ОБЩЕСТВЕННЫЕ СЛУШАНИЯ...........
Впервые принимаемый на уровне города закон отшлифовывается с привлечением широкой общественности. Слушания по “Правилам землепользования и застройки Нижнего Новгорода” прошли во всех районах города. В прошедшую пятницу состоялись общегородские слушания, организованные в актовом зале архитектурно-строительного университета.
Народу собралось немало. Правда, большую часть аудитории составляли студенты вуза. Это, конечно, неплохо, что будущие специалисты, которым, может быть, придется работать на новостройках Нижнего по уже новым правилам, сегодня прикоснутся к проблемам и перспективам развития города. Только ведь не для этого организованы слушания. От собравшихся прежде всего ждали конкретных предложений, замечаний, пожеланий по второй редакции правил.
Такие мероприятия, безусловно, требуют определенной системы подготовки. Со временем эта система, по-видимому, будет отработана. А пока — это первый опыт, первая попытка. Как заметил первый зам. начальника Управления архитектуры и градостроительства Сергей Медведев, “мы учимся вместе, вместе мудрим”.
Судя по выступлениям, наибольший интерес к теме обсуждений у жителей Нижегородского и Советского районов. Это вполне объяснимо. Наиболее активно строительство ведется именно в исторической части города. За прошедший год практически 40 проц. построенного жилья приходится на историческую часть города. Именно здесь наиболее привлекательные для застройщика площадки. И здесь же больше всего возникает проблем, которые выливаются в серьезные конфликты и судебные разбирательства.
Надо сказать, желающие выразить свое мнение по правилам землепользования и застройки города нижегородцы пришли на слушания подготовленными. Они продемонстрировали знание правил, ссылались на конкретные статьи. Вносили конкретные предложения, обращая внимание на положения, которые, по их мнению, должны дать жителям право тоже участвовать в градостроительном процессе как равноправной стороне, пусть и в качестве третьего лица. На что конкретно претендуют нижегородцы?
Больше всего их беспокоят вопросы землепользования. Если некоторые специалисты считают, что вопросы застройки должны быть первичными, то участники слушаний, напротив, одобряют первичность именно землепользования. И, по их мнению, в новом законодательстве не четко прописано, кто и как пользуется землей, как оформляются документы и принимаются решения. Они хотели бы знать, какие участки города представляются под многоэтажные застройки. Если это не будет конкретизировано, “войны” между застройщиками и жителями города, утверждают они, продолжатся.
Критиковали выступающие позицию администрации города. У рядовых граждан сложилось мнение, что чиновники всегда на стороне застройщика. И, как заметил один из участников слушаний, “правила — это хорошо, но незаконному строительству, поджогам, разрушениям пока противостоят только сами жители конкретными действиями, массовыми протестами”.
Жители озабочены сохранением исторической части города. Интересы этой территории они защищали очень активно. Например, было предложено исключить из зоны Ц-1 и включить в охранную зону кремля такие участки: Александровский парк до самого трамплина, ул. Минина до пересечения с ул. Нестерова, всю В.-Волжскую набережную, ул. Ульянова до пересечения с ул. Пискунова, В.-Печерскую до ул. Семашко, Зеленский съезд.
Говорили о правах собственника, ссылаясь на федеральные законы — Гражданский кодекс, Жилищный, Земельный. О праве решения, что делать с объектами недвижимости — реконструировать, уничтожать. По их мнению, это право нужно отнести исключительно к прерогативе собственника объекта. В связи с этим высказано замечание по пункту три ст. 14 правил — о правах собственника объекта недвижимости, не имеющего прав на землю. Жители хотели бы закрепить правилами обязанность администрации давать им разъяснения по каждой конкретной территории — какая на ней предполагается реконструкция, какие есть предложения, в чем интерес собственников. Только после этого предоставлять застройщику право на реконструкцию территории на конкурсной основе.
Высказано замечание, а скорее, даже предостережение от последствий, что в правилах не учтена специфика Нижнего Новгорода как объекта археологического наследия. Это очень специфический объект, огромный по площади и объему. В правилах не прописан порядок историко-культурной экспертизы таких участков при передаче их в аренду под застройку, не учтена специфика землепользования и строительства. Был поставлен вопрос: почему? И высказано предположение: с целью скрыть лишние обременения от инвестора. Стоимость участков, где высоки риски возникновения необходимых спасательных археологических работ, существенно снижается. Снижается и вероятность, что такой участок будет востребован инвестором. Чтобы избежать больших проблем в будущем и не обременять дополнительной работой прокуратуру, необходимо сегодня определить правила, которым должны следовать все, когда вопрос касается судьбы объектов археологического наследия.
Изучая правила землепользования и застройки Нижнего Новгорода, участники слушаний насчитали 7 статей, противоречащих Гражданскому кодексу, 9 — Земельному, еще 9 — Жилищному, 16 — Градостроительному. Высказано даже предложение, прежде чем выносить правила на утверждение гордумы, направить их для оценки в прокуратуру Приволжского федерального округа. Это, конечно, уж слишком.
А в общем, интерес нижегородцев к правилам, их активная позиция радует. В чем-то они, может быть, слишком категоричны. В чем-то — не правы. Это будут решать специалисты, разработчики правил.
ПРАВИЛА РАЗВИТИЯ ГОРОДА..........
К работе над “Правилами землепользования и застройки Нижнего Новгорода” уже на первой стадии активно подключился профессор ННГАСУ, заслуженный архитектор России, почетный гражданин нашего города Вадим Васильевич ВОРОНКОВ. Подключился как советник мэра по вопросам градостроительства на общественных началах. И как профессионал, для которого интересы развития Нижнего практически стали смыслом всей жизни — 20 лет он занимал должность главного архитектора города.
Вадим Васильевич один из тех, кому приходится внимательно изучать все материалы, представлямые разработчиками, еще и потому, что он член комиссии по подготовке правил. Это огромная работа. Только промежуточный отчет на первом этапе подготовки концепции правил занял 345 листов. И уже тогда по многим положениям Вадим Васильевич внес принципиальные замечания. На чем он прежде всего концентрировал внимание разработчиков?
— Безусловно, концепция правил подготовлена на высоком профессиональном уровне, — заметил Вадим Васильевич. — Проведен всесторонний научный анализ большого объема документов, фактических данных, существующей практики. Но на последующем этапе, в моей оценке, необходимо было обратить внимание на ряд весьма существенных моментов.
Во-первых, авторы предлагали практически переработать генплан города, подогнав его под правила. Градостроительным же кодексом закреплено, что правила разрабатываются именно на основе генплана. У разработчиков, например, сложилось мнение, что запроектированные в генплане транспортные магистрали и сооружения избыточны по отношению к имеющимся на данный момент ресурсам. Но ведь план и рассчитан на 20 лет реализации. Так что отсутствие ресурсного плана не означает, что надо переделывать генплан. Ресурсы — вопрос, в определенной мере, волевой и организационный. Мы должны четко представлять, что сегодняшние интересы и оценки не должны негативно повлиять на решение перспективных задач. Иначе в будущем нас ждет тупик.
Моя позиция с самого начала такова: правила следует составлять как документ градостроительного регулирования, а не только как рыночный. Они должны быть стабильными, служить длительное время интересам города. А не трансформироваться непрерывно из-за непрерывно меняющейся конъюнктуры рынка. Не следует привязывать правила к нынешней или прогнозируемой цене земли, к кадастру, которые непрерывно меняются.
— Какова главная тенденция разработанной концепции правил, на ваш взгляд?
— В первом варианте я бы охарактеризовал правила как справочник по всем вопросам землепользования и застройки каждой конкретной площадки города. Но справочник быстро стареющий, огромный по объему и неудобный для пользования даже профессионалам. Нет необходимости прилагать к правилам все схемы инженерного оборудования города из генплана.
— В ходе последовательной работы над правилами с учетом вносимых замечаний ваши оценки менялись?
— Первая редакция правил, представленная в августе прошлого года, была уже существенно доработана. Я тогда поддержал содержание ст. 38, которая допускала (но не предписывала) корректуру генплана и другой градостроительной документации с учетом возникающих реалий: изменений санитарной и экологической обстановки, принятых правил землепользования и застройки, прогнозируемых градостроительных процессов. И все это — по усмотрению администрации города.
При обсуждении первой редакции я предложил в “Общие положения” четко прописать, что правила, наряду с утвержденной градостроительной документацией, являются основным действенным правовым и организационным документом реализации генплана города. Оба эти документа должны быть тесно взаимосвязаны и представлять целостную систему в градостроительной деятельности.
С самого начала я настаивал также на том, чтобы в составе правил в самостоятельную главу выделить территорию “Старый Нижний Новгород”. Это уникальный историко-культурный комплекс, поэтому должны быть учтены и обусловлены особые требования к землепользованию и застройке этой территории. Как пример можно взять концепцию по созданию заповедной зоны Започаинья — так называемой Ильинской слободы.
— Сегодня на обсуждение общественности представлена уже вторая, доработанная редакция правил. При обсуждении ее на заседании комиссии возникло много вопросов по зонированию. У вас тоже есть замечания?
— Правила для всей территории города должны быть едиными. Предложенные в правилах зонирование и регламенты к зонам, на мой взгляд, противоречат этому условию. Я бы рассматривал их как авторские предложения по реализации правил, но не как их составную часть. Их можно издать отдельно, как предложения и рекомендации, как справочное сопровождение. Это позволит вдвое сократить объем правил, что упростит пользование ими.
По общему содержанию правила вообще отражают больше Земельный кодекс, нежели вопросы землепользования и застройки. Застройка, по сути, в правилах не регламентирована ни по планировочным, ни по техническим, ни по архитектурно-творческим параметрам. Архитектурная составляющая вообще не обозначена, что, видимо, отражает специфику подготовки авторов как специалистов. Это опасный для города пробел. Поэтому разработчикам требуется серьезно отнестись к замечаниям нижегородских архитекторов в этом отношении.
Обоснованность определения зон, их границ и регламентов, принятых разработчиками по мелкомасштабным чертежам генплана, необходимо комиссионно проверить в ГлавУАГе с участием специалистов НижегородгражданНИИпроекта, представителей районных администраций, специальных городских служб, отдельных членов комиссии по разработке правил.
Предложенные территориальное зонирование и регламенты зон можно рассматривать, в лучшем случае, как макропредложения, которые следует учесть при разработке проектов каждой правовой (и территориальной) зоны. Поручить подготовку таких проектов следует НижегородгражданНИИпроекту и Нижегородскому промстройпроекту. До разработки же этих проектов предложенные зонирование и регламенты нельзя брать за основу для отвода земли, как и положения границ зон. Иначе мы получим произвол и хаос. А нам нужны правила, которые бы вносили в градостроительную деятельность порядок и прозрачность.