Двадцать лет назад, когда строили кооперативное жилье, 4-комнатная квартира на Древлянке в Петрозаводске стоила дешевле, чем 2-комнатная в Мурманске. Потому что себестоимость строительства в Мурманске выше (скальный ландшафт, промерзлый грунт, высокие северные зарплаты). Сегодня новый квадратный метр в Мурманске стоит от 8 тысяч рублей в дешевом доме до 15 тысяч — в элитном. В Петрозаводске — от 12,8 тысячи до 20,5 без отделки. А ведь грунт и скалы в Мурманске остались прежними.

Почему же цены в Петрозаводске обогнали мурманские? Реальны они или спекулятивны? Почему, как докладывал премьер-министр республики Павел Чернов, за прошлый год цена нового квадратного метра выросла на треть?

Из чего складывается цена?

Вот что расписано в годовом докладе Госстроя. Цена жилья включает в себя:

• затраты, связанные с получением земельного участка (согласования и т.п.),

• инфраструктурное обременение,

• себестоимость продукции,

• прибыль предприятия.

Удельный вес каждой позиции в каждом случае свой. Начнем с первой: "Согласования".

"Деньги с нас берут все службы — и муниципальные, и федеральные, — рассказывает директор строительной фирмы "Сана" Анатолий Шмаеник. — Вопреки здравому смыслу и закону. Чиновники обязаны делать свою работу, и мы не обязаны им платить. Но каждая бумажка для строителей стоит денег. Не только денег, но и нервов".

"Нервы", скажет любой менеджер, категория тоже экономическая. Это рабочее время руководителей, это многочисленные разъезды туда-сюда, это простои бригад, экстренная корректировка планов... Все это стоит денег, а значит, закладывается в цену квадратного метра. Сами чиновники роли своей в этом ценообразовании не отрицают. Даже официально ее констатируют, как бы жалуясь сами на себя. В докладе Госстроя среди причин, мешающих развитию отрасли, так и пишут: "Аминистративные барьеры, создаваемые при строительстве жилья".

Но вот куча разрешений-согласований вроде бы получена, и тут эксплуатирующие конторы ставят следующее условие: заменить в квартале водопроводные трубы, часть тепломагистралей, еще бы улицу заасфальтировать не худо". То есть, как выразился еще один строительный директор Николай Макаров ("Карелстроймеханизация"), "просто начинают нахальничать". В итоге такого "нахальничанья" — опять цитируем доклад Госстроя — "Бремя строительства внеплощадных инженерных сетей целиком переложено на будущих владельцев жилья...". В общем, то, что должен оплачивать бюджет или жильцы всего квартала, оплачивают счастливые новоселы.

"На набережной Варкауса, — говорит Макаров, — мы 27 миллионов вложили в теплосети. На улице Станционной — 44 миллиона. По идее — и так делается во многих регионах — застройщикам забивается в смету определенный процент на обновление инженерных коммуникаций. Этот процент для всех одинаков. Недостающее финансирует бюджет. У нас же один целиком прокладывает трассу, другой приходит практически на готовое. Получается недобросовестная конкуренция".

Почему дорого? Потому что покупают!

Гендиректор компании "Век" Евгений Воскобойников, демонстрируя делегации строителей свой новый продукт в районе улицы Гоголя, был доволен: "Дом хороший, элитный".

Тут нужно маленькое отступление. "Элитный" в петрозаводском смысле слова — совсем не то, что в московском или питерском. Элитное по-московски — это значит лифт в 4-этажном доме, холлы в подъезде, зимний сад на крыше... Элитное по-петрозаводски — это значит в центре города и дорогое. Ну и еще потолки сантиметров на 20 выше кукковского или древлянковского стандарта. Еще в "элитном" доме большие комнаты и кухни — площадь 2-комнатной квартиры, например, не 54 метра, а 80. Но платит-то покупатель за квадратный метр! Бери 4-комнатную "неэлитную" квартиру и делай из нее 2-комнатную "элитную". Выйдет экономия. Зато, как сказал один строитель, "элитная" предполагает еще и подбор соседей — людей с положением и деньгами, кому не важно — 15 тысяч отдать за квадратный метр или 20.

Несмотря на высокую цену, "элитные" квартиры от компании "Век" разобрали еще до сдачи дома. Некоторое время оставались ничейными две квартиры на последнем этаже. Там окна — так называемые мансардные: не в стене, а почти что в потолке. Сам потолок на полкомнаты скошен. Оригинально, но малокомфортно. Это не какой-нибудь пентхауз в московской или питерской новостройке (суперквартира, венчающая дом). Но застройщик и не думал делать скидки. И не прогадал. "На днях проданы последние две квартиры", — доложил Евгений Воскобойников, показывая дом делегации коллег.

В цокольном этаже — гаражи.

— Гараж входит в цену квартиры? — спросила делегация, полагая, что 20,5 тысячи за квадратный метр — достаточная цена для того, чтобы входил.

— Гараж продается отдельно. Около 400 тысяч рублей.

— Ого! — ахнула делегация. — Четыреста тысяч! Гараж! Пустой, одноуровневый!

— Они пользуются еще большим спросом, чем квартиры, — объяснил высокую цену гаражей Евгений Максович. — Это ведь гараж в центре города!

в центре. Кому достанетсЯ?

Очевидно, что у девелоперов (так именуют тех, кто занят строительным бизнесом) дела тем успешнее, чем престижнее участок удастся заполучить.

Квадратный метр в доме по улице Кемской (застройщик — "Карелстроймеханизация") продается по 12,8 тысячи рублей, а в районе улицы Гоголя (застройщик — компания "Век") — по 20,5 тысячи, и то без отделки. По словам Николая Макарова, цена 12,8 тысячи — убыточная, но что делать? "Даже по этой цене многие квартиры не распроданы: район не пользуется популярностью на рынке недвижимости".

Себестоимость стройки в центре чуть выше, чем по периферии. Потому что несколько повышенные требования к фасадам, к внешней отделке. Иногда приходится кое-что сносить — сараи, например, и строить для владельцев этих сараев нечто более эстетичное, как в случае с домом по улице Гоголя, возводимом компанией "Век". Но прибыль, маржа, которую имеет застройщик за центр, несоизмерима с дополнительными издержками. Следовательно, центр — это доходное место, в получении которого заинтересованы все девелоперы.

Сейчас местечки в центре энергично осваивает компания "Век". Конкуренты полагают: это потому, что Воскобойников проводит в кабинете мэра времени больше, чем другие строительные директора. Впрочем, на то они и конкуренты, чтобы злопыхать друг на друга. Однако других причин, по которым доходные пятачки под застройку получают те, а не иные фирмы, никто толком не назвал.

"Что-то не помню, — сказал один бизнесмен, — чтобы какой-либо участок в центре города выставлялся петрозаводской администрацией на конкурс. Мингоссобственности, тоже имеющее кое-что из городской земли, регулярно проводит конкурсы, а чтобы мэрия выставляла участок — не помню. На каком основании тот или иной участок получает та или иная фирма, сказать не могу".

"Один чиновник мэрии сказал мне: у нас в администрации все решает один человек, а кто не согласен — заявление на стол", — констатировал другой.

"Разрешение на строительство дает градостроительный совет, где две трети состава — служащие мэрии. А служащие мэрии это, считай, служащие мэра, его непосредственные подчиненные", — добавил третий.

Некоторые строительные фирмы готовы даже расселить ветхие дома в центре, чтобы расчистить участок и возвести что-то новое. Причем расселение — акция супердорогая, учитывая, что в домах таких напрописано по десятку человек на комнату. Но мэрия, утверждают девелоперы, не дает сносить "деревяшки". Почему? На комиссии Госстроя директор "Саны" Анатолий Шмаеник всполошил этим вопросом размеренный бюрократический ход мероприятия. "Мы 4 года просим расселить ветхие дома в центре города, но нам не разрешают: говорят, мы еще не знаем, что именно хотим видеть на этом месте..." Анатолий Булдаков, зам. мэра, замахал руками: "Не надо узких вопросов! Давайте обсуждать более широкие темы, о которых Павел Викторович говорит!".

Наверное, Булдаков сам потом пожалел, что одернул бизнесмена ради Павла Викторовича, потому что Чернов вскоре изрек, что Масляков, во-первых, "глухонемой в отношении строителей", а во-вторых, не пытается добыть деньги в федеральном бюджете, "хотя бы копейку вытащить" на градостроительство. Однако это уже другая тема.

Вот и набежало 15-20 тысяч

За что еще платит покупатель петрозаводского квадратного метра?

В дом, что строит фирма "Сана" по улице "Правды", пришлось тянуть отдельный газопровод. Естественно, метр там обошелся дороже, чем мог быть, зато жильцы экономят на коммунальных услугах. Из-за того, что отопление и горячая вода — на газе, а не на мазуте, как везде, эти две услуги обходятся жильцам зимой всего в 115 рублей в среднем на каждую квартиру.

— Участок на улице "Правды" мы получили с большим трудом, — рассказывает директор "Саны". — Земля эта когда-то была выделена под застройку МВД, и за то, что нам позволили на ней строить, мы должны будем отдать им 420 метров жилья — примерно 10 квартир". Надо ли говорить, что квартиры для милиционеров тоже войдут в цену квадратного метра?

Николай Макаров: "Место на улице Крупской мы выкупили у "Союзвзрывпрома", снесли их деревянную гнилушку, дали им офисное помещение на набережной Варкауса да еще денег". Улучшение офисных условий "Союзвзрывпрома" также, по правилам экономики, оплатят покупатели квартир.

— Жилищное строительство, — резюмирует Макаров, — это самый низкорентабельный вид деятельности нашего предприятия. Несмотря на высокую цену жилья, прибыль строительных организаций минимальная. Не согласен с Черновым, что за год квадратный метр подорожал на 30 процентов. Не на 30, а на 10-12 процентов, то есть на процент инфляции.

— Дорожают материалы, — говорит Анатолий Шмаеник, — меняются стандарты, растут требования нормативных документов — энергонадзора, пожарного надзора, СЭС. Если раньше допускался алюминиевый провод, то сейчас только медный, в каждой квартире должен стоять противопожарный датчик... Цены растут, но строители тут ни при чем. Цены уже на максимуме, на уровне спроса. Если их повысить, сбыта не будет.

То есть, если все, кто участвует в ценообразовании, и дальше будут, пользуясь выражением Макарова, "нахальничать", строительство в Петрозаводске застопорится, город упрется в неплатежеспособность. Так что выход один: не нахальничать. Как мы поняли, не нахальничают только добросовестные строители, работающие в добросовестной конкурентной среде.

Цены на жилье в новостройках

Петрозаводска

(тысяч рублей за 1 кв.м общ. площади)

2000 2001 2002 2003 2004

5,3 6,5 8,5 11,6 15,3