Как вы помните, совсем недавно ранним июльским утром обрушилась стена дома № 33 на улице Варварской. Стремительно произведенные поиски причин обрушения показали, что стена рухнула из-за строительных работ, которые без официального разрешения вела фирма “Домстройсервис”. Организованная затем прокурорская проверка хода строительства в Нижнем Новгороде выявила 23 несанкционированно начатые стройки. Больше всего так строят в Канавинском и Нижегородском районах. Почему стала возможна такая практика в активно застраивающемся городе? Наш корреспондент попросил проанализировать ситуацию руководителя управления брокерскими операциями инвестиционно-риэлторской компании “INRECO” Евгения ДОРФМАНА.
— Практика производства строительных работ без получения разрешения на строительство, к сожалению, существует. Как правило, застройщик в этих случаях имеет разрешение на проектирование и соответствующий договор аренды земельного участка.
Причин тому несколько. Естественно, я бы не хотел оправдывать тех застройщиков, которые фактически нарушают закон. Соответствующие выводы компетентными органами будут сделаны. Но хотелось бы обратить внимание на следующее.
Первое. Процесс получения разрешительной документации настолько затянут, что люди не просто неделями, а месяцами получали разрешения, и это может продолжаться годами. Можно понять застройщиков — они ведут коммерческую деятельность, и, кроме обязательств перед всеми участниками проекта (инвесторами, соинвесторами), их, естественно, интересуют своевременный возврат затраченных денежных средств и получение запланированной доходности. Для этого, разумеется, должен идти процесс строительства, потому что основные финансовые поступления — средства дольщиков, а те вкладывают деньги только тогда, когда видят, что проект активно осуществляется. Один знакомый строитель шутил: мне достаточно поставить забор и пустить по участку застройки экскаватор, чтобы ко мне уже понесли деньги. Это, может быть, грустная шутка, но фактически так оно и есть. Когда люди видят, что на участок уже пришли строители, они с гораздо большим доверием относятся к стройке и в меньшей степени уделяют внимание юридическим аспектам. Большинство дольщиков — люди просто недостаточно компетентные для того, чтобы провести профессиональную экспертизу необходимого пакета разрешительных документов. Это достаточно сложно, и потребитель сталкивается с этим, как правило, один-два раза в своей жизни. Кроме того, правила регулярно меняются, и, скажем, если в прошлом году нужен был один комплект необходимых документов, то в этом — другой и т. д. Поэтому, не оправдывая застройщиков, могу сказать, что их желание скорее начать работы связано с медлительностью разрешающих учреждений (которых тоже можно понять: у них горы таких дел лежат), а с другой стороны — желание осуществить те цели, с которыми они (застройщики) пришли на рынок. Многие застройщики уверены в том, что рано или поздно разрешительные документы получат, и на свой страх и риск начинают работы. Такое, по крайней мере, в прошлом году было сплошь и рядом.
Сейчас ситуация меняется, и все больше застройщиков, особенно только что пришедших на рынок, делают все, как полагается, то есть начинают процесс, имея соответствующие разрешительные документы.
Вторая причина того, что такое стало возможным. Это не должное отношение со стороны тех, кто по роду службы обязан контролировать процессы, происходящие на нижегородском строительном рынке. Сейчас-то, когда “гром грянул — мужик перекрестился”, все побежали и стали делать заявления, давать комментарии. А что раньше мешало проверить уровень “разрешительности”? Да ничего. Думаю, что будут показательные “порки” кого-то, как это бывает у нас всегда... Я просто вспоминаю историю с выделением площадок под строительство. Когда сменилась городская администрация, возникли вопросы о законности выделения земель под застройку, и власти объявили, что освоение целого ряда площадок будет приостановлено до выяснения обстоятельств их выделения. Но ничего практически не произошло, хотя был некий шум и у кого-то эти площадки отняли. Тем не менее в основном застройщики вскоре продолжили осуществление своих строительных проектов.
Что хотелось бы сказать с позиции риэлтора и защиты потребителей от недобросовестных застройщиков? Знаю, что многие риэлторы договариваются с застройщиками и заносят в свои базы данных дома и контракты, которые в юридическом отношении находятся, как бы это помягче сказать, “на границе правового поля”. С точки зрения риэлторской этики, обязательным является предупреждение потенциального дольщика о наличии всех обстоятельств. Затаскивая человека, не искушенного на рынке, в проекты, сопряженные с риском (а долевое участие в строительстве в любом случае является рискованным проектом), профессиональный участник должен обязательно дать дольщику полную информацию. Если такого не происходит, я считаю, что это либо непрофессионализм, либо злой умысел. Поэтому я бы посоветовал всем, кто ищет возможности решить свои жилищные проблемы в новостройках, обращаться к тем, кто обладает должным уровнем профессиональной этики. В частности, могу сказать, что компания “INRECO” — инвестиционная и размещает собственные средства в ряде строительных проектов, поэтому, естественно, оценивает, насколько велики риски каждого проекта. При размещении финансовых средств своих партнеров незыблемым правилом является отношение к их деньгам так же, как и к собственным.
Что же касается конечных потребителей, считаю профессиональным долгом полностью предоставлять дольщикам всю имеющуюся в наличии информацию, как по тем застройщикам и проектам, с которыми мы работаем, так и по тем, с которыми по каким-либо причинам не работаем (“черный список”).
В риэлторском бизнесе имеются два краеугольных камня. Это профессионализм (знание рынка и юридическая грамотность). И порядочность. Прежде чем договариваться с клиентом, риэлтор обязан предоставить информацию о том, что он может сделать, а что не может, сколько стоят услуги. Все эти условия должны содержаться в договоре о риэлторских услугах. Договор должен быть абсолютно прозрачным и понятным, а риэлтор не должен бояться обсуждать его с независимым юристом, которого может привести дольщик. В договоре предусмотрена взаимная ответственность сторон по своим обязательствам. Это очевидные вещи.
И еще один взгляд на ситуацию с несанкционированными стройками в городе. Оценить ее наш корреспондент попросил заместителя генерального директора департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации Нижнего Новгорода Александра КУЗНЕЦОВА.
— Выскажу свое мнение. Строить в городе надо, однозначно. Вы видите, сколько у нас сегодня людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, какой у нас ветхий жилой фонд. Но строить надо, как говорится, с головой. Давайте вспомним советский период, вернемся лет на 20 назад. Как происходил тогда рост руководителя, в частности, в строительной сфере? Молодого человека, окончившего институт, даже прорабом не ставили, а лишь помощником мастера или мастером. Через несколько лет, в течение которых он смотрел, как работают, как относятся к производству, к технике безопасности, он получал опыт и профессионализм. Без этого нельзя строить. К сожалению, сегодня в строительных фирмах нет поэтапного воспитания настоящих строителей. Высшее строительное образование еще не говорит о том, что человек может руководить стройкой. Я уже не говорю о профессиональных училищах, готовящих рабочих по строительным специальностям. Их выпускники также приходили на стройку помощниками каменщика, а уж потом начинали работать каменщиками. Шел рост опыта и профессионализма, без чего в строительстве никак нельзя. Сегодня этого нет, к сожалению.
Строительство — это бизнес, поэтому строители торопятся, опережают события. Так, например, произошло на Варварке. Им дали задание на проектирование, они его, естественно, выполняют, но, не сделав как следует проект, не согласовав со всеми необходимыми инстанциями, стали копать котлован, и получилось то, что получилось. Поэтому повторю, что строить надо, чем больше, тем лучше. Но строить и руководить стройкой должны люди со специальным образованием, с опытом, профессионалы.
Разумеется, необходимо начинать производство работ после согласования со всеми заинтересованными сторонами. Не буду перечислять, с какими, их много, может быть, это кропотливая работа, но без нее нельзя. Все должно проходить поэтапно и правильно.
После случившегося были проведены тщательные проверки всех строительных площадок и выявлены определенные нарушения. Они не грубые, не опасные, но их необходимо приводить в соответствие с требованиями. Все эти выявленные нарушения взяты соответствующими органами на контроль, руководителям строительных предприятий указаны сроки их устранения. Поэтому, на мой взгляд, все будет исправлено и продолжено в соответствии со строительными нормами и правилами.
— Многие застройщики сетуют на длительные сроки получения разрешений на строительство, на то, что мешают бюрократические препоны.
— К сожалению, выдачи одномоментного разрешения не существует не только в России, но и во всем мире.
Если есть временной стандарт выдачи разрешительной документации, то здесь все понятно. Но сегодня такого стандарта не существует. Я знаю, что многие застройщики жалуются на длительные сроки получения документов. Мэр Вадим Булавинов неоднократно требовал от всех задействованных в процессе людей пересмотреть свою работу и сократить до минимума сроки разрешительной системы. Сейчас работники ГЛАВУАГ и других служб занимаются этим, но сокращать сроки до того минимума, который уже будет вредить производству работ, — этого делать нельзя. В одно окно подал документы, а в другом получил разрешение — такого чуда не бывает. Как бы не хотелось быстро сделать это, проект необходимо согласовать со всеми заинтересованными службами, дабы не допустить какой-то беды. Стройка — это очень серьезный объект. Тем более что мы строим не маленькие деревянные домики, а большие, многоэтажные дома, которые требуют тщательной в расчетах проверки, перепроверки и контроля, и вот тогда только есть гарантия, что дом простоит свой большой век, что будут надежны все прилегающие инфраструктуры к нему. Вот почему такая трудная и кропотливая эта работа.
— На наших стройках, к сожалению, нередки факты гибели рабочих.
— Система подготовки профессиональных рабочих строительных специальностей разрушена. Сегодня строители, работающие на нижегородских стройках, чаще всего и понятия-то не имеют о профессии. Раньше служба безопасности труда была целой вертикальной системой, повышенный риск старались предупредить. Конечно, человеческий фактор присутствовал всегда, но риск сводился до минимума. Техника безопасности должна присутствовать в строительстве, и не только там. А сейчас следят за этим, как бог на душу положит. Поэтому и увеличился рост несчастных случаев. Но ведь среди главных слагаемых человеческого фактора — ответственность. Так что давайте отвечать и за себя, и за других.
Уже третий год работает в Нижнем Новгороде Центр бизнес-технологий “Олимп”. Главная его особенность — занятие тремя взаимосвязанными видами деятельности: обучением, консалтингом и подбором персонала в нижегородские компании. Среди приоритетных направлений работы Центра — обучение кадров в сфере недвижимости. “Олимп” является аккредитованной учебной организацией при Российской гильдии риэлторов, поэтому агенты, занимающиеся недвижимостью, после окончания учебы получают аттестат Гильдии. Основной акцент, по словам генерального директора Центра бизнес-технологий “Олимп” Татьяны Ивлевой, сейчас делается на проведение тематических семинаров на актуальные темы, интересные и застройщикам, и риэлторам.
Так, недавно предметом обсуждения участников практического семинара руководителей и менеджеров строительных компаний, агентств недвижимости, страховых и юридических организаций стали правовые аспекты строительства и реконструкции объектов недвижимости. В качестве ведущих на семинар были приглашены из Санкт-Петербурга президент группы компаний “Авентин” Валерий Виноградов и руководитель юридической службы этой ГК Александр Иванов. “Авентин” — агентство недвижимости, активно занимающееся новостройками. У Валерия Виноградова, адвоката по профессии, большая судебная практика и огромный юридический опыт по разрешению проблем, связанных, в частности, с риэлторской деятельностью. Поэтому его комментарии предстоящих изменений в Жилищном и Гражданском кодексах, а также законопроектов, над которыми работают в настоящее время депутаты Государственной Думы, участники семинара анализировали с большим интересом.
Кроме того, в “Олимпе” была поднята еще одна актуальная тема — проблемы расселения, в процессе которого возникает множество юридических и риэлторских вопросов. Валерий Виноградов, приводя примеры из своей богатой практики, рассказал участникам семинара, как риэлтору следует строить договорные отношения с жильцами расселяемых домов или квартир, с участниками инвестиционного проекта, а также об особенностях процесса расселения как совокупности сделок с недвижимостью.
Центр бизнес-технологий “Олимп” всегда приглашает на подобные семинары практиков, которые не только могут поделиться опытом, но также рассказать о технологиях завтрашнего дня. По мнению Татьяны Ивлевой, в ходе таких деловых встреч нижегородских риэлторов с ведущими специалистами России устанавливаются прочные деловые контакты.