Светлана МУРАТОВА
В номере 9 еженедельника “Курс Н” была напечатана статья, где рассказывалось о проекте “Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде”. По замыслу разработчиков, “Правила...” закладывают фундамент для создания прозрачных отношений между властью и инвесторами-застройщиками. Они помогут быстрее и легче решать вопросы с незаконными постройками и не создавать проблемы тем, кто хочет вкладывать деньги в строительство.
Мы обзвонили руководителей нескольких ведущих строительных фирм Нижнего Новгорода, чтобы поинтересоваться их мнением по поводу этого документа. Однако никто из них “Правила землепользования и застройки”, по которым им придется работать, серьезно не изучал. Но интересно высказался по поводу данного документа директор экологического центра “Дронт” Асхат КАЮМОВ. По его словам, этот нормативно-правовой акт имеет два существенных недостатка.
— Первый недостаток состоит в том, что когда документ начнет работать, он уже не будет играть никакой роли. То есть весь центр будет роздан и застроен, а у нас появится документ, где регламентировано, как застраивать. Согласитесь, поздновато. И хотя на окраины города он еще будет работать, основные конфликтные ситуации происходят в историческом центре города. А документ нужен прежде всего для решения конфликтов.
Второй недостаток в том, что в “Правилах...” записано разрешение главе города, когда надо, их изменять. И статья 37 устанавливает основания для внесения изменений. Одно из этих оснований — неэффективное использование объектов недвижимости. Второе — снижение стоимости этих объектов. И, конечно, использование здания в качестве супермаркета, а не музея более эффективно. Получается, что мы пишем о том, что все делается для того, чтобы сохранить исторические объекты, а дальше говорим, что если бизнесу они мешают, то все правила можно “похоронить”. Зачем они тогда нужны?
Иван СМИРНОВ
23 марта в актовом зале министерства имущественных отношений состоялось совещание с председателями комитетов по управлению муниципальным имуществом районов Нижегородской области. Главный вопрос повестки дня — переход на новую систему исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельных участков.
В настоящий момент из-за отсутствия полноценного рынка земли нет единого механизма установления стоимости земельных участков. Нередки случаи, когда земля продается по принципу “за бутылку — пай”. От этого проигрывает государство. Ведь, не зная точную цену земли, невозможно грамотно выстроить политику земельного налогообложения.
Этот пробел был восполнен недавно на федеральном уровне. Изменения в Налоговый кодекс предусматривают введение с 1 января 2006 года новой системы налогообложения земель — на основе кадастровой стоимости земельных участков.
Кадастровая стоимость — это стоимость земельного участка, установленная на основе его кадастровой оценки. В нынешних условиях это единственный способ “объективизировать” стоимость земли, приблизить ее к реальным рыночным показателям. Таким образом процесс налогообложения на основе кадастровой стоимости становится выгодным государству.
Однако этот процесс содержит и “подводные камни”. Сумма земельного налога на отдельные участки (например, дачные хозяйства, гаражные кооперативы) может резко возрасти, поскольку кадастровая цена земли подчас больше нынешней, так называемой “рыночной”. До момента вступления нового порядка налогообложения в законную силу необходимо провести ряд согласований с органами местного самоуправления, чтобы не произошло такого резкого скачка.
По словам министра Дамира ФАТЫХОВА, “правительство области уже сейчас делает все возможное, чтобы переход на новую систему исчисления земельного налога не ударил по социально незащищенным слоям населения”.
Как сообщил на совещании руководитель Нижегородского управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Константин ВЛАСОВ, в этой связи приоритетными сегодня являются работы по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках, их занесению в автоматизированные базы земельного кадастра и расчету земельного налога на основе кадастровой оценки земель.
Государственная кадастровая оценка земель завершена по семи категориям и видам использования земель. Результаты оценки земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений Нижегородской области утверждены постановлениями правительства Нижегородской области. Кроме того, уже согласованы на муниципальном уровне, подготовлены для согласования Роснедвижимостью и региональной комиссией результаты оценки земель промышленности, садоводческих и огороднических объединений, особо охраняемых территорий и объектов, водного и лесного фонда.
Как отметил Константин Власов, уже сейчас можно говорить о том, что в ходе проведения работ по подготовке сведений для исчисления земельного налога будет выявлено больше земельных участков, чем предполагалось.
Кстати, на территории области работы по подготовке сведений для исчисления земельного налога от кадастровой стоимости ведутся с 2004 года. Объем финансирования по данному виду работ составил 3 млн руб. за счет средств областного бюджета. Работы выполнены по четырем кадастровым районам области (г. Дзержинск, г. Арзамас, г. Бор, Варнавинский район). Обработано 72 034 участка. Из этого числа на 1 февраля текущего года по 65738 участкам подготовлены сведения для внесения в Единый государственный реестр земель с последующей передачей в налоговые органы.
В 2005 году планируется завершить весь комплекс работ по инвентаризации и внесению в кадастр сведений обо всех выявленных на территории области земельных участках и установлению их кадастровой стоимости для целей налогообложения. Минимущество в этом вопросе будет играть консолидирующую и контролирующую роль.
Светлана МУРАТОВА
Именно отчетом руководителя комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Нижнего Новгорода Алексея Ляпина начал подготовку к своему отчету глава города Вадим Булавинов. Это связано с тем, что комитет — одно из важнейших структурных подразделений городской администрации. И, в отличие от других структур, оно приносит неплохие доходы. На этом и был сделан акцент на пресс-конференции председателя КУГИиЗР Алексея ЛЯПИНА, которая прошла на этой неделе.
Основные силы комитета были направлены на то, чтобы получить доход как в бюджет Нижнего Новгорода, так и в консолидированный бюджет области. Причем цифры, приведенные в таблице финансовых показателей комитета, впечатляют. По сравнению с 2001 годом, в 2004 году в бюджет поступило в три раза больше финансовых средств, а по сравнению с 2003 годом показатели увеличились на 43 процента и составили 724,9 млн рублей. И такую работу оценили неплохо как мэр города, так и областное министерство имущественных отношений.
Плюсом стало и то, что впервые за несколько лет от продажи права аренды городских рекламных мест город получил более 50 млн рублей. Хорошо оценена и работа по управлению землей. В 2004 году в консолидированный бюджет области поступило от арендной платы за землю средств больше, чем от сбора земельного налога. Хотя общая площадь переданных в аренду земель составляет всего 10 процентов городской территории, земельному налогу подлежат и предприятия, занимающие 20 процентов городских земель.
Однако такая ситуация уже в 2006 году изменится, поскольку к началу года завершится кадастровая оценка земель, которую в настоящее время проводят в КУГИиЗР. С 1 января 2006 года стоимость аренды может увеличиться в несколько раз, а ставка земельного налога приблизится к реальной стоимости земли. Очень важно и то, что Нижний Новгород и Нижегородская область в этой связи попали в пилотный проект, которым занимается Роснедвижимость, по введению нового кадастра недвижимости. И скоро, очень может быть, о Нижнем Новгороде опять будут говорить как о городе реформ.
Но больше всего внимание журналистов привлекли судебные разбирательства, которые ведет городская администрация, и в частности, комитет по управлению городским имуществом, в отношении незаконно захваченных земельных участков. Так, в 2004 году правовой службой комитета было направлено неплательщикам арендной платы по земле и недвижимости 745 претензий на сумму 158,6 млн рублей. Заявлено 502 иска на сумму 93,3 млн рублей. Более половины судов городская администрация выиграла. Наконец-то, решилась проблема по магазину “Европа”, расположенному на площади Горького. И теперь господин Клементьев готов заключить договор аренды и выплачивать арендную плату.
Проблемой всех российских городов назвал Алексей Ляпин и незаконное строительство. Оно в Нижнем Новгороде пока существует. И до 10 процентов от общего объема строек — это незаконные постройки. Но борьбу с ними городская администрация намерена продолжать и в этом году. Не будет она сдаваться и в отношении приватизации муниципальных предприятий, вопрос о которых городская Дума отклонила. 30 процентов из них убыточны. По мнению председателя комитета, нет никакой опасности в приватизации жизнеобеспечивающих муниципальных предприятий, таких, как Нижегородский водоканал и Теплоэнерго, поскольку все имущество остается в казне. Комитет прорабатывает эти вопросы пока без решения гордумы и намерен поднять их при первом удобном случае.
В РАМКАХ ПРАВОВОГО ПОЛЯ.........
Иван СМИРНОВ
Министерство имущественных отношений Нижегородской области проводит работу по безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Согласно ст. 85 федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” и ряда других нормативных актов, в срок до 31 декабря 2005 года должна быть завершена работа по перераспределению и закреплению имущества между соответствующими уровнями государственного и муниципального управления. В соответствии с распоряжением правительства области всю необходимую работу у нас в регионе надо завершить еще раньше — не позднее 1 сентября.
Как сообщила Ольга КУЛИКОВА, начальник Управления учета и разграничения госсобственности минимущества области, подготовительный этап — составление перечней имущества, подлежащего безвозмездной передаче в связи с разграничением полномочий между органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления — завершен.
По предварительным данным, из государственной собственности области в муниципальную собственность предстоит передать в общей сложности одно государственное учреждение (Дзержинское музыкальное училище), 587 объектов недвижимости, 139 единиц транспортных средств, 472 единицы иного движимого имущества.
Это без учета газораспределительных сетей, автомобильных дорог общего пользования (в границах населенных пунктов поселения, в границах муниципального района), объектов историко-культурного наследия регионального значения, пассажирского автотранспорта и автостанций, относительно передачи которых на сегодняшний день проводится согласование.
Что касается формирования перечней муниципального имущества, подлежащего безвозмездной передаче в государственную собственность области, картина выглядит следующим образом. По предложениям профильных министерств и органов местного самоуправления в областную собственность предполагается принять 179 муниципальных учреждений, в том числе учреждений здравоохранения — 30, социальной защиты — 147, культуры — 1, образования — 1, а также 74 объекта недвижимости (зданий, нежилых помещений), занимаемых областными государственными учреждениями и органами государственной власти.
К сожалению, при формировании данного перечня минимущество сталкивается с определенным недопониманием со стороны руководителей органов местного самоуправления. Например, администрацией Нижнего Новгорода подготовлен проект прогнозного плана приватизации муниципального имущества, и в его состав по непонятным причинам включено здание Автозаводского дворца бракосочетаний. Между тем, это памятник регионального значения. На момент вступления в силу главы 12 ФЗ-131 (6 октября 2003 г.) в указанном здании размещался и размещается отдел ЗАГС, помещения полностью используются для государственной регистрации актов гражданского состояния, и в силу федерального закона здание должно быть передано в собственность Нижегородской области.
Таким образом, важно, чтобы все стороны, участвующие в процессе перераспределения имущества, действовали строго в рамках правового поля. Для этого областное министерство имущественных отношений проводит необходимую информационную, организационную и законотворческую работу.
Наталья МИРОНОВА
Кто откажется от раскрученного брэнда? Только тот, кто не сможет за него заплатить. По нижегородским, щадящим, ценам узнаваемый брэнд стоит от 20 до 100 тысяч долларов. И несмотря на то, что иметь торговую марку, завоевавшую любовь потребителей, мечтает каждый предприниматель, далеко не каждому готовый брэнд по карману. Если вы намерены побороться за потребительскую любовь, но малыми средствами, используйте момент: уроки продвижения сБРЭНДи — для вас!
Первый региональный фестиваль по малобюджетному брэндингу стартует 29 марта в Торгово-промышленной палате области. В течение пяти дней можно будет ловить идеи профи и на их основе генерировать свои. Директор центра продвижения товаров и услуг “Практик” Олег Ермошин отмечает, что строительство брэнда — довольно трудоемкое, требующее специальных знаний и креативных подходов дело. Если грамотно разбить его на этапы, то что-то можно поручить специалистам, а на чем-то сэкономить.
На прошлогоднем семинаре сБРЭНДи, организованном центром “Практик”, готовый брэнд для молока был разработан за три дня, как говорится, от А до Я. Удивительно, что им никто не воспользовался...
Говорят, креативные агентства работают над созданием брэнда по полгода. Немногие согласились показать, на что способны за сутки. Но нашлись отважные. Готовых заплатить за готовый брэнд не нашлось. Поэтому брэнд-мейкеры разработают новый брэнд для одного их местных производителей “за азарт”. Профессиональные команды представят на суд зрителей исполненное за 24 часа техническое задание. Копирайтеры изобретут названия и слоганы, дизайн-студии сотворят визуальный образ продукта, PR-специалисты явят миру вербальную составляющую брэнда... А зрители смогут поучаствовать в процессе и в конечном итоге назовут победителя.
В рамках фестиваля пройдут конкурсы графического дизайна и PR-проектов, оценивать которые будут как московские профи, так и известные нижегородцы. А вот судьба приза зрительских симпатий — за участниками фестиваля. То есть за вами, руководители предприятий малого и среднего бизнеса, а также отделов маркетинга, рекламы и PR. Участвуйте!
Владимир ЦВЕТКОВ
В середине недели прошел первый в этом году совет ветеранов НАПП. По этому поводу корреспондент “Курса Н” взял интервью у советника генерального директора ассоциации по работе с ветеранами Валентина ДУРНОВА.
— Валентин Иванович, с какой целью был создан совет ветеранов и в чем заключается его деятельность?
— Он был создан к десятилетию НАПП. Главная цель, конечно, была в том, чтобы как-то использовать опыт ветеранов и дать им возможность находиться в русле событий. В ассоциации члены совета получают обширную информацию, на их заседания приходят руководители области и города. И эту информацию ветераны доводят затем до своих коллективов. Их опыт используется и во время выборов в местные законодательные органы.
— В совете ветеранов, вероятно, самые громкие имена?
— Да. Они при переходе к рынку удерживали промышленность от развала. Это такие директора, как, например, Помолов Владимир Михайлович, Воскресенский Евгений Григорьевич. Мы включили в совет и Соколова Александра Александовича, он первый подписал документы о создании НАПП. А также его заместителя Макиевского Алексея Михайловича, который много помогал нам в период создания ассоциации. Среди членов совета Копылов Виктор Селиверстович (телевизионный завод), Каликин Владимир Павлович (ЗМЗ), Костромин Виктор Сергеевич (ПАЗ), Муханов Анатолий Александрович (Капролактам). Включен в качестве почетного члена совета и Бессараб Владимир Владимирович. Всего в совете 25 человек.
— Эти руководители приняли на себя первые удары рынка.
— В качестве примера приведу эпизод с генеральным директором машзавода Воскресенским, который был на этой должности 15 лет. В течение почти трех часов он стоял перед толпой разъяренных рабочих, прижатый к стене. Представляете, что он испытывал в это время? Все директора пережили очень тяжелый период.
— В свое время их называли “красными директорами”.
— Те, кто их так называл, — недалекие, ограниченные люди, пена, которая всплыла, и ее сегодня уже нет. А наши директора пользуются всеобщим уважением и все на виду.
— А как они воспринимают те процессы, которые сегодня проходят?
— Очень болезненно. Сейчас уже не те условия, в которых они руководили предприятиями. Но желание душой и телом как-то помочь своим коллективам есть у каждого.
* * *
На совет ветеранов НАПП был приглашен руководитель Нижегородского масложиркомбината Николай Нестеров — рассказать о новых методах управления, что он и сделал с блеском и даже с некоторым артистизмом, создав образ успешного топ-менеджера. Но если взглянуть на это в некотором смысле шоу с точки зрения социокультурных отношений, то, по известной теории М. Ключева, оно выглядело классической моделью так называемой префигуративной системы, в которой ценностную карту разрабатывает молодежь (курица обучается своими яйцами). На масложиркомбинате точно такие же отношения, и Николай Нестеров отдал дань восхищения тому, что делают его более молодые менеджеры.
В полифонии рыночных отношений отставные директора чутко улавливают ведущую тему, особенно продажи бывших нижегородских госпредприятий москвичам и иностранцам, что, в принципе, означает одно и то же — увод денег в иные пределы. Банковские счета новых собственников находятся не в Нижегородском регионе. А то бы какая разница, кто купил предприятие, пусть хоть марсианин. Бизнес для того и существует, чтобы его продать. Такова логика капитала. Весь вопрос: где будут аккумулироваться деньги?
В событиях, связанных с продажей некоторых нижегородских предприятий, можно увидеть более заметные успехи более молодых собственников и менеджеров. А. Младенцев продал немцам свой пакет Нижфарма и какое-то время будет у них менеджером по контракту, который может быть продлен, а, может быть, и нет. В любом случае, рынок это известие принял с восторгом, а сам А. Младенцев чувствует себя победителем, выигравшим золотой приз.
Нижегородский масложиркомбинат плывет по той же реке бизнеса, движимый той же логикой рынка. Но Младенцев намного моложе Нестерова и обскакал его в аккуратности приемов и технике продаж, если иметь ввиду всю компанию. Нижфарм уже под крышей немецкого фармацевтического концерна, а над масложиркомбинатом, как заявил Н. Нестеров на совете ветеранов НАПП, выше пока нет никого. Префигуративная система рыночного социума действует четко.
Ольга ДЕНЬГИНА, начальник отдела камеральных проверок № 2 МРИ ФНС России по крупнейшим налогоплательщикам Нижегородской области, подчеркивает, что реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не подлежит налогообложению. Данная норма Налогового кодекса вступила в силу с января прошлого года.
При применении положения пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ нужно учитывать следующее. Статьей 672 ГК РФ установлено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Он заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Основания, условия и порядок заключения договора предусмотрены жилищным законодательством.
Согласно ст. 50 Жилищного кодекса РСФСР, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
Статьей 51 Жилищного кодекса установлено, что договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер.
Если между наймодателем и нанимателем не заключены в письменной форме договоры на пользование жилым помещением (договоры найма) в домах государственного и общественного жилищного фонда, то услуги по предоставлению в пользование жилых помещений не освобождаются у налогоплательщиков (наймодателей) от обложения НДС.
В соответствии со ст. 15 закона РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики”, оплата жилья включает внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения — также внесение платы за наем жилого помещения.
Учитывая вышеизложенное, освобождение от обложения НДС с 1 января 2001 г. по 1 января 2004 г. предоставлялось применительно к оплате жилья, взимавшейся в рамках договора найма жилого помещения, услугам по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществлявшихся за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов, а также услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).
Освобождение от обложения НДС с 1 января 2004 года, в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, может быть применено только к услугам по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Что касается услуг по техническому ремонту, санитарному обслуживанию мест общего пользования, содержанию лифтового хозяйства жилого фонда, оказываемых жилищно-эксплуатационными организациями как нанимателям, так и собственникам жилого помещения, то операции по реализации таких услуг подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Эта позиция изложена в письмах Министерства финансов РФ от 27 февраля 2004 г. № 04-03-09/08, от 27 марта 2004 г. № 04-03-09/10, от 10 июня 2004 г. № 03-03-09/17, в письме МНС России от 16.02.2004 г. № 03-1-08/435/17.