Получив платежки за январь 2006 года, население схватилось за голову: у кого-то повышение квартплаты составило 40 процентов, у кого-то — 100 процентов, где-то муниципалитет повысил стоимость жилищных услуг на 150. При этом качество услуг как было отвратительным, так и осталось... Надежда властей на конкуренцию в жилищной сфере, а следовательно, приход в эту отрасль крупных и сильных компаний пока (и неизвестно на какой период) так и остается надеждой. Но нет худа без добра. Люди наконец-то поняли, что нельзя идти на поводу у властей, надо объединяться и самостоятельно решать свои жилищные проблемы.
Например, председатель совета дома 5 по улице Перекопской Татьяна Лебедева, которая уже несколько лет пытается спасти свой дом от разрушения, считает, что повышения качества услуг от управляющих компаний (по крайней мере, в ближайшее время) население не увидит.
— Говорят, что управляющая компания будет каждый год отчитываться перед нами. Но ведь это бесполезно, поскольку население ничего не понимает в жилищно-коммунальном хозяйстве. Прежде чем взять дом на содержание, должен быть проведен аудит, в каком состоянии находится дом: что нужно отремонтировать, сколько это стоит. А управляющей компании не хватает элементарной управленческой культуры, там не умеют разговаривать с населением. Поэтому управление домом управляющей компанией будет продолжением того качества обслуживания, которое мы видим сейчас.
По ее словам, если жители не будут активными, то никакой реформы ЖКХ не получится. Поэтому объединяться надо в любом случае. Однако как образовать товарищество собственников жилья и сколько это будет стоить? Этот вопрос занимает не только ее, но и многих других инициативных граждан, приходящих в Нижегородский фонд поддержки гражданских инициатив за консультацией.
Как рассказала юрист Нижегородского фонда поддержки гражданских инициатив Ольга Годзевич, образовать ТСЖ не сложно. Чтобы зарегистрировать товарищество собственников жилья как юридическое лицо, нужно за 10 дней до проведения общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме сообщить об этом собственникам помещения. Если в доме есть муниципальные квартиры, то инициативная группа обязана уведомить муниципалитет (главу районной администрации) о проведении собрания (можно послать заказное письмо с уведомлением).
— Если большинством голосов (более 50 процентов) на собрании будет принято решение о создании ТСЖ, то нужно подготовить протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. К нему приложить сообщение об итогах голосования, сообщение-уведомление о проведении общего собрания и список членов товарищества собственников жилья. Если голосование проходило в заочной форме, то прикладывается письменное решение собственниками вопросов голосования, то есть бюллетень для голосования.
Для регистрации в ГУЮ НО необходим протокол заседания правления товарищества собственников жилья, где будет информация об избрании председателя, а также заявление от каждого собственника о вступлении в ТСЖ. Еще один учредительный документ будущего юрлица — устав ТСЖ. Его образец есть в специальной литературе или у юриста.
В ГУЮ НО подается также заявление унифицированной формы о регистрации юрлица (порядок его заполнения можно найти на сайте налоговой службы или в юридической литературе), а также общий классификатор видов экономической деятельности, на основании которого будет заполняться лист о видах экономической и хозяйственной деятельности ТСЖ. После регистрации ТСЖ можно открывать расчетный счет организации в банке и начинать хозяйственную деятельность.
Сумма, которую придется выложить, чтобы зарегистрировать ТСЖ, около 8—10 тысяч рублей: госпошлина — 2 тысячи, услуги нотариуса и изготовление печати — примерно по 500—700 рублей, остальное — помощь юриста. Однако расходы можно и уменьшить, отказавшись от услуг юридической компании. Но это реально в том случае, если будет инициатор, который сможет самостоятельно оформлять документы и стоять в очередях для их регистрации.
В доме 5 по улице Перекопской такой инициатор есть. Но и борющаяся уже не первый год за свой дом Татьяна Лебедева сомневается, смогут ли потянуть жители такую ношу. Она пришла в клуб собственников жилья, о котором узнала на одном из семинаров по выбору способа управления жильем, который проводил Центр поддержки гражданских инициатив, чтобы узнать, реально ли организовать ТСЖ в их “сталинке”.
Полгода назад они выиграли суд, где ответчиком была их обслуживающая организация — “Комсервис”. В результате власти выделили деньги на ремонт кровли и прогнивших перекрытий. Теперь, когда “крыша перестала ехать”, собственники дома начинают задумываться, стоит ли брать за дом полную ответственность и образовывать ТСЖ.
Что выгоднее собственнику жилья экономически: управляющая компания или ТСЖ? Об этом рассуждают председатели и управляющие уже действующих товариществ собственников жилья.
— Истина лежит, как всегда, посередине, — говорит управляющая с 10-летним стажем Надежда Николаевна. — На мой взгляд, идеальная модель — это когда жители образовали ТСЖ и заключили договор с управляющей компанией на услуги, например, электрика, водопроводчика, дворника... Если дом небольшой (не более 10 тысяч кв. метров), то экономически невыгодно содержать обслуживающий дом персонал. В этом случае можно обойтись услугами только одного человека — председателя ТСЖ, который может совмещать эту должность с должностью бухгалтера и будет заключать договоры с ресурсными организациями — Теплоэнерго, Водоканалом, Горгазом и так далее.
Однако взаимоотношения с управляющей компанией не должны быть подчиненными, так как есть управляющие компании, которые обнуляют расчетный счет ТСЖ. С жильцов собираются деньги, которые идут на расчетный счет управляющей компании. И уже она оплачивает счета ТСЖ. Распределение денег должно осуществлять ТСЖ, которое отвечает за средства квартироплательщиков и надзирает за тем, как и какие услуги оказывают коммунальные и жилищные организации.
— Создание ТСЖ — это только прозрачность или уменьшение стоимости платы за жилье?
— На современном этапе создание ТСЖ не позволит уменьшить плату. Мы можем говорить только о качестве обслуживания дома. При тех же затратах, что в муниципальном доме, ТСЖ дает возможность предоставлять более качественные услуги — это во-первых. Во-вторых, легче проследить финансовые потоки: куда идут деньги, которые человек платит за квартиру. В бухгалтерских документах отражается, сколько потрачено на зарплату, хознужды, ремонт и так далее.
Если нужно отремонтировать, например, крышу, я предлагаю фирмы, которые это могут сделать. Мы на правлении, которое избирается на общем собрании, обсуждаем условия предоставления услуги, и члены правления принимают решение, наиболее выгодное для собственников жилья.
Как считает председатель ЖСК 375 Вячеслав Леонидович, муниципальные дома, которые хотят перейти в частную собственность, пока психологически не готовы заниматься домом самостоятельно.
— Мы в этом варимся уже 16 лет. И знаем, на что тратим деньги. Составляем план работы, смету. Знаем, что делать и что хотим иметь. А государственные дома привыкли к пьяным сантехникам... Если нам не понравился персонал, то мы его можем уволить и найти другой.
Монополисты в городе — Нижегородский водоканал, Горгаз, Теплоэнерго. Мы также вынуждены подчиняться их директивам. Но сумму на капитальный и текущий ремонт можем варьировать: сделать больше или меньше в зависимости от работы, которую нужно выполнить. ТСЖ может отказаться от строки “на капремонт”. Так было в 90-х годах. Тогда мы из-за высокой инфляции не стали “резервировать” деньги на ремонт кровли. Но когда возникла надобность, на общем собрании приняли решение собрать необходимую сумму.
Удачно выбранная организация помогла нам сэкономить 50 тысяч.
— В ТСЖ существуют проблемы неплательщиков?
— Да. Через почту мы посылаем им уведомления. А если неплательщики не хотят общаться, то это основание для рассмотрения вопроса в суде. Но сначала мы созываем правление и собрание, которые и дают добро на ведение судебных дел. Конечно, всякое бывает: может, человек потерял работу, лег в больницу или еще что-то случилось... Стараемся понять человека, войти в его положение, помочь, чтобы платили. У нас, например, есть одна квартира, где никак не хотят платить. Вот будем думать, как быть...
По мнению председателя ТСЖ “Обухово” Алексея Турыхина, чтобы понять, выгодно ли в том или ином доме образовать ТСЖ, надо знать техническое состояние дома, контингент собственников и количество имеющихся у них финансов.
— Если это деклассированные элементы, то объединять их бесполезно. Однако я за то, чтобы люди сами решали свою судьбу. Я сторонник самоуправления. А это ТСЖ. Управляющая компания нас опять куда-то поведет. Радует, что по закону на общем собрании жильцы должны будут согласовывать смету. Но этого может и не быть... Сначала должен быть проведен аудит.
Плюс товарищества собственников жилья в том, что на общем собрании люди сами решают, как содержать дом. Через некоторое время у жителей меняется менталитет. Они понимают, что дом — их собственность, и не бросят окурок где попало, потому что знают, что убирать будут за их деньги. И самое интересное, что изменение менталитета быстрее происходит у людей старшего поколения. Второй плюс — это контроль. Принимает работу тот, кому жители доверили это сделать. И лучше, чем для себя, ни один человек этого не сделает.
Если люди взяли в управление управляющую компанию — не страшно. Нельзя говорить, что все управляющие плохие. Но поскольку люди ко всему относятся иждивенчески, то контроль за качеством услуг с их стороны будет минимальный. А значит, и компании будут вести себя соответствующе.
По прогнозам Алексея Турыхина, в дальнейшем будет происходить конкуренция между управляющими компаниями и ТСЖ. Не исключено, что некоторые ТСЖ смогут преобразоваться в управляющие компании и составить им конкуренцию. Появилась тенденция к объединению новых товариществ собственников жилья под “крылом” уже существующих.
Как считает Татьяна Лебедева, эта тенденция будет развиваться: она сама задумывается, где бы найти “покровителя”, чтобы помог их дому встать на ноги и выжить. И возможно, если тенденция разовьется, появятся крупные объединения товариществ собственников жилья, то и с финансами будет проще. Всемирный банк может обратить внимание на этот сектор “предпринимательства”, и кредиты на ремонт жилья для ТСЖ станут более доступными.
Пока ТСЖ в Нижнем Новгороде еще не так много. А финансовые вопросы становятся “камнем преткновения” для образования ТСЖ из бывших муниципальных и госдомов. Однако уже сейчас понятно, что образованный в Нижегородском фонде гражданских инициатив клуб собственников жилья будет им в помощь.
Как ответ на волнения населения в связи с повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги, на этой неделе губернатор Нижегородской области Валерий ШАНЦЕВ провел расширенное заседание, на котором присутствовали представители предприятий жилищно-коммунального комплекса региона. На нем он подвел итоги работы отрасли за 2005 год и определил приоритетные задачи на 2006 год.
По его словам, отрасль ЖКХ вызывает сегодня пристальное внимание регионального правительства прежде всего потому, что у населения существуют к ней самые большие претензии. В отчетах все гладко, а между тем уровень жилищно-коммунальных услуг оставляет желать лучшего. Первоочередные проблемы — это текущие крыши, отсутствие в домах холодной и горячей воды и отопления. Эти проблемы надо решать. Только в этом году финансирование сферы ЖКХ из областного бюджета увеличено на 19 процентов. И губернатор поставил задачу сконцентрировать немалый финансовый ресурс на первоочередных задачах. Для повышения эффективности работы губернатор разделил министерство строительства и ЖКХ на две отдельные структуры.
Что касается увеличения тарифов, то он дал распоряжение “перекосы” устранить. “Ни в одном районе области не будет роста тарифов выше 23,2 процента”, — сказал он. А кто оплатил платежки за ЖКУ с завышенными тарифами, получит перерасчет. Увеличена на 1 млрд рублей и сумма на выплату субсидий слабозащищенным категориям населения. И если в 2005 году субсидии на услуги ЖКХ получали 122 тысячи семей, то в 2006 году их будет на 70 тысяч больше.
Как разъяснил заместитель губернатора по социально-экономическому планированию, бюджетным отношениям и инвестиционной политике Владимир ИВАНОВ, в 2006 году тарифная политика на ЖКУ претерпела серьезные изменения, поскольку предельный уровень роста тарифов в субъектах РФ устанавливает ФСТ (Федеральная служба по тарифам). Для Нижегородской области он составил 23,2 процента.
Субъекты устанавливают предельные уровни роста тарифов для муниципальных районов и городских округов. По его словам, все социальные льготы и субсидии по оплате ЖКУ заложены в бюджете в полном объеме, и он призвал руководителей муниципальных районов и городских округов сделать все возможное, чтобы не допустить очередей на получение субсидий.