Сможем ли мы когда-нибудь решить квартирный вопрос? И что нужно сделать для этого? Профессионалы говорят: ничего особенного. Строительный бум можно организовать в кратчайшие сроки. А вот если этого не сделать, цены на жилье в Петрозаводске могут резко подскочить вверх. Впрочем, знают об этом многие, а вот вслух говорят единицы. Руководитель фирмы "Сана" Анатолий Шмаеник не стал молчать на недавней коллегии в Министерстве строительства и практически нарисовал план: как в Карелии выполнить федеральную программу "Доступное жилье".

Жилье может резко подорожать?

Первое, что нужно сделать, по мнению директора строительной фирмы "Сана", — создать механизмы для предоставления доступных ипотечных кредитов. Сегодня в Карелии все отдано на откуп банкам, которые дают кредиты под 12-16% годовых (не считая побочных расходов). К тому же эти средства чаще всего идут на старое жилье, не развивая строительный бизнес. По данным Фонда имущества республики, в прошлом году из 100 процентов кредитов 76% были выданы на покупку квартир на вторичном рынке и только 24 – в новых или строящихся домах. Вторичный рынок сам по себе ограничен по мощности, к тому же проблемы износа старых зданий будут нарастать — все это приведет к значительному превышению спроса над предложением и, соответственно, к удорожанию жилья.

Сегодня ипотечный кредит доступен далеко не каждому. Сколько должны на двоих зарабатывать супруги, чтобы им дали кредит на новую двухкомнатную квартиру в 50 квадратных метров? Примерная цена такого жилья 1050000 рублей. Дадут только 70% от суммы (остальное — первый взнос). Выплаты по кредиту, вместе с процентами, не должны превышать 40 процентов дохода семьи. Причем не в конвертах, а официального. "При сроке кредита 10 лет и ставке 14% годовых кредит получит только семья, у которой совокупный ежемесячный доход – не менее 30 тысяч, — подвел итог Анатолий Шмаеник. — Многие ли из супругов имеют заработок по 15 тысяч каждый? Если среднестатистическая заработная плата по Петрозаводску примерно 8 тысяч рублей".

Как можно удешевить кредиты? Профессионалы из фирмы "Сана" предлагают организовать выпуск ценных бумаг (займов) Республики Карелия специально под ипотеку.

Сегодня Карелия может продавать свои ценные бумаги, допустим, под 7-7,5% годовых. Выпустить и реализовать их нужно примерно на 500 миллионов рублей. А вот дальше необходим механизм, структура, которая эти 500 миллионов реализует в ипотечные кредиты населению под 8-9 процентов. Если учесть, что 6 процентов республика уже сегодня гасит для покупателя жилья по ипотеке, получается и вовсе прекрасная цифра – 3 процента годовых. Такую "наценку" смогут позволить себе многие! К тому же создается реальная конкуренция банкам, которые вынуждены будут также снизить процентные ставки.

"Нам говорят – это невозможно, потому что нет механизма раздачи кредитов, — продолжал Анатолий Шмаеник. — Так создавайте этот механизм! Бейтесь за него, если увеличение жилищного строительства является государственной программой, если органы исполнительной власти не могут договориться с банками о предоставлении доступных кредитов на ипотечное жилье".

Сеть для дольщиков

Но, может быть, возможно частично удешевить строительство жилья? Да, считают строители, возможно. Если проблемы "инженерной и транспортной инфраструктуры, а также строительства некоммерческой недвижимости (больницы, школы, детские сады и прочее и прочее)" будут решаться не за счет дольщиков.

Ни один продавец сосисок не просит у жильцов построить ему магазин, а потом еще и подарить в собственность. Так почему же те, кто продает тепло в наши квартиры, не строят и магистральные тепловые сети? "Ведь инновационная составляющая есть в тарифах? Есть. Прибыль есть в тарифах? Есть. Так почему она не вкладывается в развитие сетей?" — интересовался Анатолий Шмаеник.

Вопрос этот не праздный. Действительно, ведь та же "Электросвязь" прокладывает сети за свой счет. Газовики — тоже. А вот "Водоканал" и продавцы тепла этого не делают. Анатолий Шмаеник не стал делать выводов, но газета их себе позволит. Петрозаводский мэр, заключая договор с РКС – Российскими коммунальными системами и отдавая им в аренду "Водоканал" и ПТС, мог бы потребовать у них взамен подвести сети к строящимся домам. И это было бы логично. И это были бы самые реальные инвестиции, о которых не первый месяц твердит мэр, но которых мы так и не увидели.

"Не хватает инновационной составляющей? Возьмите целевой кредит у кого угодно, у правительства возьмите, и постройте сети, — настаивал строитель. — До какой поры мы будем перекладывать на плечи дольщиков груз в лишних 16-20% для создания прибыли коммерческим организациям-поставщикам энергоресурсов? Если есть деньги на содержание надстроек, то почему нет денег на развитие?"

Безусловно, ответы на эти риторические вопросы должен дать не столько бизнес в лице РКС, сколько правительство республики и Петрозаводская мэрия. Именно они – власть, которая сегодня просто обязана поддержать на местах федеральные программы.

Еще один способ удешевления квартир – строительство многоэтажных домов. Однако пожарные заявляют, что нельзя строить дома выше 30 метров, поскольку в городе нет нужной спецтехники для спасения людей в случае пожара в многоэтажке. Но кто должен купить ее? Строители, город или МЧС? Или опять взвалить затраты на дольщиков? И на этот вопрос строителя должны ответить карельские и петрозаводские власти.

Произвол

Впрочем, в последние годы создается впечатление, что петрозаводские власти искусственно сдерживают темпы строительства. Об этом говорят факты, которые привел в выступлении на коллегии в Госстрое Анатолий Шмаеник.

Понятно, что так называемая "уплотнительная застройка" в Петрозаводске закончилась, говорил директор фирмы "Сана". Нет больше свободных мест. Надо осваивать новые районы, которые удалены от центра и существующей общественной инфраструктуры. Но ведь люди хотят, чтобы они могли в своем районе отдать ребенка в детский сад, школу, сходить в поликлинику, кино, бассейн, спортзал. Если этого не будет, жилье останется невостребованным. Его никто не будет покупать, а значит, и строить. Поэтому в жилом микрорайоне должны строиться спортзалы, больницы, детсады, школы за счет бюджетов различных уровней, и в первую очередь городского.

Но сколько денег запланировано в бюджете на эти цели на 2006 год? Строители ответа на этот вопрос не знают. И на коллегии спросить было некого, поскольку в зале не оказалось представителей Петрозаводской мэрии, владеющих нужной информацией. Означает ли это, что чиновникам городской администрации глубоко безразличны проблемы строительства в Петрозаводске нового жилья?

— Даже решив стратегические проблемы, мы упремся в то, что по-русски называется "чиновничьим произволом". Я не знаю, как решаются проблемы в других регионах, но, по-моему, у нас в городе выделение участков и разрешений на строительство – это высший пилотаж беспредела чиновников, — сделал вывод Анатолий Шмаеник. — Создается впечатление, что используются любые возможности и правовые конструкции для выделения участков под строительство "нужным" инвесторам, используя "инвестиционные" конкурсы и "инвестиционные" контракты. На самом деле под этими красивыми словами скрывается нарушение законов.

Мы в течение четырех лет записываемся на прием к мэру по поводу инвестиций и расселения ветхого жилья. Ни разу не приняли. Администрация публично заявляет, что в городе нет потенциальных инвесторов, ожидая крупных инвесторов из других регионов. Но многие помнят ПИК с обещаниями завалить Карелию дешевыми ипотечными кредитами. Где сейчас ПИК и сколько обманутых дольщиков судятся с ними? Где обещанный инвестор на застройку центра города "Социальная инициатива" с обещаниями застроить все? Сколько у него дел в суде по обманутым вкладчикам? Где хоть один из стаи приезжавших московских инвесторов для строительства набережной Варкауса?

Город создал тупик, который ему выгоден. Отсутствие градостроительной документации и правил землепользования и застройки (зонирование территории) позволяет на законных основаниях избегать проведения торгов при предоставлении участков для строительства. Или просто не предоставлять участки.

Тайн нет

"Года два назад мы подсчитали время оборота документов для прохождения согласований. Большинство присутствующих знают это время: 9-11 месяцев, — возмущался директор строительной фирмы. — Нормативный срок возведения 60-квартирного дома – 8 месяцев. Получается, что чиновники обрабатывают документы на дом дольше, чем мы этот дом строим!"

"Зачем мы создали такие порядки и законы? Почему они оторваны от жизни?" – звучали на коллегии вопросы, на которые пока никто не дал ответа. Но найти ответы необходимо, а то президентская программа о доступном и комфортном жилье так и останется на бумаге.

— Я бы не хотел, чтобы у присутствующих здесь создалось впечатление, что я являюсь законченным пессимистом и представителем оппозиции, — так закончил свою речь Анатолий Шмаеник. — Отнюдь нет. Я не открыл никаких тайн. Я попытался обратить внимание на те проблемы, которые не позволяют разумно и доступно воплощать в жизнь национальную программу строительства жилья. И я бы очень хотел, чтобы через четыре года мы все вместе смогли бы сказать: "Мы сделали это".