В редакцию экономического еженедельника “Курс Н” пришло письмо от читательницы
Марии Мясковской с просьбой разъяснить ей ситуацию, в которой она оказалась.
Они с мужем унаследовали от родителей в поселке Алешино Балахнинского района
земельный участок с домом. Еще в 1958 году родители оформили с Балахнинским
райсоветом договор о предоставлении им земельного участка (в 1200 квадратных
метров) в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома
на праве личной собственности. Дом так и зарегистрирован.
В 1999 году Мясковские оформили новые документы на дом и земельный участок. Был
сделан в БТИ план границ земельного участка, определена его площадь (1244 кв.
метров), присвоен ему кадастровый номер. Все документы были нотариально
заверены, и Мясковские считали, что теперь они законные владельцы земельного
участка и всех расположенных на нем строений (дом, гараж, баня).
В настоящее время, пишет Мария Мясковская, она вновь вынуждена ходить по
инстанциям, чтобы переоформить документы на дом и земельный участок. Однако
прежние документы в местном КУМИ не берут, так как имеются расхождения в замере
площади земли, госучреждение юстиции также прежних документов не принимает.
Требуют вновь делать замеры площади участка, определять его границы, вновь
платить немалые деньги. Почему же нельзя на основании прежних документов на
землю выдать новые? Что необходимо сделать владельцам частных домов и земельных
участков, чтобы подтвердить свое право на землю и дом, в котором они прожили всю
свою жизнь?
Мы обратились к руководителям областного Управления федерального агентства
кадастра объектов недвижимости с просьбой дать разъяснения по поводу этой
ситуации, так как она представляется типичной. Граждане, имеющие земельные
участки, не всегда знают последние законодательные акты и нормативные документы,
касающиеся оформления прав на земельные участки. Письмо читательницы
еженедельника “Курс Н” Марии Мясковской прокомментировала заместитель начальника
юридического отдела Управления Лариса АЛАПИНА.
В письме затронута весьма распространенная в настоящее время проблема. Граждане, получающие в порядке наследования земельные участки, считают, зачастую ошибочно, эти участки принадлежащими им на праве собственности. Однако право собственности на землю появилось лишь в 1991 году с принятием закона СССР “О собственности в СССР”. До этого момента все земли являлись государственной собственностью и предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Право постоянного (бессрочного) пользования не предполагало осуществление каких-либо сделок с земельными участками, а сами участки предоставлялись гражданам на период их жизни. Земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения, могли переходить по наследству.
В ситуации, описанной в письме Мясковских, земельный участок был предоставлен их родителям в 1958 году в постоянное (бессрочное) пользование, а соответственно, не мог перейти к ним в порядке наследования. Для приобретения какого-либо права на земельный участок этим гражданам необходимо было обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка, а также оформить право на участок в соответствии с действующим на тот момент времени законодательством. С 1997 года действует федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Полномочия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество были переданы учреждениям юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В 1999 году процедура оформления земельных участков была установлена Земельным кодексом РСФСР, федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а также рядом иных нормативных правовых актов президента РФ, правительства РФ.
В настоящее время, в зависимости от наличия документов на земельный участок и их содержания, возможны различные варианты оформления участков в собственность. В случае, если право собственности на земельный участок все-таки оформлено (имеется свидетельство на право собственности на землю, кадастровый план участка), то ранее выданные документы имеют юридическую силу в соответствии с п. 9 ст. 3 федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса РФ” и ст. 6 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, а переоформление документов требуется только в случае совершения сделки с земельным участком.
В случае, если земельный участок предоставлен лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, он имеет право на однократное бесплатное предоставление его в собственность. В случае, если права на земельный участок не оформлены и здание (строение, сооружение), находящееся на данном участке, принадлежит лицу на праве собственности, то данное лицо имеет исключительное право на приобретение данного участка в собственность или аренду в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ. Предоставление в собственность земельных участков осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.
Процедура оформления прав на земельный участок включает в себя:
— оформление правоустанавливающих документов (распорядительный акт органа местного самоуправления о предоставлении участка, свидетельство о праве на наследство, договора о совершении сделки и т. д.);
— проведение землеустройства (установление границ земельного участка на местности), которое, в соответствии со ст. 3 федерального закона “О землеустройстве”, проводится в обязательном порядке при предоставлении земельных участков;
— постановка земельного участка на государственный кадастровый учет в соответствии с федеральным законом “О государственном земельном кадастре”;
— оформление правоудостоверяющих документов на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации).
Кроме того, в письме граждан Мясковских затронута типичная в настоящее время ситуация, когда площадь ранее предоставленного земельного участка (установленная в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах) не соответствует площади, установленной при проведении землеустройства. Эта ситуация возникает в связи с тем, что в соответствии с действующим на момент выдачи документов законодательством точные работы по установлению границ земельных участков на местности не проводились, а также в процессе использования земельного участка его границы могли изменяться. В возникшей ситуации предлагается два способа решения проблемы: привести границы земельного участка при проведении землеустройства в соответствие с документами либо обратиться в суд в порядке статьи 264 Гражданского процессуального кодекса РФ для установления факта владения и пользования земельным участком. Для более точного ответа по возникшим ситуациям предлагаем гражданам обращаться непосредственно к специалистам в области земельного законодательства.
В 2002 году гражданин вступил в наследство на недвижимое имущество и земельный участок площадью 600 кв. м, ранее предоставленный в собственность для личного подсобного хозяйства. При продаже данного имущества было проведено межевание земельного участка с учетом фактически используемой площади и соответствующих границ участка. Общая площадь составила 1000 кв. м (600 кв. м, которые юридически находятся в собственности, и 400 кв. м, находящиеся в фактическом пользовании). Как правильно предоставить земельный участок площадью 400 кв. м в собственность?
Рассмотрим возможные пути решения данного вопроса:
1. Если площадь земельного участка (400 кв. м) не превышает минимального размера для ведения личного подсобного хозяйства, установленного в соответствии с законом Нижегородской области от 14.07.2003 г. №58-3 “О нормах предоставления земельных участков на территории Нижегородской области” органами местного самоуправления, и при этом границы земельного участка не изменялись, самовольного захвата дополнительной площади не проводилось, а увеличение фактической площади произошло за счет неточности в ранее произведенных обмерах, правообладатель может обратиться в суд в порядке статьи 264 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для установления юридического факта владения и пользования увеличенной площадью земельного участка.
2. Если площадь (400 кв. м) превышает минимальный размер земельного участка для личного подсобного хозяйства и использование его осуществлялось без оформленных правоустанавливающих документов, в этом случае предоставление этого участка производится на общих основаниях, предусмотренных действующим законодательством (в собственность для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства), исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) — в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации; в аренду для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства — в соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации; в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством, — в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе с учетом установленных предельных норм предоставления.
Как оформить земельный участок при наличии расхождений в площадях по документам и фактически полученных при межевании?
На территории Нижегородской области был разработан законопроект, направленный на разрешение указанной проблемы. Однако в силу законодательства вопрос “излишков” земельных участков может быть решен исключительно на федеральном уровне. В настоящий момент Законодательным собранием области совместно со специалистами заинтересованных министерств готовится проект федерального закона о внесении изменений в ряд нормативных правовых актов с целью решения вопроса “излишков” земельных участков.
Для внесения изменений в нормы федеральных законов департамент земельных отношений Минимущества предлагает следующие варианты действий:
1. В результате проведения работ по инвентаризации и межеванию земельного участка в соответствии с действующими нормативно-техническими документами может быть установлено, что вычисленная площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе на землю. При этом разность вычисленной и документальной площадей земельного участка превышает величину допустимого расхождения площадей, а выявленное несоответствие вызвано неточностью проводимых ранее землеустроительных работ либо их отсутствием, т. е. самовольное занятие земельного участка отсутствует.
Орган, в компетенции которого находится распоряжение земельными участками, принимает решение об уточнении площади земельного участка по результатам работ по инвентаризации и межеванию при наличии согласования смежных землепользователей, а также если площадь вычисленного земельного участка соответствующего разрешенного пользования не превышает максимальный размер земельного участка, установленный в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
2. В результате проведения работ по инвентаризации и межеванию земельного участка может быть также установлено, что вычисленная площадь земельного участка меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе на землю. При этом разность площадей превышает величину допустимого расхождения, определяемую в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормативно-техническими документами.
Орган, в компетенции которого находится распоряжение земельными участками на подведомственной территории, по заявлению гражданина принимает решение об уточнении площади земельного участка по результатам работ.
Правообладатель может также не согласиться с тем, что фактическая площадь занимаемого им земельного участка меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе. Решение подобной ситуации возможно путем предоставления соразмерного земельного участка в собственность бесплатно при наличии земель, свободных от прав третьих лиц. Решение указанного вопроса находится в компетенции Законодательного собрания области в соответствии с п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ.
3. При превышении вычислительной площади над площадью, указанной в правоустанавливающем документе на землю, может быть обнаружено, что правообладатель произвел самовольное занятие земельного участка (перенос ограждений, наличие насаждений и т. д.), если фактически определенная площадь значительно превышает документальную.
Представляется, что такая ситуация должна решаться прежде всего органом, в компетенции которого находится распоряжение земельными участками, а также правообладателем и иными заинтересованными лицами. Например, администрация может потребовать восстановить границу земельного участка.