|
Хотим мы того или нет, но с 1 марта введен
новый Жилищный Кодекс РФ, и в связи с этим мне хотелось бы подробно
рассказать про текущий ремонт и систему обслуживания многоквартирных
домов, а также о том, что мы сейчас имеем, и как это, с моей точки
зрения, можно изменить к лучшему.
Моя точка зрения связана с опытом обслуживания
котельной, систем отопления и водоснабжения домов в течение 20 лет,
причем я не предлагаю готовых вариантов, а постараюсь рассказать про
плюсы и минусы трех способов управления домами.
Еще несколько лет назад многоэтажные дома были
государственными, а значит ничьими, и поэтому отношение ко всему
"общему" - подвалам, подъездам, чердакам и т.д. было соответствующим. И
обслуживало всё это хозяйство наше ЖКО, делая свою работу не очень
качественно. Поэтому мы сейчас имеем (впрочем, не везде, ведь все люди
разные):
- подвалы, забитые мусором и застроенные
сараями так, что обслуживание становится практически невозможным. Там
постоянно что-то и где-то капает, если не бежит. И если не вода, то
канализация. И если не на землю, то на трубы отопления и водоснабжения.
А потом - караул! Трубу прорвало, она сгнила...
- в подъездах постоянно открыты форточки и
люки чердаков; нет пружин на входных дверях; одинарное остекление. И мы
ещё удивляемся, когда батареи отопления разморозит. "Какие батареи
плохие попались, замёрзли - и всё тут". И всё это должен кто-то
устранять, но никак не мы сами.
На сегодняшний день положение вещей меняется.
Государство передало квартиры в собственность граждан, и если не все, то
большинство квартир теперь приватизированы, т.е. являются вашей
собственностью. А общее, раньше ничейное, согласно новому Жилищному
Кодексу (ЖК) - в долевой собственности владельцев квартир,
пропорционально общей площади, впрочем, как и земельный участок. И если
раньше про стоимость коммунальных услуг мы и не думали (настолько они
были малы), то теперь государство всё перекладывает на плечи жильцов.
На сегодняшний день стоимость ремонта и
содержания жилья 1 кв.м общей площади квартир в Майме - 6,34 руб.,
уровень платежа 80%, т.е. в среднем жильцы 2-комнатной квартиры платят
(6,34 х 42 кв.м х 0,8 = 213 руб./мес.). Что может сделать ЖКХ за эти
деньги? Это ведь и работа по содержанию придомовой территории (работа
дворника), и перечень всех работ согласно постановлению правительства РФ
№392 от 30.07.2004, а также работы по устранению засоров канализации,
замена прокладок кранов и другие мелкие ремонтные работы.
В полный перечень работ, связанный с текущим
ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за
ремонт жилья, входит около 20 видов работ. Это, в частности, устранение
местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков
фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы;
герметизация стыков, смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и
окраска фасадов; усиление элементов деревянной крыши стропильной
системы, замена водосточных труб; усиление, смена, заделка отдельных
межквартирных участков перегородки; восстановление или замена отдельных
лестниц, балконов, участков и элементов крыльца; восстановление отделки
стен, потолков, внутренняя отделка полов отдельными участками в
подъездах, технических помещениях, в других обще-домовых вспомогательных
помещениях; установка, замена и восстановление работоспособности
электроснабжения и электротехнических устройств (за исключением
внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит); замена и
восстановление работоспособности вентиляции; ремонт и восстановление
разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, благоустройство
ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок
для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Примечание. Текущий ремонт общего имущества
жилого дома проводится с периодичностью, определяемой в соответствии с
обязательными требованиями, установленными техническими регламентами, и
актами, действующими до их принятия. То есть это текущий ремонт общего
(совместного) имущества, например, что касается отопления и
водоснабжения (это стояки и вентили); а всё остальное (трубопроводы
внутри квартиры и батареи отопления) за счет жильцов. Теперь вы уже
знаете, что управляющая компания (а на сегодняшний день - это ЖКХ)
должна делать Вам за ваши деньги, и если Вас не устраивает их работа, -
у Вас есть право (и даже не право, а обязанность) выбора управляющей
компании или непосредственного управления собственниками жилья.
Статья 161 ЖК гласит: "Собственники помещений
в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления
многоквартирным домом:
1. Непосредственное управление собственниками
помещений в многоквартирном доме.
2. Управление товариществом собственников
жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом.
3. Управление управляющей компанией.
Способ управления выбирается на общем собрании
собственников жилья (которое проводится ежегодно), где каждый
собственник имеет не один голос. Количество голосов каждого собственника
пропорционально общей жилой площади квартиры (также определяется и его
доля в общем имуществе, в том числе и земельного участка)".
Итак, предлагаются три варианта.
Плюсы первого варианта в том, что жильцам не
нужно содержать "контору", а ее содержание, по моим расчетам, - это
почти половина платежей; во-вторых, жильцы сами устанавливают плату за
текущий ремонт и через доверенное лицо, заключают договора
непосредственно с сантехниками, электриком, дворником и т.д. (впрочем,
работа дворника может выполняться самими жильцами, при этом
распоряжением администрации муниципального образования закрепляется за
домом территория для уборки). Сантехники и электрики должны оформить
индивидуальную трудовую деятельность и, соответственно, платить налоги
13%.
В договоре должна указываться ежемесячная
сумма на заработную плату и материалы, либо материалы приобретаются
самими собственниками жилья, а также перечень выполняемых работ;
аварийные работы. По договору можно оплачивать и за конкретные работы,
но то, что сантехник или электрик должны постоянно получать
фиксированную сумму - это однозначно. Иначе они будут делать так, чтобы
завтра их снова вызвали. Должны быть предусмотрены и резервные варианты,
ведь люди болеют и т.д.
Здесь есть и подводные камни: отвечают все -
это опять никто. Поэтому должен быть выбран человек, которому люди
должны написать доверенность на управление и который будет собирать
деньги, по ведомости, вести учет, заключать договора и т.д. Договора
могут заключаться им с любой организацией - как на отдельный вид работ,
так и на все работы.
Плюсом этого варианта является то, что если
деньги будут оставаться, можно будет на них установить водосчётчики на
дом или на стояки на группу квартир, заменить вентили на стояках и т.д.
и т.п. Если все работы будут выполнены, можно будет снизить и плату за
текущий ремонт, и обслуживание.
Минусы этого варианта: в микрорайоне
Гидростроителей есть, к примеру, дом №37 (бывшее общежитие УС "Катуньгэсстрой"),
где жильцы решили вообще никому ни за что не платить, а если что
сломается, то собирать деньги и ремонтировать. В результате оголилась
изоляция канализации, и она замерзла: сначала в душевой (проблема была
решена просто - пробита топором дыра в полу, и вода много лет бежала под
дом). В результате через несколько лет сгнили полы. Остался один унитаз
на 20 комнат, два умывальника. Канализация все эти годы бежала на землю,
распространяя вокруг аромат фекалий. Всё это кончилось тем, что дом
включен в реестр ветхого и аварийного жилья, передан на баланс МУП "ЖКХ",
у которого на ремонт денег тоже нет. И ремонт теперь проводится в
пределах суммы уплаты за эту услугу ЖКХ.
Так что отвечать за всё должен один выбранный
человек (например, председатель домового комитета), а не все - иначе и
Ваш дом превратится в ветхий и аварийный. И любая работа, в том числе и
работа по содержанию или управлению домом должна оплачиваться. Быть
может, уменьшением платежа за текущий ремонт и содержание или каким-то
иным способом. В любом случае, прежде чем идти по этому варианту, нужно
все хорошо продумать и взвесить все плюсы и минусы.
2. Управление товариществом собственников
жилья, т.е. организацией, созданной собственниками жилья, где есть и
руководитель, и бухгалтерия, и штат рабочих; здание, в котором они сидят
и которое тоже нужно содержать. У этой организации будет отчетность по
полной программе и налоги соответственные. В этом смысле большой плюс -
у частного предпринимателя.
Давайте попробуем сделать упрощенный расчет. У
нас в микрорайоне Гидростроителей, в многоквартирных домах (их 19) - 283
квартиры х 42 кв.м х 6,34 х 0,8 = 60.285 руб. в месяц. Это если жители
всех домов решат создать товарищество, а если не все, а часть домов
выберет другой вариант? Итак, в микрорайоне нужно содержать: 2 дворника
х 2000 тыс. руб.; 2 сантехника х 4 тыс. руб.; 0,5 электрика - 2000 тыс.
руб.; рабочего строителя 1 х 4000 тыс. руб.
Итого: 16.000 тыс. руб. + управляющий 7000
тыс. руб. + бухгалтер 5000 тыс. руб. Итого одна только зарплата - 28.000
тыс. руб. Если сюда прибавить аренду помещения под контору (5000 тыс.
руб.); налоги (5000 тыс. руб.), то на материалы останется: 60.000 -
38.000 = 22 тыс. руб., а ведь еще нужен какой-то транспорт. На крыши,
конечно, не хватит, а на мелкий ремонт и замену труб должно хватить. В
общем, о большой прибыли тут говорить не приходится, и работа с жильцами
- дело хлопотное, да и не все жильцы будут рассчитываться вовремя. А
зарплату и налоги нужно будет платить в срок, иначе будут начисляться
проценты.
У этого варианта все-таки есть один, очень
большой, плюс. Жители, они же члены товарищества, нанимают на работу
управляющего, и он ежегодно отчитывается перед ними о том, что сделано
полезного и нужного, и что планируется сделать в следующем году. Этот
вариант будет хорошо работать, если попадется хороший управляющий. Опять
же, тут нужно, чтобы кто-то все это организовал: общее собрание,
собрание собственников в каждом доме, читать новый жилищный кодекс,
прилагать усилия.
Третий способ управления - это выбор
управляющей компании. В качестве управляющей компании может быть и
частное предприятие, и любая организация, с которой собственники квартир
или лицо, которому они напишут доверенность, заключит договор
управления. И еще очень хотелось бы, чтобы в одних руках было управление
домами и котельной.
Во-первых: чтобы не "пинали" людей от ЖКХ в
котельную и наоборот; чтобы за тепло отвечала одна организация.
Во-вторых: если в котельной в систему
отопления вводится жидкое стекло (5 г на 1 кубометр воды), то срок
службы теплосетей и систем отопления домов повышается не менее чем в 20
раз.
В-третьих: если на домах поставить диафрагмы,
как в микрорайоне Гидростроителей, - это снизит мощность сетевого насоса
в 2 раза, что в свою очередь уменьшит затраты на отопление такого
микрорайона примерно на 200.000 руб. в год, за счет экономии
электроэнергии. А это для кармана каждого жильца будет очень
чувствительно.
В случае, если собственники квартир до 1 марта
2006 г. не выберут управляющую компанию и способ управления - это за них
должны сделать органы местного самоуправления, что и произойдет в
большинстве домов. Повысить качество коммунальных услуг, конечно,
хочется всем, но вот приложить к этому какие-то усилия сможет далеко не
каждый.
И все-таки все это написано с надеждой, что
статью не выбросят куда-нибудь, а призадумаются, дадут почитать соседям,
обсудят прочитанное, выберут домовой комитет и председателя; купят или
где-нибудь найдут Жилищный Кодекс (а еще лучше комментарии к ЖК), и
по-хозяйски возьмутся за свой дом, вместо того, чтобы жаловаться, как
плохо работает ЖКХ. Ведь спасение утопающих - это дело рук самих
утопающих.
В.Данилов,
депутат Майминского райсовета.
№
22, 2005 год |
Как
никогда, на этой неделе Рыбам нужно отнестись ко всему с большой серьёзностью.
От этого будет зависеть многое в вашей жизни. В понедельник очень возможна
некоторая прибыль. Во вторник, доверившись своей интуиции, вы сможете принять
единственно правильное решение. В среду и четверг вы почувствуете упадок сил, и
вам захочется уйти от повседневной действительности. В пятницу плохое настроение
ещё не пройдет, но уже наступит заметное улучшение. В субботу и воскресенье
появится уверенность в собственных силах, и вы поймете, что ваши надежды близки
к исполнению. 