Газета Русский Курьер

Квартирный вопрос в России явно носит мистический характер. Не зря фразу о проклятом вопросе, испортившем москвичей, Булгаков вложил в уста своего любимого героя - Воланда. Иногда создаётся впечатление, что именно обещание КПСС обеспечить каждую семью отдельным жильём привело к распаду СССР

Уродливый механизм ипотеки может стать ловушкой для миллионов наших сограждан.

Нынешние рулевые национальных проектов ведут себя гораздо осторожнее, чем их коммунистические предшественники. Отвечающий за президентский проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" министр регионального развития РФ Владимир Яковлев в качестве главных ориентиров ставит уже не обеспеченность населения отдельными квартирами, а количество ипотечных кредитов и уровень процентных ставок. Но каков ожидается результат?

По словам главы Минрегиона, предварительный объем средств для реализации Федеральной целевой программы "Жилище" на 2006-2007 годы составит 213,3 млрд. руб., в том числе из федерального бюджета - 146,1 млрд. руб., из региональных и муниципальных бюджетов - 67,2 млрд. руб. В результате к 2010 году планируется увеличить объем ипотечных кредитов в 20 раз - с 20 млрд. руб. (под 14-15 процентов годовых) в 2004 году до 415 млрд. руб., причем уже лишь под 8 процентов годовых. Казалось бы, прекрасно! Но объем жилищного строительства за этот период будет увеличен лишь вдвое: с 40 млн. кв.м до 80 млн. кв.м.

А ведь сегодня две трети россиян не удовлетворены своими жилищными условиями, общая потребность в жилье превышает 1,5 млрд. кв.м, а строится его в 1,5-2 раза меньше, чем в 80-е годы прошлого столетия. И даже при условии выхода к 2010 году на 80 млн. кв.м мы только достигнем лишь уровня эпохи застоя.

Сегодня в игру "кто быстрее и больше всех возьмет в долг" наши власти предлагают сыграть двум третям населения страны, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Хотя любому экономисту ясно, что в условиях чудовищной монополизации строительного рынка эта игра на деньги выгодна лишь застройщикам и продавцам - для поддержания высоких цен на жилье. Как признают сами строители, себестоимость любого построенного дома ныне как минимум в 2-3 раза ниже его продажной стоимости. В той же Москве рентабельность строительного бизнеса держится на уровне 300 процентов. Но всегда ли будет так?

Профессиональные строители прекрасно знают, что динамика цен на недвижимость носит цикличный характер, и, ожидая возможного снижения цен, вовсе не хотят оказаться заложниками ситуации. Ибо представим на минуту, что цена на жилье упадет хотя бы вдвое. Каковы будут последствия?

В нормальной ситуации основной удар приняли бы на себя застройщики, которые столкнулись бы с резким падением рентабельности своего бизнеса. В наших условиях в первую очередь пострадают ипотечные заемщики, в которые сегодня усилиями правительства пытаются загнать две трети населения страны. Ибо квартира, купленная по ипотечному кредиту за 100 тыс. долларов, в реальности подешевеет до 50 тысяч, но заемщику придется выплачивать за нее все те же полные 100 тысяч. В результате приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье" превратится в аферу.

Новый проект, в случае падения цен на жилье, обеспечит ипотечным заемщикам полную и многолетнюю зависимость от кредиторов, сравнимую с крепостной, и даже без "Юрьева дня". Ибо нельзя будет, к примеру, продать квартиру, расплатиться с банком, переехать в другой город, взять новый ипотечный кредит и купить себе квартиру на новом месте жительства.

Не позавидуешь и банкам. Ипотечные кредиты, которые они выдают, обеспечиваются залогом в виде той самой квартиры, купленной на этот кредит. Но если цена на квартиру упадет, снизится и обеспеченность кредита. Окажется, что в вышеописанной ситуации у банка, выдавшего кредит в 100 тыс. долларов, в качестве обеспечения окажется квартира стоимостью всего в 50 тыс. долларов. Тут недалеко и до кризиса ликвидности в банковской сфере, а за ним и полномасштабного финансового кризиса, по сравнению с которым дефолт 1998 года покажется мелкой неприятностью.

Таким образом, форсируя лишь одну составляющую жилищной программы - ипотечное кредитование населения, власть строит общероссийскую жилищную пирамиду, в основе которой лежат сверхвысокие цены на жилье и сверхвысокая же рентабельность этого бизнеса. Любопытно, что руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик невольно признал этот факт, когда говорил, что цель ФЦП "Жилище" - не сделать жилье дешевым, а создать условия для нормального функционирования жилищной сферы и обеспечить населению доступ к различным механизмам приобретения жилья.

Но не дай бог попасть этому населению между шестеренками создаваемого ныне "механизма".

Эхо дефолта