Бремя выбора
Если вы не бомж и ваше место жительства определено правом собственности на квартиру, волей-неволей вам придется принять участие в реформе ЖКХ. Ее результаты сейчас напрямую зависят от нас.
В соответствии с новым Жилищным кодексом жильцы приватизированных квартир несут ответственность и следят не только за состоянием своей квартиры, но и за состоянием всего дома: лестниц, чердаков, проложенных коммуникаций, а также за тем земельным участком, на котором расположен дом.
Новый Жилищный кодекс требует, чтобы до 1 марта 2006 года жильцы выбрали способ управления своими домами. А для этого в городе должны быть проведены собрания жильцов многоквартирных домов, где мы с вами должны определиться с формой управления своими домами и выбрать поставщика коммунальных услуг.
Собственники квартир в многоквартирных домах должны выбрать одну из трех возможных форм управления общим имуществом:
- индивидуальную (каждая квартира заключает договор с обслуживающей организацией),
- создание Товарищества собственников жилья (если 50 процентов жильцов голосуют за эту идею),
- привлечение управляющей компании.
Если жильцы не сделали свой выбор, тогда муниципальные органы сами по конкурсу выберут управляющую компанию. Она затем будет контролировать своевременность оплаты и инициировать иски в суд, а после выселения должников оставлять квартиры на своем балансе. Есть риск, что постепенно жилфонд превратится в доходные дома.
Чтобы обезопасить граждан, Совет Федерации утвердил поправку, разрешающую им и после 1 марта 2006 года сделать свой выбор и расторгнуть договор с компанией, выигравшей тендер. А после 1 марта 2007 года муниципальные власти обязаны еще раз провести собрание жильцов и предложить различные варианты.

Маленькие жилищно-коммунальные чубайсы
Несомненно, лучше, чтобы сами жильцы многоквартирного дома выбирали себе управляющую компанию и заключали с ней договор на наиболее приемлемых для себя условиях. По новому Кодексу необязательно создавать товарищества собственников жилья, собственники могут осуществлять управление через принятие решений непосредственно на собраниях.
Однако опыта собираться на собрания и принимать коллективные решения у большинства собственников приватизированных квартир нет. Как нет и знаний о рынке жилищно-коммунальных услуг. Это первое.
Второе – должен быть реальный выбор управляющих компаний и эксплуатирующих организаций, а не только местный ЖЭК.
Проблема сегодняшнего дня в том, что в большинстве случаев собственники приватизированных квартир просто не в состоянии собраться и провести собрание жильцов многоквартирного дома. А, значит, управляющая компания им будет назначена, согласно Кодексу, местными властями.
В подавляющем большинстве случаев это будет тот же самый ЖЭК, только реорганизованный в акционерное общество. Однако, если прежние ЖЭКи, будучи госструктурами, работали по установленным государством тарифам, имели калькуляцию затрат, себестоимости, ограничения по зарплате, то сейчас ценообразование будет вольным.
Хотя жилищно-коммунальный рынок еще не создан, уже ясно, что он будет сильно монополизирован, так как акционированные ЖЭКи априори будут иметь преимущества на рынке. У них есть инфраструктура, техника, материальная база, а также вся информация по поводу жилого фонда, информация о сетях, коммуникациях и т.п.
Начальники ЖЭКов будут маленькими Чубайсами, а вся система будет походить на маленькие РАО ЕЭС, с большими окладами и низким качеством услуг.

Кому хоромы не по карману
Другая проблема в том, что старые дома, как правило, населены жильцами с разными доходами, а многие квартиры в этих домах просто не приватизированы. Такое имущественное расслоение заранее предполагает конфликты по поводу финансирования капремонта и дополнительных услуг в обслуживании домов.
Результатом реформы станет расслоение общества по жилищному принципу. Малосостоятельные граждане будут вынуждены постепенно расставаться с занимаемыми ими большими и удобными квартирами и искать то жилье, которое им по карману.
К сожалению, Жилищный кодекс не дает юридических решений для бесконфликтного решения данной проблемы. Остается надеяться, что соответствующие государственные структуры и общественные организации вовремя подключаться к нарастающей проблеме расселения россиян по имущественному цензу, для того чтобы конфликты не выплескивались на улицы.

Кто поможет жильцам?
Сегодня в ЖКХ находится 32 процента основных фондов Российской Федерации, которые, грубо говоря, еще не растащили. Предыдущая приватизация разрушила многие отрасли экономики, некоторые попросту разворовали.
Если государство не сможет выбрать правильную политику в области реформирования ЖКХ, то и его растащат. Здесь вариантов нет. В ЖКХ должна быть рыночная экономика и конкуренция, как везде, причем во всех звеньях. Должна быть система стимулирования труда, когда человек точно знает, что при разумном и добросовестном отношении к труду он может заработать хорошие деньги, а если постарается, то заработает еще больше.

Управдом получает зарплату
В структуре построения Управляющей компании есть две опорные точки: хозяин дома (управдом) и система стимулирования хозяина дома. Стимулирование деятельности хозяина дома строится на классической основе по трем принципам.
Первый: минимальная оплата труда, заложенная в Кодексе и равная 600 рублям.
Второй вариант: хозяин дома получает 10 процентов от всей суммы, если он собрал 100 процентов квартирной платы с жильцов. Получает 9 процентов, если собрал 95 процентов, и так далее. Он получает ноль, если собрал 70 процентов платежей. Хочешь иметь 10 процентов? Пожалуйста. Для этого ты должен очень хорошо поработать. Сегодня в среднем собираемость квартирной платы составляет 88 процентов. 12 процентов каждый раз остается на совести недобросовестных жильцов. Так пусть хозяин дома заберет себе эти 12 процентов, у него будет хороший стимул, у него будет хороший стимул вовремя и в полном объеме собирать платежи.
Кто-то подумает, что в должности хозяина дома можно ничего не делать и только деньги собирать. Представьте себе человека, который для жильцов своих домов ничего не делает, но числится хозяином дома и пытается собрать 100 процентов денег.
Если он ничего для вас не сделал, что и вы ему платить не станете. Но если хозяин дома раскланивается с вами, знает о вас все, создает комфортные условия для проживания, предпочитает делать профилактику инженерных систем и сантехники в ваших квартирах, чем доводить дело до аварий, жильцы платят ему вовремя.
Третий элемент заработной платы хозяина дома заключается в его умении беречь теплоэнергию. На этом также можно очень хорошо заработать, создавая жильцам  своих домов максимально комфортные условия проживания.
Да, за такую заработную плату можно постараться. И тепло будут беречь, и дома содержать в хорошем состоянии, и территорию убирать. Но для этого необходимо исключить монополизацию и ввести конкуренцию хозяев дома друг с другом внутри Управляющей компании. И если один работает плохо, у него нужно отобрать жилые дома и передать другому. Когда появляется конкуренция, каждый будет не просто меньше тратить, он будет тратить ровно столько, чтобы на себя хватило, и чтобы жители были довольны.
Марина Майорова

Судьбоносное собрание проводим грамотно. Только тогда его решения будут признаны законными

Как всех собрать?
Без активистов-жильцов такое собрание не проведешь. Нужны хотя бы два-три человека, которые назначат дату и время его проведения, составят повестку дня, известят о нем соседей.
Оповестить о собрании необходимо за 10 дней до его начала. Самый простой способ – повесить объявление на лестничной клетке первого этажа в самом доступном для жильцов месте. В нем необходимо указать по чьей инициативе созывается собрание, время и место его проведения и вопросы, включенные в повестку. Более хлопотный путь – обойти все квартиры лично и вручить извещение о собрании под роспись.
Помните! На собрании должны присутствовать не менее 50 процентов собственников жилья, только в этом случае оно считается состоявшимся (имеет кворум).

Кто вправе голосовать?
Хозяева приватизированных квартир голосуют лично. Жильцы муниципальных или ведомственных квартир на собрании собственников жилья права голоса не имеют. Представлять их интересы должен «делегат», допустим, из городской администрации или предприятия, которым принадлежат эти квартиры.
Если владелец квартиры по каким-то причинам не может присутствовать на собрании, он может прислать своего представителя, который имеет доверенность на голосование. Такая доверенность или заверяется нотариально, или оформляется в соответствии с ГК РФ, но при этом обязательно должна содержать сведения как о собственнике помещения, так и о его представителе (имя, место жительства, паспортные данные).

Чья доля круче?
Имейте в виду, что при голосовании учитываются не присутствующие люди, а их доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Для этого определяется доля каждого собственника, а именно общая площадь его квартиры делится на общую площадь дома.
Подводя итоги голосования, подсчитываются все доли «за» и «против», и только после этого выносится решение, которое фиксируется в протоколе собрания. О принятом решении все собственники квартир должны быть проинформированы в письменной форме. Оно становится обязательным для всех собственников помещений в этом доме.

Можно ли обойтись без собрания?
Можно, статья 47 Жилищного кодекса это допускает. Более того, заочное голосование считается даже лучшим способом выявить волеизъявление жильцов. Во-первых, не нужно мучиться, чтобы собрать в одном месте и в одно время большое количество занятых людей, а во-вторых, подсчет голосов по бюллетеням документально зафиксирует, кто и за что проголосовал.
О заочном голосовании все собственники жилья также заранее оповещаются в письменной форме. Затем готовится протокол с решением по каждому вопросу повестки дня, выраженными тремя вариантами: за, против, воздержался. Кроме них,  в бюллетени для голосования вносятся сведения о голосующем и о документе, подтверждающем право его собственности на помещение в многоквартирном доме. Далее бюллетени опускаются в почтовые ящики, а потом собираются и подсчитываются.

Вопрос в тему
- В нашем доме первый этаж занимает магазин. Можем ли мы, владельцы квартир, создать в доме ТСЖ?
- Возможность создания товарищества собственников жилья в доме, где расположен магазин, зависит от того, каковы его площади и кому они принадлежат. Здесь возможны два варианта: площади магазина могу принадлежать или руководству магазина или муниципалитету, если они арендуются. И в том, и в другом случае в принятии решения о создании ТСЖ будут принимать участие собственники этих помещений. И если доли владельцев квартир в общей площади дома меньше, чем их доли, то они и будут решать судьбу ТСЖ.

«Красное знамя» (г. Глазов)
№8, 2006 год.