Мало что вносит в жизнь российского обывателя столько эмоций, как попытка смены места жительства. Восемь лет назад фактически перестала действовать старая советская система предоставления государственного жилья квартиросъемщикам. Для улучшения жилищных условий надо было стоять в очереди несколько десятилетий или затевать сложную цепочку обменов. В начале девяностых казалось, что квартира, как и в остальном мире, станет обычным товаром. Не вышло.

В настоящее время по степени бюрократизации и криминала операции с недвижимостью в России не имеют мировых аналогов. Вот краткое практическое руководство для тех, кто рискнул ступить на эту тернистую стезю.

ОБМЕН

Наиболее доступный вариант для тех, кто не имеет достаточно денег для покупки новой квартиры. Зато технически - самый сложный вариант.

Обычное средство поиска вариантов обмена - газеты бесплатных объявлений. Если доплату предлагаете вы - дайте контактный телефон посредника или просто сами обзванивайте мало-мальски подходящие объявления. Ни в коем случае не давайте своего номера телефона - по телефонной базе данных выяснить ваш адрес - минутное дело. Несколько тысяч долларов - заманчивая цель для налета.

Обращаться в риэлтерскую фирму для поиска подходящего варианта довольно накладно, это стоит 5% от стоимости квартиры (300 - 1000 $).

Если вы думаете, что, подобрав подходящий вариант и достигнув взаимного согласия, сделали половину дела, то вы жестоко ошибаетесь. Это даже не одна десятая. Главное - впереди! Заранее рассчитайте свои силы и средства - вам потребуется от 2 до 5 месяцев для обмена приватизированных квартир и месяц с небольшим для неприватизированных.

Расходы на оформление бумаг составят от 1500 руб. для приватизированных и около 400 руб. для неприватизированных квартир. Для обмена приватизированной квартиры на неприватизированную потребуется 3-4 месяца и не менее 1000 рублей. Вообще-то с неприватизированными квартирами все намного проще. До 1996 года с приватизированными квартирами тоже не возникало особых сложностей. Потом была введена "детская комиссия". Если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет - вам ее не избежать.

При наличии денег предпочтительно поручить подготовку документов для договора специалистам риэлторской фирмы. В этом случае вы ничем не рискуете - фирма заинтересована как можно скорее сделать свою работу и остаться при деньгах. По неофициальной информации, в условиях общего падения цен на жилье подобные услуги приносят многим фирмам до половины всех доходов. Кстати о деньгах: это удовольствие стоит от 150 $ за каждую квартиру плюс отдельно стоимость всех справок. Зато быстро - меньше месяца и нехлопотно. В принципе все можно сделать и за 3-4 дня, но это будет стоить намного дороже.

Если вы решили готовить документы сами - запаситесь терпением. Наиболее оптимальная схема такова.

Прежде всего собираются документы для "детской комиссии". Необходима справка о прописке из паспортного стола, справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на жилье, справка ЖЭУ по отсутствию задолженности по коммунальным платежам (для получения этой справки надо вначале предоставить аналогичные справки из Карелгаза и электросети), ксерокопия техпаспорта и заявления от несовершеннолетних старше 14 лет о том, что они не возражают против обмена квартиры. После этого вам надо в полном составе и с паспортами явиться в отдел опеки и попечительства администрации местного самоуправления. В Петрозаводске документы принимаются по понедельникам и четвергам, рассматриваются в ближайший четверг на жилищной комиссии. Комиссия имеет право затребовать с вас дополнительно любые справки, которые посчитает нужными.

Не пытайтесь апеллировать к обычной логике - она здесь неуместна. Если, например, дети есть только в вашей семье и вы меняетесь с доплатой на большую квартиру, - не считайте вопрос заранее решенным. Три против двух, что вам откажут с загадочной формулировкой "в связи с ухудшением жилищных условий другой семьи". Никого не волнует, что люди получают за это "ухудшение" достаточно большие деньги. Вы все равно априори считаетесь вероятным мошенником.

При положительном исходе вы получите официальную бумагу с решением комиссии через 10-14 дней. После этого сразу отправляйтесь в государственный регистрационный центр "Недвижимость". Идти желательно с утра. При большой удаче все можно сделать за 30-40 минут, но реальнее сразу рассчитывать на пару часов ожидания в очереди. Вам потребуется тот же набор документов, плюс оригиналы решения "детской комиссии", технического паспорта и правоустанавливающих документов на квартиру (регистрационное свидетельство или договор купли-продажи или договор мены). Если вы действуете по доверенности, заранее запаситесь ее ксерокопией.

Заполняя заявление на получение справки о техническом состоянии и балансовой стоимости квартиры, настаивайте, чтобы в ней было указано "для регистрации права собственности и договора мены". Отсутствие упоминания о договоре мены затянет процесс обмена не менее чем на месяц и будет стоить вам массы излишних переживаний. Стоимость подобной справки - около 130 рублей. Справка делается 2 недели. Этот срок не сократить никак. Будьте готовы, что в ближайшую неделю к вам заглянет сотрудник центра для оценки технического состояния квартиры (с чем обычно не возникает проблем) и проверки, не сделано ли незаконной перепланировки (с чем могут быть очень большие проблемы).

Получить справку гораздо проще, чем заказать. Больших очередей за готовыми бумагами не бывает. Справка действительна 10 дней, так что дальше надо действовать без промедления. Если вы не успеете сдать документы за этот срок, то придется вновь идти в РГЦ "Недвижимость" для продления справки. За дополнительную оплату, конечно.

Дальше ваш путь лежит к нотариусу (точнее, его секретарю) или в риэлторскую фирму. Надо составлять проект договора мены и акт приема-передачи квартиры. Теоретически эти бумаги можно составить и самому, но цена возможной ошибки слишком велика. Составление проекта договора обычно занимает сутки и стоит в зависимости от сложности обмена от 120 до 400 рублей.

С начала 1999 года центр регистрации сделок по недвижимости проводит регистрацию прав собственности и мены квартир одномоментно. Сразу договоритесь о количестве экземпляров - вам необходимо по договору на каждого участника обмена плюс один экземпляр. Зайдите в любую копировальную контору и сделайте копии ВСЕХ!!! имеющихся на руках документов в двух, а лучше в трех экземплярах.

Впереди самый ответственный этап - центр регистрации. Прием документов начинается в 9 часов утра, но, явившись к этому времени, вы гарантированно не успеете сдать документы в этот день. Я не призываю вас ночевать под окнами офиса, но занять очередь придется в 6-7 часов утра. В этом случае к 11-12 часам утра охранник пустит вас к окошечку. Документы просмотрят и при отсутствии явных ошибок вы начнете заполнять заявления и квитанции. Если вас угораздило приватизировать квартиру в долевую собственность всех членов семьи, то придется заполнить на каждого отдельное заявление. И отдельную квитанцию - около 125 рублей - при рассмотрении дела в течение месяца или около 250 рублей - при рассмотрении дела за две недели. С заполненными квитанциями придется сбегать в ближайшую сберкассу.

На получение документов тоже лучше занять очередь заранее. Во всех последующих манипуляциях вам потребуется только заверенный центром договор мены. Красивые бумажки с голограммой - свидетельства о регистрации права собственности - можно убрать куда-нибудь на шкаф.

С договорами мены, техническими паспортами квартир и личными паспортами вы вновь отправляетесь в РГЦ "Недвижимость". Снова очередь на 1,5 - 2 часа. Теперь для переделки технических паспортов. Это стоит 125 рублей за экземпляр. Новые технические паспорта вы получите через 2 недели. За это время постарайтесь немного расслабиться - впереди еще немало хождений по инстанциям.

С новым техпаспортом и книжками по квартплате и обязательно вместе с партнерами по обмену вы вновь отправляетесь в вояж по жилищно-коммунальным конторам. Вам надо побывать в Карелгазе, электросети, Водоканале, ЖЭУ. Цель - закрыть старые лицевые счета и открыть новые. Естественно, к этому времени у вас должны быть погашены все долги по квартплате. В каждой конторе вы получаете справку, цена справки варьируется от 0 до 5 рублей.

Остается последний этап - перепрописка. В паспортный стол надо являться лично с паспортом, с собой надо иметь технические паспорта, справки, собранные в жилищно-коммунальных инстанциях, книжки по квартплате и открепительные талончики из военкомата. С начала 1999 года МВД отменило доверенности на перепрописку, так что в паспортный стол в любом случае придется являться лично. Купив бланк заявления (около 3 рублей) и заполнив его, вы в последний раз сдаете документы. Через 2 недели обмен завершен.

Кстати, вы еще не передумали меняться?

ПОКУПКА

Самый простой вариант улучшения жилищных условий. От покупателя не требуется почти никаких бумаг - только паспорт и деньги. Сделка оформляется аналогично договору мены, через центр регистрации сделок по недвижимости.

В то же время это самый рискованный вариант. В силу некоторых особенностей российского законодательства 80% риска достается покупателю. Продавец защищен массой нормативных документов. Поэтому сделке должна предшествовать дотошная проверка квартиры.

Безопаснее всего купить в строительной компании или крупной риэлтерской фирме только что построенную квартиру. При покупке жилья на вторичном рынке недвижимости придется потратиться на 150 - 200 $ за услуги по проверке документов продавца или задействовать личные связи. Самые щекотливые моменты: были ли прописаны в квартире несовершеннолетние и куда они делись потом, нет ли среди прежде прописанных осужденных, сейчас отбывающих срок лишения свободы и что стало с предыдущим продавцом этой квартиры. Если возникают малейшие сомнения, без лишних колебаний отказывайтесь от сделки. Оно того стоит.

По словам специалистов, цены на недвижимость сейчас подходят к нижней точке падения, они упали в среднем на 25%. Самое время покупать новую квартиру, если, конечно, есть на что...

Долевое строительство

Сейчас в Карелии строят очень хорошее жилье по относительно умеренным ценам. До кризиса, конечно. В среднем расценки колеблются от 150-250 $ за 1 квадратный метр. Предоплата составляет 40-50%, остальное выплачивается поэтапно.

Если вы решили участвовать в долевом строительстве, прежде всего поинтересуйтесь, сколько лет работает фирма и что она построила. Если возможно, переговорите с кем-то из бывших клиентов фирмы. При этом могут выявиться совершенно неожиданные для вас "подводные камни". Самое худшее, что может ожидать вас - оказаться "счастливым" владельцем "незавершенки" или в последний момент с изумлением выяснить, что платить придется в несколько раз больше предполагаемого.

При заключении договора обратите особое внимание на условия расторжения, в частности, если вы вдруг не сможете своевременно внести очередной взнос. Пеня не должна превышать 30% от уже внесенной суммы.

И счастливого вам новоселья!