производству хлебобулочных изделий.
Печи, выпускаемые ЗАО “Белогорье” (тип RT производительностью 1000 и 2000 кг в смену), выгодно отличаются компоновкой рабочих элементов, сбалансированной тепловой схемой, что обеспечивает высокое качество хлебопекарных изделий, получаемых на этих печах, и простотой их обслуживания.
Выпускаются печи на жидком и газообразном топливе, а также с электрообогревом.
Кроме того, наше предприятие выпускает кондитерские печи типа PFS производительностью до 600 кг в смену. Эти печи получили широкое распространение в сети торговых предприятий. В универмагах организованы мини-пекарни по выпечке мелкоштучных хлебобулочных изделий, которые тут же и реализуются.
Комплекты хлебобулочного оборудования “Белогорье” включают в свой состав тестоделитель, тестоокруглитель, тестозакаточную машину, шкафы предварительной и окончательной расстойки.
Комплекты пекарен “Белогорье” получили хорошие отзывы потребителей и были неоднократно отмечены дипломами на выставках хлебопекарного оборудования. Они имеют широкую географию использования — по существу, на всем экономическом пространстве бывшего СССР. Наши комплекты работают в Ростовской, Ивановской, Тверской (“Тверьпром”), Тамбовской, Челябинской, Рязанской, Липецкой (“Липецкхлебпром”), Вологодской областях, Краснодарском, Алтайском и Ставропольском краях, в Москве и Санкт-Петербурге.
Белгородская обл., г. Шебекино, (07248) 2-30-76, факс 2-32-47.
В июне ОАО “Железобетонстрой № 5” отметило 50 лет со дня образования. Компания занимает прочные позиции на региональном рынке. Ее продукция поставляется не только в Москву, но и на Сахалин. Руководители акционерного общества — выпускники президентской программы подготовки управленческих кадров на базе Нижегородского образовательного консорциума.
Предприятие производит железобетонные безнапорные трубы, опоры для наружного освещения, трамвайно-троллейбусных контактных сетей и линий электропередач. В 1995 году здесь начали выпускать пенобетон, освоили изготовление толстостенных труб для бестраншейной прокладки подземных коллекторов, отвечающих европейским стандартам. В 2000 году создано производство сухих строительных смесей “Люксор”. В 2002 году компания приступила к выпуску новых наливных промышленных полов, не имеющих аналогов в России по времени набора прочности. А в конце весны прошлого года начала строительство жилья, одновременно выступая и в качестве продавца на этом рынке, отличающегося сегодня повышенной ликвидностью.
Корреспондент еженедельника “Курс Н” встретился с командой менеджеров компании и попросил ответить на некоторые вопросы председателя совета директоров ОАО “Железобетонстрой № 5” Игоря ЗОТКИНА.
— Игорь Иванович, темпы развития компании впечатляют. Какие стороны вашего бизнеса, если иметь в виду его конкурентоспособность, вы считаете самыми сильными?
— С одной стороны, компания достаточно универсальная, в то же время мы выделяем основной блок — трубы, опоры и строительную часть. Прорыв был сделан в прошлом году, когда ЖБС-5 приступил к возведению многоэтажных домов, и у нас уже наработано несколько реальных проектов, есть земельные участки в верхней и нижней части Н. Новгорода. Продукция нашей производственной базы завозится на наши же новостройки и в итоге получается замкнутая цепочка: завод—стройплощадка—продажа квартир в собственность. Причем основную часть квартир мы продаем сами, не прибегая к посредничеству риэлтерских агентств. Кирпич, конечно, закупаем, но коробка зданий в принципе полностью возводится из наших изделий. У нас собственное крановое хозяйство, которое обслуживается нашим постоянным штатом. И здесь мы выигрываем в мобильности. Каждая новостройка компании укомплектована ее же механизмами. При этом снижается себестоимость строительно-монтажных операций.
У нас действует принцип “открытых дверей”. Если появляется специалист, способный развивать какое-то бизнес-направление, то он может получить долю собственности нового производства. Это привлекает людей, не лишенных здоровых амбиций, открывая перед ними перспективы карьерного роста. Менеджер, приглашенный нами из другой фирмы для организации строительства жилья, получил и определенный пакет акций. Разработанная в компании система мотивации персонала побуждает людей работать более эффективно, экономить на всех этапах производственного цикла и строительства. За последние два года мы в 10 раз увеличили продажи бетона, построили новый мощный БСУ для производства бетона и раствора, и наши конкуренты это уже почувствовали.
Завод занимает не так много места — 7 га. И наша задача — выбрать те направления, которые достаточно технологичны и могут быть прибыльными, несмотря на узкое территориальное пространство. Производство, располагающее высокотехнологичным оборудованием, можно быстро перепрофилировать в зависимости от заказа. Год назад на складе у нас было в 1,5 раза больше остатков, чем сейчас. Как мы их снизили? Стали работать в расчете на заказчика. Отсюда быстрая перенаправленность производства. Если трубы и опоры в какой-то период времени не слишком востребованы и спрос на них несколько упал, то мы на этих площадях быстро размещаем производство длинных пустотных плит, на которые поступил хороший заказ. Потребовались опоры — прикрываем изготовление пустотных плит и выпускаем опоры.
— Это современный западный метод и под него нужен достаточно высокий уровень менеджмента.
— Сейчас мы рассматриваем возможность сделать следующий шаг — сертифицировать свои бизнес-процессы на соответствие стандарта ISO-9001.
— В строительстве этот процесс несколько затянулся. И объясняют это чаще всего тем, что отношения у строительных фирм с потребителями уже как бы сложились и им не нужно показывать международный сертификат, чего обычно требуют новые партнеры. Очевидно, вы предполагаете расширять зону продаж?
— Кроме всего прочего, эта система дисциплинирует. Сейчас мы смотрим, как она действует на других предприятиях, в чем ее сильные стороны. Чтобы начать сертификацию по ISO, надо уже внутренне быть к этому готовыми, чтобы все в ЖБС-5 оценили важность такого мероприятия для дальнейшего продвижения на новые рынки. Да и вообще, для позиционирования компании, последовавшей общепринятым правилам игры.
— С чем вы связываете возможности дальнейшего роста своего акционерного общества?
— Прежде всего с людьми. В нашей отрасли есть предприятия, где мощности в несколько раз больше, тем не менее мы не уступаем им по объемам. Сейчас ОАО “Железобетонстрой № 5”, начав строительство, увеличил обороты примерно на 40 проц. Как удалось? Что способствовало? Нацеленность всего персонала на выполнение поставленных задач. Сама по себе система работать не будет, если в нее не вдохнуть командный дух и коллективное ощущение единой судьбы, что, кстати, характерно для самых процветающих западных компаний. И если у нас одна продукция чуть тормозится по причине колебаний покупательного спроса, то на первый план выходит другая, компенсируя недостающую доходность. И если мы входим в какой-то новый бизнес, то всерьез и надолго, становимся специалистами в этой сфере. Профессионализм нашего персонала позволяет ему быстро перестраиваться с одного вида продукции на другой. Здесь требуется большая сноровка, и зарплата далеко не исчерпывает мотивацию труда, хотя она у нас довольно приличная, если сравнивать с другими предприятиями отрасли в регионе. Я имею в виду даже и не социальный пакет, а прежде всего хорошее отношение к людям.
Мы не приверженцы системы наказания. Гораздо эффективней как можно больше поощрять людей и как можно меньше их наказывать, объяснять им, в чем ошиблись, как влияют их ошибки на общий результат. А это уже командный метод, предусматривающий непрерывный процесс обучения.
— В машиностроении, например, появилась тенденция к внедрению промышленного аутсорсинга. Изготовление каких-то комплектующих отдается на сторону, а где-то в центре происходит сборка. У вас противоположный настрой — собрать всю цепочку под одной крышей.
— Это особенности нашей отрасли. Наш генеральный директор Виктор Антонинович Солеев много ездил по заводам Германии, там такая же система. В машиностроении грандиозные масштабы, многотысячная номенклатура деталей, а потому масса поставщиков, которых собирать в одном месте стало экономически не эффективно. В строительной индустрии несколько иная модель. У нас все-таки даже клиенту удобней приобретать изделия в одном месте, а не на различных предприятиях. Строителю нужно все сразу и вчера. Наступает летний сезон, и от него приходит заказ, который надо выполнить с соблюдением всех условий. И мы профессионально, в нужные сроки удовлетворим запросы любого потребителя. Компания идет в рост, развиваясь вслед за ростом покупательской способности наших постоянных и новых клиентов.
— Как ОАО “Железобетонстрой № 5” отметило свое 50-летие?
— По этому поводу был устроен праздник для всего Сормовского района. В парке были организованы эстафета “Веселые старты”, конкурс “А ну-ка, девушки!”, розыгрыш лотерей. В концерте приняли участие ансамбли “Модуль” и “Черный пес”. А завершилось юбилейное торжество фейерверком и молодежной дискотекой. Таких веселых народных гуляний давно не было в Сормовском районе.