Газета Русский Курьер :: Как пройти в ипотеку?

"...Взять бы много кирпичей - штук примерно пять. Вот бы вышел славный дом. Только где их взять?.." Песенка старого Тыквы из сказки Джанни Родари "Приключения Чиполлино"

До решения квартирного вопроса осталось всего 40 лет.

В 2010 году российский строительный комплекс удвоит строительство жилья в стране! Такое заявление сделал на прошлой неделе глава Росстроя Сергей Круглик, выступая на пресс-конференции, посвященной реализации национального проекта "Доступное комфортное жилье - гражданам России".

По словам высоко поставленного чиновника, "несмотря на то, что строительный комплекс на сегодняшний день находится в не очень хорошем состоянии, увеличение ввода жилья возможно".

А президент Российского союза строителей Виктор Забелин конкретизировал: в улучшении жилищных условий нуждается около 60 процентов населения страны, для которого нужно возвести 1 млрд. 600 млн. квадратных метров жилья. Реально строится в год 40 млн. квадратных метров. "Если строить такими темпами, как сейчас, то на удовлетворение потребностей россиян потребуется 40 лет", - сказал Забелин.

Палочкой-выручалочкой в решении этой проблемы должна стать ипотека. И не только этой проблемы. "Мы должны жилищное строительство сделать локомотивом развития экономики", - заявил премьер-министр Михаил Фрадков. - Люди ждут улучшения жилищных условий, гарантированного и стабильного доступа к жилью". А министр регионального развития Владимир Яковлев уже пообещал, что к 2010 году количество выдаваемых кредитов достигнет одного миллиона. И это при том, что в прошлом году по всей стране было выдано лишь 46 тысяч кредитов. То есть за 5 лет нужно добиться 20-кратного роста.

Откуда? Кстати, министр экономического развития и торговли Герман Греф прогнозирует ежегодное увеличение числа выданных ипотечных кредитов лишь в два раза.

Давайте посмотрим, что мешает? Первое - высокий первоначальный взнос. "Сейчас первоначальный взнос составляет 30 процентов от стоимости жилья.

Таково требование Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), - говорит вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, генеральный директор АН "ЛАУРЕЛ" Ирина Радченко. - Внешторгбанк дает кредит при условии, что клиент платит 20 процентов. Но это не играет существенной роли. При нынешних темпах инфляции рядовому потребителю очень сложно накопить эти 20-30 процентов первоначального взноса".

А в Европе, например, достаточно заплатить 5 процентов от стоимости квартиры, чтобы стать новоселом. Но... "По нашим сведениям, 30-процентный первоначальный взнос не является препятствием для большинства граждан, - утверждает начальник управления АИЖК Елена Силенко. - 68 процентов жилищного фонда находится в собственности россиян в результате бесплатной приватизации. Это жилье может быть использовано в качестве первоначального взноса".

Однако реально ипотека в первую очередь нужна тем, кто в процессе приватизации получил право лишь на какую-то часть совместной (с ближайшими родственниками) квартиры.

Прикажете им делиться - добровольно или по суду? Второе - высокий процент по кредиту. Большинство российских банков выдает кредиты на строительство жилья не более чем на 10 лет, и ставка по ним составляет не менее 15 -18 процентов годовых. Учитывая, что размер ежемесячных выплат заемщика не может превышать 30 - 40 процентов от его дохода (это мировая практика), получается, что взять ипотечный кредит может лишь человек с ежемесячным доходом не ниже 800 - 1000 долларов. Но среднедушевой доход по России нынче не превышает 270 долларов, по Москве - 400 долларов.

В Госдуму уже внесен законопроект о субсидировании ипотечного кредита в размере 50 процентов ставки рефинансирования Центробанка. Но эксперты очень настороженно относятся к этой идее. Во-первых, такая практика потребует ежегодного выделения немалых бюджетных денег, и о массовости ипотеки можно будет тут же забыть. Во-вторых, ипотека - штука длинная, в перспективе 30-летняя. Многие эксперты сильно сомневаются в том, что даже ограниченное бюджетное субсидирование будет проводиться регулярно в течение всего этого срока.

Процентная ставка по ипотечным кредитам будет снижена до 10 процентов годовых к 2008 году, обещает глава МЭРТ РФ Герман Греф. По словам министра, эта цифра привязана к прогнозу правительства о снижении уровня инфляции. Правда, буквально на днях министр финансов Алексей Кудрин заговорил о возможном снижении инфляции до 4-5 процентов в течение трех лет. Но, как говорится, "улита едет - когда-то будет".

Между тем в мире уже давно найдены пути решения подобных проблем. В США, например, катализатором развития системы ипотечного кредитования стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 года, согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению.

Остается главная проблема - высокая стоимость самого жилья. В Москве цена квадратного метра уже превысила 1500 долларов и растет на 1-1,5 процента ежемесячно. Как утверждает главный московский строитель Владимир Ресин, высокая цена на столичное жилье связана еще и с тем, что из 5 млн. кв. метров, строящихся в Москве в год, 2 млн. метров - "то, что по разным направлениям строится и бесплатно отдается людям". И лишь 3 млн.

метров продается на коммерческой основе. В итоге 30 - 40 процентов стоимости коммерческого жилья составляет то самое бесплатное жилье. И от этого, говорит Ресин, "никуда не уйти" - значит, дешеветь столичное жилье, в том числе ипотечное, не будет.

Правда, с 2006 года в Москве начнет работать программа социальной ипотеки, по которой очередники смогут купить жилье по 28 - 30 тыс. рублей за квадратный метр в спальных районах и примерно по 60 тыс.

рублей - в центре города, обещает руководитель Департамента экономической политики и развития города Марина Оглоблина. На эти цели будет выделено 100 тыс. кв. метров жилья.

Но оставим Москву и возьмем провинциальный город Киров, где с приходом ипотеки резко выросли цены на новые квартиры в типовых домах. Хотя власти региона прогнозировали не рост, а снижение цен на новые квартиры в связи с ростом объемов жилищного строительства и развитием системы ипотечного кредитования. Местная пресса пишет: "Правда, повышение цен коснулось не всех сегментов жилищного рынка. По данным Кировстата, квартиры улучшенной планировки и элитные квартиры подорожали незначительно.

Зато купить квартиру на вторичном рынке или новую квартиру типовой планировки теперь могут позволить себе только весьма обеспеченные граждане. Под угрозой срыва оказалась в первую очередь губернаторская программа утроения в ближайшие годы объемов жилищного строительства..." Удивляться, впрочем, нечему - сработали законы рынка. С появлением в Кирове ипотеки вырос платежеспособный спрос на жилье. Но предложение осталось по сути дела прежним - в силу неразвитости строительного комплекса, слабости базы стройиндустрии. То есть ипотечные деньги пришли на неподготовленный рынок, и результат вышел плачевный.

На что же рассчитывают министр регионального развития Владимир Яковлев, глава Росстроя Сергей Круглик, другие любители "высоких соцобязательств"? Поддерживающий их член Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов, например, в качестве аргумента приводит рост рынка автомобилей и мобильных телефонов в Москве. Никто не предполагал, что по столице будет ездить три с половиной миллиона автомобилей, и никто не думал, что за пару лет чуть ли не каждый москвич обзаведется одним, двумя и даже тремя сотовыми телефонами. Но даже для того, чтобы ввезти в Москву изза рубежа уже готовые 2,5 миллиона иномарок, ушло около 10 лет. Сотовыми телефонами, правда, обеспечили быстрее. Но можно ли будет точно так же привезти из-за рубежа в Россию 1,5 млрд. кв. метров жилья? А ведь своего пока взять негде. В Сибири, например, строительная база позволяет сооружать в год всего лишь 0,2 кв. метра на жителя. По данным Новосибирского областного комитета статистики, на 1 января 2003 года 50,9 процента работающих в строительных компаниях СФО одноковшовых экскаваторов имели истекший срок службы. Доля устаревших бульдозеров составила 55,6 процента, передвижных кранов - 66,4 процента. За прошедшие с тех пор почти три года картина не улучшилась, скорее, наоборот. В Иркутской области сегодня практически нет своей стройиндустрии, и 90 процентов всех стройматериалов приходится завозить из других регионов. И таких примеров - пруд пруди! В целом по России степень износа основных фондов строительного комплекса подходит к 60 процентам, ежегодное выбытие фондов составляет около 2 процентов, а ввод в действие новых - всего 1 процент.

Вспомним, что старина Тыква из детской сказки мечтал заполучить для строительства домика "много кирпичей". А в России только для очередников нужно построить 4,5 млн. квартир. Может быть, прежде, чем закачивать в ипотеку сумасшедшие деньги, есть смысл подумать о том, куда они пойдут? Каков окажется результат? В США, например, развивая ипотеку, власти прежде всего резко снизили налоги на строительный бизнес. И дело пошло...