Туманная юность ипотеки

Вчера закончила работу II Международная практическая конференция "Ипотека в России". Идея получения жилья в кредит с залогом этого жилья на время возврата денег инвестору пришла в Россию сравнительно недавно. Последние несколько лет идет работа по изменению законодательства, созданию инфраструктуры, сопровождающей ипотечное кредитование. И все-таки говорить о массовом участии российского населения в ипотечном кредитовании пока не приходится. Слишком много подводных камней на пути не только в нашем законодательстве, но и в образе жизни и мыслей людей.

Соотношение доходов к стоимости квадратного метра жилья сильно расходятся, а сами претензии людей на жилье ничего общего с реальностью не имеют. И все же в сознании российского человека с трудом приживается стиль западной жизни в кредит. Хоть и не хватает своих денег на улучшение жилья, лучше терпеть лишения и копить деньги годами, чем взять в банке ипотечный кредит на десять лет. Ведь тогда десять лет до полной выплаты квартира будет в залоге у банка.

Такое опасение тем более трудно преодолеть, что, как заявил на конференции Иван Грачев, председатель комиссии Государственной думы по развитию ипотечного кредитования, только 8--10% россиян знают, что такое ипотека. Нужны пропаганда, просвещение, предпринимаемые параллельно с законотворчеством.

В российском гражданском и финансовом законодательстве нет, наверное, такого закона, который не надо было бы корректировать в связи с развитием ипотеки. Комиссия при Госдуме провела в 1998 году вопреки вето, наложенного президентом, Закон "Об ипотеке". Но даже в него уже сегодня необходимо вносить поправки, не говоря уже о глобальных изменениях существующих законов.

До тех пор, например, пока не будет принят Земельный кодекс в России, и земля, на которой строятся дома, будет принадлежать муниципальным властям, все постройки на этой земле можно считать стройматериалами. Банкир при существующем законодательстве не может принимать в залог под кредит подобную недвижимость, парящую в воздухе.

Нет также закона о выселении из квартиры несостоятельного должника, без которого банк не может реализовать в своих интересах залоговую собственность.

Заниматься в России ипотечным кредитованием крайне сложно еще и потому, что правовое поле не предполагает таких игроков, как кредитные союзы, существующие в мире. Банки не могут проверить платежеспособность своих клиентов, так как у нас не существует такое понятие, как "кредитная история". Закона о создании таких кредитных союзов тоже пока нет. Наши финансовые законы не предусматривают западной практики жизни в кредит.

"Сегодня деньги у людей есть, и у банков есть желание участвовать в ипотечных схемах, -- заявил нашей газете Иван Грачев. -- Чего нет? Не хватает четкой организации исполнительной власти, должны быть типовые программы, пиаровские кампании, не хватает некоторых моментов в правовом поле, прежде всего в налоговом законодательстве. Нужно вносить поправки в законодательство. Главное, конечно, налоги. Сегодня любой банкир скажет - мы выдадим ипотечные кредиты, а с нас заберут налоги, потому что ставки по ипотеке окажутся ниже ставки рефинансирования. Таких моментов в налоговом законодательстве много. Остальное - чисто технологическая чистка действующих законов. Что-то неправильно в законе об ипотеке, что-то не так в законе о регистрации, нужны поправки в закон об оценке. Можно выполнить всю эту работу за 9 месяцев".

При этом, несмотря на отсутствие массовой ипотеки, рынок очень живо реагирует на любые изменения законов. Одно из последних достижений -- принятие закона об освобождении от подоходного налога продавца -- резко уменьшило предложение жилья на вторичном рынке. Продавцы ожидают более выгодного времени для продажи своих квартир - 1 января 2001 года, когда закон вступит в силу. Тогда как еще несколько лет назад риэлтеры и маклеры и слышать ничего не хотели о реализации жилья через ипотеку.

АКБ "Инвестиционная банковская корпорация" в числе немногих российских банков активно занимается ипотекой. "Я считаю - надо в первую очередь менять банковские законы, потому что банк -- основное звено в ипотечном кредитовании, -- сказал Сергей Гандзюк, вице-президент АКБ ИБК, -- он берет на себя все риски, с ним связанные. Даже по соглашению с непосредственным инвестором - в данном случае это инвестиционный фонд "США - Россия" -- рискуем мы. И мы реально видим картину развития ипотечного кредитования. Первый миллион долларов, пришедший из фонда, мы раздавали довольно долго, второй - освоили за 2,5 месяца. И сегодня готовы документы еще на 3,5 млн. долларов. Думаю, что по этим цифрам ипотеку уже можно назвать массовым явлением".

Существует и другое мнение по поводу ипотечной программы фонда "США - Россия" -- что это американский фонд, который дает дорогие кредиты. Их ниша рынка - богатые люди. Они не могут работать с населением, которое едва набирает совокупный доход в 200 долларов США. Для бедных людей надо вырабатывать другие механизмы ипотечного кредитования.

Несмотря на это, работа инвестиционного фонда "США -- Россия", пожалуй, единственный сегодня положительный пример реального ипотечного кредитования. Программы Сбербанка России и правительства Москвы менее успешны. По мнению Елены Клепиковой, вице-президента компании "Дельта-Кредит", вызвано это тем, что в них не учтены рыночные рычаги, а лишь административные. Тогда как ипотека - рыночный продукт, он должен подчиняться законам рынка и приносить прибыль тем, кто его продает.

В России еще долго будет совершенствоваться механизм ипотеки. Иван Грачев отвел на прохождение законов в Думе 9 месяцев. Однако, если этот срок будет соблюден, останется еще достаточно проблем, которые надо решать, чтобы ипотечное кредитование стало не только массовым, но и привычным явлением нашей жизни.

Марина Поленова