1. Порядок предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства. Можно ли получить дополнительный земельный участок к тому, что гражданин уже имеет для ведения ЛПХ?
Следует отметить, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как “дополнительный земельный участок”. Таким образом, речь идет о двух “самостоятельных” земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства (далее — ЛПХ), предоставленных одному гражданину. Земельные участки для ведения ЛПХ предоставляются в порядке и на условиях, определенных действующим земельным законодательством и законодательством о личном подсобном хозяйстве.
В соответствии с федеральным законом от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ “О личном подсобном хозяйстве”, существует два вида использования земельных участков для ЛПХ:
1. Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
2. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Для целей, не связанных со строительством, земельные участки предоставляются в порядке ст. 34 Земельного кодекса — то есть органами местного самоуправления должен быть принят акт, устанавливающий процедуру и критерии предоставления таких земельных участков.
Участки, на которых предусматривается в том числе возведение дома и других построек, предоставляются на торгах.
Законом Нижегородской области от 08.04.2005 г. № 39-З “О максимальном размере общей площади земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства” установлен максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Данный размер не должен превышать суммарной площади величины доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданам при реорганизации сельскохозяйственного предприятия, и максимального размера приусадебных земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленного нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Таким образом, при соблюдении процедуры предоставления участков для ЛПХ и учитывая площадь уже имеющегося земельного участка для ЛПХ, гражданину может быть предоставлен второй участок для ЛПХ.
2. Механизм отказа от права собственности/постоянного бессрочного пользования на земельные участки, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения.
Основания прекращения прав на земельные участки предусмотрены главой 7 Земельного кодекса “Прекращение и ограничение прав на земельные участки”. Права прекращаются принудительно в случаях и порядке, определенных земельным и гражданским законодательством, и при отказе собственника, землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок в порядке статьи 53 Земельного кодекса РФ.
При отказе от права на земельный участок этот участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.
Ст. 225 ГК РФ “Бесхозяйные вещи” определяет общий порядок приобретения прав на бесхозяйные недвижимые вещи. В соответствии с п. 1 данной статьи бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки этой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Следует отметить, что отказ от права по своей сути является односторонней сделкой. Так как предметом сделки может быть только сформированный надлежащим образом земельный участок, участок, от права на который отказываются, должен быть поставлен на кадастровый учет.
Ст. 80 Земельного кодекса РФ регулирует один из частных случаев приобретения прав на бесхозяйную недвижимую вещь, а именно, зачисление в фонд перераспределения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами, а ст. 80 Земельного кодекса РФ как раз устанавливает иной порядок по сравнению с общим, то следует руководствоваться ст. 80 Земельного кодекса РФ и зачислять такие земельные участки в фонд перераспределения земель.
Действующее законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения не содержит такого понятия, как “отказ от доли в праве общей собственности” на земельный участок из земель сельхозназначения”.
Таким образом, можно отказаться только от земельного участка, выделенного в натуре в счет доли в праве на земельный участок.
3. Процедура оформления прав на земельные участки из земель сельхозназначения, находящиеся в общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 16 закона РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного федерального закона, должны быть приведены в срок до 27.01.2007 года в соответствие с требованиями Гражданского кодекса РФ — то есть предметом договора должен быть земельный участок, находящийся в долевой собственности, прошедший государственный кадастровый учет. Участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.
Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки, а также процедура выделения земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок регламентированы законом РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ.
4. Об оформлении права на самовольные постройки и земельные участки под ними.
На земельном участке построен гараж, документов о правах на землю нет. Документов на объект недвижимости также нет. Каким образом оформить права на объекты недвижимости и что сначала — оформление документов на гараж или на участок?
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса предусмотрена возможность признания судом права собственности на самовольную постройку. Это вероятно, если существование постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей. То есть перечисленные условия должны подтверждаться разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля.
Исходя из вопроса, гараж возведен на не принадлежащем гражданину земельном участке. В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, легализация самовольной постройки возможна при условии, что данный участок будет предоставлен ему в установленном законом порядке под возведенную постройку. Законом Нижегородской области от 13.12.2005 г. № 192-З “О регулировании земельных отношений в Нижегородской области” определены полномочия органов государственной власти области и органов местного самоуправления муниципальных образований в области по распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю.
Управление и распоряжение земельными ресурсами на территории Нижегородской области в соответствии с указанным законом осуществляется уполномоченными правительством области органами в пределах компетенции данных органов. Согласно постановлению правительства области от 10.02.2006 г. № 31, принятому в рамках реализации областного закона о регулировании земельных отношений, органом, уполномоченным на распоряжение застроенными земельными участками размером более 200 кв. м, является министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
Таким образом, первоначально необходимо обратиться с заявкой о предоставлении земельного участка под данным объектом недвижимости в полномочный на управление и распоряжение земельными участками орган.
Владимир НИКОЛАЕВ, консультант комитета по аграрным вопросам Законодательного собрания Нижегородской области
В земельном законодательстве планируются изменения. Некоторые из них могут быть интересны и нижегородским предпринимателям.
15 апреля 2006 г. Минэкономразвития внесло в правительство РФ проект постановления “О внесении изменений в нормативные правовые акты правительства Российской Федерации в связи с принятием федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”. Проект предусматривает изменение постановления правительства РФ от 28.01.1993 г. № 77 “Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства”. Наиболее значимые предложения: а) отменить платежи в бюджет региона вообще; б) отменить платежи в местный бюджет при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий, в том числе в случаях изъятия этих земель для государственных или муниципальных нужд, а также при переводе в земли поселений. При этом компенсации владельцам земельных участков остаются.
Еще в начале 2006 года Минэкономразвития подготовило проект постановления правительства РФ “О совершенствовании государственной кадастровой оценки земель”, которым вносятся изменения в утвержденные в 2000 году правительством РФ Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Предлагается норма о периодической — не позже одного раза в 5 лет и не ранее чем через 3 года — кадастровой переоценке земель.
На состоявшемся 28 апреля 2006 года заседании правительства РФ рассмотрен вопрос о внесении изменений в законодательство о земельном налоге. Как было отмечено, при установлении административных границ муниципальных образований не всегда учитывалось кадастровое деление территорий Российской Федерации. В результате иногда земельные участки разделяются административными границами муниципальных образований на несколько частей. Предлагается установить порядок определения налоговой базы в отношении земельных участков, расположенных на территории нескольких муниципальных образований.
Кроме того, рассмотрен вопрос определения земельного налога с земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, в том числе индивидуального. С этих земель исчисление земельного налога производится с учетом повышающих коэффициентов, при этом применение повышающих коэффициентов связано с периодом проектирования и строительства недвижимости. Вместе с тем, не определен конкретный срок, с которого должны применяться данные коэффициенты. Предлагается, чтобы применение повышающих коэффициентов по таким участкам и исчисление земельного налога начиналось с момента государственной регистрации прав на эти земельные участки.