Жизненное пространство - в кредит
Городская администрация и Дума начинают крупное, серьезное дело, в котором предпринят первый шаг. В первом чтении сессия приняла "Положение о кредитовании жилищного строительства и приобретении жилья". Если это дело будет реализовано на уровне изначальной идеи, наш город обретет второе дыхание. Оживление квартирного строительства - первый признак выхода из любого кризиса.
Самый главный вопрос
Сколько будет стоить это удовольствие? Стоимость квартиры будет складываться из трех частей. Десять процентов стоимости человек должен внести сам. Осилить эту сумму ему может помочь родное предприятие или фирма, где его особо ценят как специалиста. Такая помощь может быть оказана в виде возвратного кредита или просто разовой, невозвратной денежной поддержки. Это уж на какой вариант согласится ваш работодатель. Весьма возможно, что фирма сама лежит на боку, тогда все 10% - из вашего кармана.
Вторая, большая часть стоимости новой квартиры будет равна стоимости вашей старой квартиры. Ее вам поможет продать по рыночной цене поверенный - представитель специального муниципального предприятия, которое будет заниматься куплей-продажей недвижимости. Здесь отсекается опасность уголовных квартирных афер, которые сотрясают всю державу, и наш город - не исключение. То есть вы не будете сами расклеивать объявления о продаже или помещать их в газетах, годами осматривая малоподходящие варианты, пытаясь как-то представить этот рынок жилья и не остаться в накладе. Все это сделают за вас и на официальном уровне специалисты администрации, а не сомнительные ребятки, которые плодят судебные тяжбы о мошенничестве.
И третья часть стоимости нового жилья складывается из банковского кредита, который вы сможете получить на 7-15 лет под вполне сносные проценты. Допустим, вы живете в двухкомнатной квартире, которая стоит 100 миллионов. Вы хотите, чтобы вам построили новую трехкомнатную. Она стоит 150 миллионов. Значит, 10% от стоимости новой квартиры, то есть 15 миллионов вы выплачиваете сразу и сами (если родная фирма помочь отказалась). За сто миллионов вы продаете свою старую двухкомнатную квартиру. Вам остается взять в кредит 35 миллионов. предполагаемый срок кредита от 7 до 15 лет.
Да, накладно! Особенно если вся семья работает во ВНИИЭФ, но все-таки вполне реально. Если семья поставит такую цель на семь лет вперед, затянет поясок и будет подрабатывать.
О, где бы взять финансовый поток!
Авторы "Положения", продумывая схему кредитования, изначально предполагали, что гражданин будет лично обращаться в банк за кредитом. Но возник вопрос - весьма важный для банка - о гарантиях: сможет ли семья вернуть кредит. Далеко не любому человеку банк может дать в кредит на длительный срок такую сумму. Банки осторожны: невозврат кредитов влечет за собой появление плохих характеристик, и это может окончиться потерей лицензии. Поэтому банки отстаивают свое право давать кредит тем людям, в платежеспособности которых они уверены.
Но как сказал зам. председателя Думы В.Лимаренко: "Мы не можем построить ситуацию таким образом, чтобы не мы определяли очередность людей, которым надо выдавать льготы, а банки. Будем определять мы, и для этого образован механизм продажи жилья в рассрочку".
Банкам даются льготы с условием выдавать кредиты на строительство жилья. Эти деньги они направляют в фонд социального развития. Условия, на которых банки направляют свои деньги в фонд, самые невыгодные для банков, но выгодные для организаторов строительства нового жилья. Кредитование фонда социального развития - беспроцентное и долгосрочное - на 15 лет. За этот шаг банки получают льготу на такую же сумму после того, как кредит будет возвращен. Фонд социального развития будет рассчитываться с банками, начиная со второго года в течение остальных четырнадцати лет равными долями. Льгота для банка небольшая, но - надежная. Допустим, банк всеми видами налогов платит в городской бюджет 10 миллиардов в год. Если банк из этих 10 миллиардов 5 направит на кредитование жилищного строительства (путем передачи в фонд социального развития), то банк получает налоговую льготу именно на эту сумму. Возникает ситуация, при которой бюджет теряет эти пять миллиардов, которые он бы мог получить от банка в виде налогов. Но сейчас эта потеря не страшна. Городской бюджет будет выполнен и без этой суммы. Кроме того у банка появляется возможность активизировать свою деятельность: увеличить налоговый оклад в целом, поскольку у него улучшаются экономические показатели. Фонд социального развития может в определенное время и отказаться от банковских кредитов, и предложить банкам кредитовать непосредственно граждан. Но для того, чтобы такой механизм начал работать без сбоев, необходимо появление практики. Необходимы люди, готовые брать кредит, и банки - готовые давать кредит и контролировать их возврат.
При оформлении кредитных отношений возникает институт поручителей. Кто может за вас поручиться? Если муж заключает договор о купле-продаже или кредитовании, поручителем может быть жена. Если во время оплаты муж потеряет работу или с ним случится несчастье - поручитель продолжит оплату. Таких поручителей может быть несколько. В том числе и ваш руководитель на работе или, как сказано в положении, "работодатель".
Одним из главных действующих лиц сценария является, конечно, банк. Давать долгосрочные кредиты населению на крупные покупки - это нормальная банковская судьба во всем мире. Кредитование, связанное с куплей-продажей недвижимости, то есть ипотечное кредитование, развито в нашей стране слабо. Такого типа рынка у нас в городе нет вообще. Но размещение крупных сумм в ипотечном кредитовании - тоже вполне традиционный вид классической банковской деятельности. Но пока механизм такого кредитования не развит, активную роль и будет играть фонд социального развития.
Для работающих и умных, а не для пьяных и ленивых
При обсуждении схемы кредитования жилищного строительства на сессии у депутатов сразу же возник вопрос, а как будет строить себе квартиру человек, у которого нет ни денег, ни работы, ни старой квартиры. А кто это такой? Видимо, бомж.
Очевидно, что эта схема рассчитана не на бомжей, а на работающую трезвую семью, которая способна ставить и решать общие задачи: в течение нескольких лет работать с перегрузками, экономить и отдавать кредит.
Кстати, в этой идее нет ничего сверхъестественного и чуждого нашей действительности. В пятидесятых годах мой отец взял ссуду у государства на десять лет и поставил просторный сосновый дом на многодетную семью со стариками, детьми, племянниками. А вариантов поведения было много. Можно было мыкаться по наемным частным квартирам. Или заявить претензию на жилплощадь собственных стариков, сесть им на шею и ждать, когда они естественным путем освободят свои избушки. Или десятилетиями стоять в очереди на коммунальную квартиру. Естественно, что при десятилетнем долге семья должна была работать, как часовой механизм. И этот вариант жизнеустройства выбирал далеко не каждый человек. Но согласитесь, что выбирал его и не самый слабый. На государственные ссуды позднее многие у нас, уже в семидесятые, строили свои дачные домики.
Меня бы лично на месте депутатов больше интересовала судьба многодетных семей. Как из двухкомнатной квартиры сделать трехкомнатную, живя с одним ребенком, еще можно представить. Но если семья с тремя-четырьмя детьми живет в четырехкомнатной квартире, то здесь требуется гораздо больше средств, чтобы построить жилье детям, и совершенно другая, сложная схема обмена.
Под вопросом пока и помощь предприятия при уплате самого первого взноса за квартиру - десятипроцентного. Но опять же - не все предприятия "лежат", и не всегда же будут лежать лежащие. Эта схема рассчитана не на полгода. И в самом подходе нет ничего необычного. Раньше все жилье строилось из прибыли предприятий. Сейчас эта практика прекратилась. Однако существуют льготы, которые поощряют деятельность предприятий по выделению средств на строительство жилья своим сотрудникам.
Конечно, вопросов много. Предложенная схема требует тщательной проработки во всех связях, отношениях, взаиммообязательствах. Скрупулезно и четко должны быть огворены все условия и последствия для человека, который решился построить дом. Он должен быть уверен, что сможет это сделать, не будет ограблен, обманут или выкинут из старой квартиры, не получив новую. Но общая идея, несомненно, весьма конструктивна. Она состоит в том, чтобы, пользуясь пиком поступления финансовых средств в город от инвестиционной зоны, создать нормальный законный, действующий механизм обеспечения людей жильем. Причем он никак не будет нарушать того старого, сложившегося механизма получения квартир по очереди для жителей ветхого фонда. Сейчас городскому бюджету разрешено строить жилья ровно столько, чтобы закрыть проблему с отселением из ветхого фонда. Как только на строительство жилья город направит из своего бюджета сумму, превышающую этот уровень, сразу же возникнут проблемы с защитой городского бюджета в вышестоящих организациях.
Значит наращивать объемы строительства за счет бюджетных средств невозможно. Поэтому администрация и Дума делают попытку увеличить жилищное строительство за счет внебюджетных средств - это кредиты банков, собственные источники фондов и денежные средства самого населения.
Но ясно, что основная масса квартир уже никогда не будет бесплатной. Все бесплатное страна уже проела и разворовала. И бесплатно на руках нас в коммунизм уже никто не понесет. Пусть это будет не бесплатно, но реально. В какой степени это реально - вот о чем надо спрашивать. Ответ один: это вполне реально, если будет работать инвестиционная зона.
Л.Саратова