По прогнозам городской власти, в этом году в Нижнем Новгороде предполагается построить жилья значительно больше в сравнении с прошлым годом. Это не планы, а, скорей, прогнозы, построенные на возможностях и реальных перспективах застройщиков, работающих на строительном рынке города. ООО фирма “Нижегородстрой” — один из надежных партнеров власти в решении жилищных проблем нижегородцев, участвующих в реализации программы “Ветхое жилье”. В начале года руководством фирмы было заявлено о строительстве 25 тыс. кв. метров новых квартир. Такую цифру называл президент Нижегородстроя Владимир ЧЕЛОМИН в одном из интервью нашей газете. Как же реализуются планы?
— Отставание у нас в сдаче жилья, — с сожалением констатирует Владимир Николаевич. — Готовность домов сама по себе очень высокая. Но есть проблемы с энергоносителями — теплом и электричеством.
— Проблемы старые. Когда-нибудь вы надеетесь быть услышанными?
— Никто не берется их решать сразу и оптимально. Нет у нас тут третейского судьи, а сами застройщики с энергетическими монополистами не на равных. Да еще сегодня в Нижновэнерго происходит дележка, что ситуацию еще больше осложняет — не знаешь порой, что, почем и как. Например, у нас кончился срок действия техусловий на одном из объектов, нужно продлевать. И сколько это времени займет — предсказать сложно.
К тому же технические условия для застройщика часто просто неприподъемны. Например, на Мещере нам нужно 350 кВт электроэнергии на 12-этажку. За технические условия предложено заплатить 25—30 млн рублей. Получается, киловатт нам обойдется в 100 тыс. рублей. Это же ни в какие рамки не лезет!
— Но цифры складываются по каким-то определенным расчетам?
— Расчет, как нам объясняют, делается с учетом того, чтобы обезопасить систему энергоснабжения за счет застройщика — как лица, тоже в этом заинтересованного. Получается, что застройщик инвестирует энергетиков, их производство. Своего рода перекрестное субсидирование. На мой взгляд, сама по себе постановка вопроса неверная. Я постоянно повторяю, что власть должна вмешаться во взаимоотношения монополистов и застройщиков.
Что удивительно? Самое богатое в мире по энергообеспеченности государство не может обеспечить разумное энергоснабжение своих внутренних потребителей, чтобы экономика могла развиваться. А известно, что строительная отрасль — локомотив экономики.
Сегодня вроде бы появился небольшой просвет в конце тоннеля. Создан специальный блок в областном правительстве, губернатор взял на себя ответственность за топливно-энергетический и строительный комплекс.
— И сколько квадратных метров у вас забуксовало из-за энергетических проблем?
— По самым скромным подсчетам, тысяч 20 кв. м зависает на сегодня.
— У вас нет проблем с получением земельных участков под застройку?
— Площадки есть — тут дефицита не наблюдается. В Нижнем много ветхого жилья. Его нужно сносить. И строить, строить, строить... Современные дома с комфортными условиями проживания.
Дефицит у нас в другом — в финансовых возможностях людей. И об этом сегодня, наконец-то, конструктивный разговор ведется на уровне государства.
А проблемы наши связаны с самими земельными участками. Площадки под застройку сильно обременены — сносом, мощными инженерными сетями, которые застройщик должен возводить.
— Где расположены строительные площадки вашей фирмы?
— Продолжаем возводить жилье на улицах Народной, Чугунова, Октябрьской, Счастливой. В основном за рекой. Но продолжаем строительство и в районе ул. Ямской в нагорной части. Ветхие дома в этом районе слишком густо заселены. Причем плотность заселения в разы вырастает, как только появляется информация, что дома определены под снос. Почему-то и в этом вопросе власти не наведут порядка. Появилось распоряжение о строительстве, значит, в зоне застройки в дома, попадающие под снос, прописка прекращается.
— Проблема тоже не нова.
— Считается вроде, что запрет на прописку нарушает права граждан. В чем, спрашивается? В возможности использовать ситуацию в своих личных интересах? Это же не легальный путь решения жилищных проблем. И нужно от этого уходить. И опять же нужна политическая воля властей. Пока же власть продолжает дистанцироваться от вопросов расселения, оставляя застройщика один на один с жителями, чьи дома идут под снос. А ведь это вопрос далеко не частный.
— Наш новый губернатор — человек решительный. Он сделал заявление: строить надо быстро. И если освоение земельных участков затягивается, будут подключаться другие инвесторы, скорей всего, московские. Вас такой альянс устроит?
— Да ради Бога. Можно только приветствовать. Если у меня не хватает оборотных средств, готов взять в дело кого угодно. Будем договариваться и строить вместе. Что касается москвичей... Наши цены не соответствуют московским. Да еще нужно учесть обременения. Большой рентабельности тут быть не может, у нас она по заречной части 5—7 проц. Думаю, москвичей такие цифры не устроят.
— На одном из последних заседаний гордумы депутаты пытались снизить процент отчисления построенных квартир городу. Высказывались конкретные обоснования, но мэр их не принял...
— Обоснование сегодня одно — рыночное. Как делается? Предлагается площадка под застройку и объявляется конкурс. Кто из участников конкурса предложит больший процент, тот и выигрывает. Более востребованы, конечно, площадки на сетях.
Подход тут по принципу “средней температуры по больнице”. А надо, на мой взгляд, учитывать и заинтересованность застройщиков — чтобы они хоть малую рентабельность имели.
— Испытываете ли вы затруднения с реализацией строящихся квартир?
— Пока не заработает ипотечное кредитование, эту проблему нельзя снять. Пока кредит не под силу большинству нуждающихся в жилье. Процент настолько велик, что практически за 5 лет заемщик должен оплатить двойную стоимость квартиры.
Сегодня спрос больше на одно- и двухкомнатные квартиры. Пошел этап отселения или детей, или родителей. И мы учитываем этот спрос. Жилье строим не элитное, а массовое, но повышенной комфортности. Строим только из кирпича, и это повышает востребованность наших квартир. Две квартиры на площадке — это тоже приветствуется покупателями. Скоростные лифты, крышная котельная, интересные планировочные решения... Все это, конечно, влияет на цены. Но они у нас всегда средневзвешенные. Цена и еще местоположение объекта прежде всего интересуют покупателя.
Спрос на жилье огромный. Известно, что спрос диктует предложение. Но чтобы удовлетворить этот спрос, необходимо сегодня пересмотреть некоторые моменты в системе спрос—предложение, а точнее, спрос—цена.
— А что именно можно уже сегодня пересмотреть?
— Мы свои предложения подавали в союз строителей. Их рассматривали в отраслевом министерстве областного правительства. Предложения конкретные, направленные на то, чтобы уже сегодня повысить покупательскую способность нижегородцев — при сегодняшнем уровне жизни.
Необходимо снизить себестоимость жилья за счет снижения всевозможных обременений. Сегодня эти обременения составляют до 40 проц. себестоимости. Это и платы за каждую бумажку при оформлении разрешения на строительство — а бумаг надо получить сотни. Или возьмем госэкспертизу, за которую тоже застройщик выкладывает значительную сумму. Но зачем эта экспертиза, если такие же специалисты уже сделали свои оценки при разработке проекта и несут за это ответственность?
На инженерную инфраструктуру мы, конечно, обязаны отчислять — иначе строительство застопорится. Но это должно быть в рамках разумного.
— Правило “одного окна” в соответствии с распоряжением губернатора и принятыми правилами землепользования и застройки Нижнего эти проблемы в какой-то степени может решить?
— Не думаю, что этот принцип заработает скоро. У нас, как правило, от провозглашения до реализации много проходит времени. С другой стороны, у меня есть сомнения, что это правило принесет добро нижегородским застройщикам. Если готовый паспорт на строительство надо будет выкупать за живые деньги — как в Москве, а не в счет отчисления построенных квартир, в Нижнем мало кто сможет заплатить.
— То есть вас устраивает расчет квартирами?
— Конечно. Но опять же в пределах разумного. Ну, а если все-таки за деньги, то необходимые суммы найдутся разве что у москвичей. Мы же вынуждены будем на них работать как подрядчики.
Правда, на ближайшее время наша фирма площадками пока обеспечена. Сейчас у нас 8 действующих строек, где ведутся работы. Еще на 4 площадки документы на стадиях рассмотрения.
— А сколько реально жилья вы сможете сдать в этом году?
— Где-то 15 тыс. кв. метров. Это только инжениринговая фирма ООО “Нижегородстрой”. А в целом наша ассоциация, думаю, отчитается по итогам года за 60 тыс. кв. метров, в том числе такие организации, как “Поволжье”, “Жилстройресурс”, “Надежда”.
P.S. Наша газета приглашает всех, кто заинтересован в развитии жилищного строительства, кто много лет уже работает на нижегородском строительном рынке и настроен сохранить свои позиции, подключиться к обсуждению проблем, о которых говорил Владимир Челомин. Публично изложенные предложения и пожелания могут быть быстрее услышаны.