РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
От здания ЦРУ всего несколько шагов до дома № 2 по улице Правды. Здесь сходятся все дороги для клиентов Центра Риэлторских Услуг и других дзержинских риэлторских фирм. Впрочем, никто из будущих собственников не может пройти мимо — именно в доме № 2, в Дзержинском филиале учреждения юстиции, и выдают соответствующий документ.
Но прежде люди выстаивали часовые очереди “на подходах” к расположенному в этой же многоэтажке бюро Нижтехинвентаризации, чтобы получить необходимые бланки и начать борьбу за собственность, наградой в которой и будет выданное учреждением юстиции “зеленое свидетельство”.
Подобный “бум” вокруг приватизации квартир, по словам руководителя Дзержинского филиала учреждения юстиции по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним Нины САЗАНОВОЙ, носит ежегодный характер. Правда, в этом году его пик пришелся не на последние месяцы года, а на июль.
— Те, кто еще не приватизировал свои квартиры, сейчас очень активно включились в этот процесс. Официальной информации нет, а молва об отмене бесплатной приватизации вызывает у людей беспокойство. Здесь показательны цифры. Если в прошлом месяце было 3997 обращений в учреждение юстиции, то в июле — уже 5196, это на тысячу больше.
Но регистрируют не только вновь приватизированные квартиры. Пожилые люди, услышав по телевидению об “отмене бесплатной приватизации”, забеспокоились: вдруг будет недействительной регистрация права в БТИ. Надо сказать, что если право собственности на некогда приватизированную квартиру было зарегистрировано, повторная регистрация не нужна. Мы попросили администрацию города дать соответствующие разъяснения гражданам, что и делалось методично в местных СМИ. Но сработал эффект сопротивления чиновнику — он, мол, не всегда прав, а вот если соседка сказала, что надо быстрей получать “зеленое свидетельство”, значит, надо бежать. Еще раз подчеркну, ранее возникшее право по статье 6 закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” действительно и регистрация может быть только по желанию заявителя. То есть отказать желающим получить “зеленое свидетельство” мы не можем. Но надо ли это? Сейчас люди все же успокоились, разобрались в законодательстве.
— Тем не менее цифры растут.
— По статистике городской администрации, в Дзержинске приватизирован 51 процент жилья. Оставшиеся 49 процентов граждан начинают активно заниматься приватизацией. Думаю, сегодняшняя ситуация — не предел. Обычно это делается в последние месяцы года, а 31 декабря по традиции самый напряженный день работы в учреждении юстиции. Видимо, свидетельство о праве собственности — самое дорогое, что хотят иметь дзержинцы к Новому году. Подобные волны идут на протяжении 5 лет. Мы начали работать в декабре 1998 года, как раз в тот период, когда, по обывательскому выражению, “отменяли приватизацию”. Спад начался только в феврале. И так каждый год, только к весне граждане успокаиваются: понятно же — сады, отпуска... А вот в этом году в связи с обсуждением в Госдуме пакета документов по жилищному законодательству пик приватизационной активности пришелся на июль.
— Ну хотя бы так привести в порядок свое имущественное положение...
— Да граждане еще до конца не определились, нужна ли им вообще приватизация. Таких вопросов мне задают немало. Задают вопрос, как приватизировать. Например, в квартире проживают 6 членов семьи — каждый получает в долевую собственность по 1/6 двухкомнатной квартиры. При смене поколений идет вступление в права наследства — и начинается беготня и размышления по поводу, зачем вообще приватизировали. За 5 лет только один раз граждане обратились в суд о признании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность недействительным. И однажды гражданин, ранее приватизировавший квартиру, отказался и передал ее в муниципальную собственность. Впрочем, сейчас люди более активно решают жилищные вопросы в судах. Мы это чувствуем по себе, поскольку в этом году нас часто привлекают в суд в качестве третьих лиц по делам, касающимся недвижимого имущества.
— Юридическим лицам надо быть внимательными к документам?
— Очень. Часто возникают ситуации, когда нет каких-то необходимых для регистрации права документов. И если просят сделать исключение, я отвечаю: исключений из закона не бывает, бывает его неисполнение и нарушение. Да и гражданам это не нужно. Ведь государственная регистрация — это не просто бумага, это гарантия гражданину, что собственность у него находится на законных основаниях и никто не оспорит его право.
— Какие еще проблемные ситуации возникают в процессе регистрации прав собственности?
— Во-первых, с землей.
Нам в качестве правоустанавливающего документа приносят постановления администрации г. Дзержинска, принятые в 2000—2001 годах, о предоставлении земельных участков в садоводческих товариществах либо в садоводческом кооперативе гражданину в собственность бесплатно. Но 7 статья закона РСФСР “О земельной реформе”, которая предполагала бесплатное предоставление земельного участка, была отменена указом президента от 24 декабря 1993 года. То есть получается, что акт органа местного самоуправления противоречит действующему законодательству. Это проблема всей области. Проходило даже совместное совещание учреждения юстиции и областного суда. Теперь суд, принимая решение о признании права собственности, исходит из того, что если на момент 1992 года гражданин владел земельным участком, то можно признать за ним право собственности. Таким образом, избежать отказа в государственной регистрации можно только имея решение суда. То есть сначала придется обратиться в суд.
Вторая проблема касается, в частности, регистрации прав собственности на квартиры, перепланировка и переоборудование которых в свое время не были законно оформлены.
Областной закон “О переоборудовании и перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах” № 60 от 4 ноября 2002 года определил порядок регистрации технических изменений в квартире, сделанных до 1 января 2004 года. Но граждане проигнорировали этот закон, а сейчас приходят без соответствующих документов — нет ни разрешения на проведение перепланировок, ни актов госкомиссии по приемке в эксплуатацию. Можно поверить, что они не читали закон в газете, не слышали, что по этому поводу говорят по телевидению, но это положения не меняет. Теперь они обращаются в администрацию города Дзержинска, где получают необходимые для регистрации документы. Безвыходных ситуаций практически не бывает, но это затягивает процесс. А за регистрацией приходят, когда, например, уже покупатели нашлись на квартиру, и вдруг выясняется, что не все в порядке с документами.
Кстати, если раньше предоставляли нотариально заверенные договора сделки, то теперь, как правило, в простой письменной форме. Люди сами составляют договора, иногда используют чей-то шаблон и в нем оставляют сведения о предшествующей квартире. В этом случае мы приостанавливаем госрегистрацию. Но надо отметить, что если первое время почти по каждому второму документу было приостановление госрегистрации, то сейчас случаи приостановления бывают в основном по юридическим лицам при возникновении сомнений в соответствии предоставляемых документов законодательству. В приостановлении мы делаем ссылку на закон, расхождение с которым обнаружено, и даем возможность внести поправки или предоставить дополнительные документы.
— Дзержинск — промышленный город, какие-то затруднения с регистрацией прав собственности на имущество предприятий возникают?
— В 1991—1992 годах по закону о приватизации все крупные предприятия были приватизированы. Возникновение права у предприятий в основном было по плану приватизации. Когда начиналась приватизация, никто не обращал внимания на детальное описание объекта недвижимости — напишут, что это склад, как в общих бухгалтерских документах, хотя в техническом паспорте этот объект называется иначе. И предприятия сталкиваются с тем, что существующий план приватизации не подтверждает права на конкретный объект. Выход из ситуации находят и в судебном порядке, и через министерство имущественных отношений области.
— А частные предприниматели по каким поводам обращаются в учреждение юстиции?
— Они в основном приобретают объекты недвижимости как физические лица. Иногда оформляют принадлежащее им имущество в качестве залога по кредитам.
— А вы отслеживаете, что происходит дальше?
— Если объект недвижимости находится в залоге, речь идет об обременении права. И в свидетельстве о государственной регистрации будет указано, что недвижимость обременена ипотекой. Если гражданин совершает сделку, при обременении права существуют определенные ограничения. Он не может совершать сделки без согласия залогодержателя, не может без этого согласия заложить имущество повторно в другом банке. Если имущество по решению суда было арестовано, этот арест приходит к нам на государственную регистрацию. Сделку с таким имуществом совершать нельзя.
— Вы уже упоминали изменения в жилищном законодательстве. При обсуждении пристальное внимание было уделено ипотеке. Что это несет рынку недвижимости?
— Думаю, будет рост приобретения жилья. Во всяком случае, нуждающиеся в улучшении жилищных условий люди со стабильным заработком смогут это сделать. Но пока и на этот счет нет официальных документов. В наших действиях мало что меняется — будем регистрировать право на приобретенную квартиру и залог. Только при полной выплате обременение будет сниматься. Если ипотечный кредит будет доступен, и город будет развиваться активнее. Дзержинские организации и сейчас строят дома, а граждане охотно принимают долевое участие в строительстве. И новые инвесторы появляются.
— Нина Михайловна, как строится ваше взаимодействие с местными властями?
— Так исторически сложилось, что выход из проблемных ситуаций мы находим на оперативных совещаниях у заместителя мэра города по собственности. Первым встал “гаражный” вопрос.
До организации учреждения никто не обращал внимания на возникновение права собственности на гаражи в гаражных кооперативах. Гражданский кодекс четко определил, что право собственности на гараж возникает с момента внесения пая полностью, а приказ Минюста СССР определял, что документом, подтверждающим право собственности, является справка, выданная председателем кооператива. Когда мы приступили к регистрации, то столкнулись с тем, что кооперативы по факту существуют, а юридически не оформлены, следовательно, справка, выданная председателем, юридической силы не имеет. Этот вопрос мы поставили перед администрацией, на которой тогда лежала регистрация юридических лиц. Сообща проблему решили. С той поры и пошло тесное взаимодействие. Удалось решить проблему по садоводческим товариществам, с адресным хозяйством. Чем людям крутиться в какой-либо проблеме, легче мне обозначить ее в администрации.
Наталья МИРОНОВА.
Филиал учреждения юстиции в Дзержинске образован 16 декабря 1998 года. Тогда на приеме документов работало четверо, начинали без компьютеров, работали по субботам, по 12 часов, сокращали полученное в наследство от КУМИ двухнедельное отставание выдачи документов. В феврале 1999 года в учреждение юстиции было 1354 обращения, в июле 2004-го — 5196. Теперь вместо душной комнаты в 4 окна просторный (200 кв. м), удобный, оборудованный кондиционерами зал приема документов (их принимают инспектора в 8 окнах и два инспектора в отдельном кабинете).
Ушли в прошлое составленные от руки заявления, теперь они оформляются в компьютерном варианте. Архив филиала напоминает хранилище Ленинской библиотеки, разве что оборудование более современное.
Несмотря на огромную ответственность регистраторов, необходимость постоянно и досконально следить за изменениями законодательства, на напряженный ритм работы, филиал представляет собой стабильный слаженный коллектив, которому чуждо понятие “текучка кадров”. Удерживает интересная работа. По словам руководителя, это болезнь. Если Нину Михайловну спросить, “как дела”, в ответ услышишь лаконичное “нормально”. Спросите, “А что на работе?” — устанете слушать. Обсуждать рабочие ситуации во внерабочее время — нормальное состояние для специалистов учреждения.
На стене в кабинете руководителя филиала — портрет митрополита Николая и надпись “С любовью”. Не всегда он умиротворяюще действует на раздраженных посетителей. А вот Нине Михайловне, которой довелось общаться с митрополитом Николаем, помогает воспринимать людей с любовью, несмотря на их подчас необоснованные и не по адресу претензии. Кстати, каждый рабочий день она начинает с обращения-напоминания к коллегам: “Не люди для нас, а мы для них”.