Николай Петрович Батов, председатель правления товарищества собственников жилья "ТЭКС-9", - человек скромный. Пустых похвал не любит. Когда я сообщила, что мне рекомендовали его, как руководителя одного из успешно работающих в нашем городе ТСЖ, отмахнулся. Когда же я затеяла разговор с прицелом дать будущим коллегам Батова рекомендации по управлению ТСЖ, Николай Петрович первым делом предупредил: "Только обо мне ничего не пишите!"
Но так уж вышло, что сказать о личности председателя "ТЭКС-9" придется. Ибо многое зависит от руководителя.
Николай Петрович в прошлом военный, после демобилизации вернулся с семьей на родину супруги, и квартира, которую они получили, была в доме, где уже организовалось ТСЖ. Поначалу руководили товариществом другие люди. Но... они уходили с этой должности через считанные месяцы, а Батов занимает ее вот уже шесть лет. В чем же секрет? В армейской дисциплине, в собранности, организованности, лидерских качествах, в знании законов и умении руководить? Но Батов с присущей ему скромностью об этом умолчал.
- Николай Петрович, с точки зрения руководителя ТСЖ, какому "коллективу жильцов" вы бы рекомендовали решиться на создание ТСЖ? Вот, к примеру, у нас в доме 75 квартир...
- В нашем городе ТСЖ созданы и успешно работают в домах и с меньшим количеством квартир - от 48 до 56. В этом случае многое зависит от способа управления. Он может быть выбран и через управляющую организацию типа ЖЭУ. Несомненно, если ТСЖ избрало самостоятельную форму управления многоквартирным домом, то большая общая площадь дома и большее количество квартир в нем позволяют иметь необходимые и достаточные средства на содержание и обслуживание дома. Можно посоветовать создавать ТСЖ на базе нескольких рядом расположенных домов, что позволяет принятый Жилищный кодекс РФ. Другой путь - это заключение договоров на обслуживание многоквартирного дома с управляющей компанией. При этом важно правильно ее выбрать и грамотно составить договор. Но это трудно - список будущих управляющих организаций, кроме тех, что "выросли" из ЖЭУ, пока нигде не опубликован. И форму новых договоров пока не выработала ни городская администрация, ни какая-либо коммунальная служба. Существующие формы договора однобоки, обеспечивают права только "управителей". Честно вам сказать, я бы с удовольствием переложил свои заботы на хорошую управляющую организацию! Да где ж такую взять...
Вот те раз! Мы с Николаем Петровичем стали разбираться, почему так. О некоторых "подводных камнях" он предупредил будущих руководителей ТСЖ, которых, вероятно, много уже возникло в Рязани и еще больше станет в течении года.
- Одна из проблем - тяжело создать ТСЖ в доме, если в нем проживают в основном льготники всех категорий, имеющие льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, - предупредил Батов. - Например, согласно федеральному закону "О ветеранах" их выпадающие доходы должно компенсировать государство или субъект Федерации. Поступление этих компенсаций обычно "тормозится". Они могут опаздывать на несколько месяцев. У меня был прецедент - через арбитражный суд добился компенсации выпадающих доходов ветеранам, проживающим в нашем доме. Вернули 18 тысяч рублей. После года хлопот. Но после этого случая управление социальной защиты стало более ответственно подходить к заключению договоров и своевременно выплачивать по выпадающим доходам. Мне кажется, одним из решений проблемы компенсации льгот было бы открытие для льготников лицевых счетов в банках. Чтобы государство "держало руку на пульсе". Например, по выплатам жилищных субсидий такая работа уже проводится.
Вопросы компенсации выпадающих доходов льготников особенно остро встают в связи с тем, что организации - поставщики коммунальных услуг при заключении договоров с ТСЖ требуют оплаты за предоставляемые коммунальные услуги по общим счетчикам (приборам учета), невзирая на имеющиеся льготы и несвоевременные выплаты по компенсациям. Им неважно, что город (область, государство) задерживает выплату обещанных гражданам дотаций. Однако и сама установка приборов учета требует значительных затрат, и у многих ТСЖ такой возможности просто нет.
- По-хорошему, счетчики надо устанавливать в каждую квартиру. Но большинство предпочитает не проходить эту трудоемкую процедуру, платит по метражу или по числу прописанных на данную площадь человек. Новую, индивидуальную систему расчетов трудно будет учредить в одночасье. Положим, можно установить по одному электросчетчику на подъезд или даже дом. Но как тогда быть со льготниками? А между тем, согласно ФЗ № 210 от 30 декабря 2004 года, ТСЖ само должно рассчитываться за все предоставленные ему коммунальные услуги. Это значит, что с ТСЖ требуют оплаты того же электричества в полном объеме, а мы должны сами гасить выпадающие доходы. Что сделать сразу практически невозможно.
Вопрос о выпадающих доходах остался открытым - по той простой причине, что он и на государственном уровне открыт. Тогда я спросила Николая Петровича о том, что вот-вот будет особенно актуально: как в доме, находящемся в муниципальной собственности, создать ТСЖ?
- Если жильцы муниципального дома хотят создать ТСЖ, важно, чтобы не было "долга" по капитальному ремонту. ТСЖ - это юридическое лицо, которому муниципалитет будет ничем не обязан. И отложенный до лучших времен ремонт уже не состоится.
Николай Петрович является исполнительным директором некоммерческой организации "Рязанская региональная ассоциация органов территориального общественного самоуправления", которую возглавляет Роман Васильевич Лесных (эта организация действует с 2003 года). Она была создана специально для претворения в жизнь общественно значимых проектов. Увы, не все они реализовались. Ассоциация выходила в Рязанский горсовет с предложением выделить средства городского бюджета, предусмотренные на капитальный ремонт, в первую очередь, тем многоквартирным домам, в которых жильцы изъявили желание создать ТСЖ. Но сегодня таких примеров выделения средств неизвестно.
Другая проблема "новоиспеченного" ТСЖ - оформление земельных участков под многоквартирным домом в собственность домовладельцев. Сложность в довольно заковыристой процедуре оформления и в ее цене. По словам Николая Петровича, стоимость оформления земельного участка зависит от нормативных пределов, в которых располагаются участки. "Межеванием" городская администрация сама не занимается, этот процесс доверен коммерческим организациям, которые, разумеется, диктуют свою цену, в результате чего она и достигает 20-30 тысяч рублей. Просьба региональной ассоциации органов территориального общественного самоуправления к городской администрации ввести целевую строку в бюджете на оформление земли в собственность или дать ТСЖ льготы на оплату этой задачи не нашла поддержки. Поэтому, полагает Николай Петрович, на сегодня из почти трехсот действующих в городе ТСЖ "выкупили" землю дай Бог полдесятка. А ведь еще почти двумстам жилищно-строительным кооперативам предстоит реформироваться в ТСЖ! Интересно, как скоро они решат земельный вопрос? Без внешней помощи, говорит Батов, ТСЖ выкручиваются при оформлении земли как могут - проводят дополнительные сборы средств с жильцов или же выделяют из сэкономленных средств...
Кстати, об экономии. ТСЖ, в принципе, может собирать на своем счете довольно солидные (хотя какую сумму по нашим временам можно так назвать?) средства - до двухсот тысяч рублей. При этом не обязательно вздергивать квартплату выше городской. Нужны лишь хозяйский подход и сноровка в обращении с финансовыми потоками. А это новая головная боль.
- Очень усложнена бухгалтерская отчетность. Полный комплект документов должен пройти через налоговую инспекцию, - говорит Батов. - А там едва ли не в половине граф ставим прочерки - ведь полноценной коммерческой деятельности мы не ведем. Но все налоги исправно платим! Нужен профессиональный бухгалтер. Его зарплата складывается из средств, что платят жильцы.
Итак, сегодня в подчинении у Николая Петровича следующий штат: бухгалтер, он же паспортист, слесарь, электрик, дворник, уборщица. Шесть-семь человек обслуживающего персонала ТСЖ вместе с председателем - это норма. Но всякое ли ТСЖ справится с оплатой труда такого "комплекта"?
Есть и еще одна проблема: в новостройках ТСЖ создаются, как правило, с нуля, и будущих жильцов дома ставят перед фактом их существования. Между тем на выбор председателя (часто это кто-то из представителей фирмы-застройщика) они даже не могут повлиять. Отсюда - косвенно - вытекает множество судов по недоделкам в новых домах, сданных в эксплуатацию как якобы безукоризненные. Но это - отдельная тема.
В завершение беседы Николай Петрович повторил:
- Принятый Жилищный кодекс обязывает собственников многоквартирных домов сделать выбор по организации управления их домом, и им в конечном счете решать, какой путь из предложенных выбрать. Создание товарищества собственников жилья - неплохой путь. Бывает, конечно, что в ТСЖ и расценки на обслуживание дома выше, и качество работ хуже, чем в муниципалитете...
Отчасти это зависит от того, что государство отказывается идти навстречу этим юридическим лицам, что не решены вопросы компенсирования льгот. Отчасти и от персоны, что стоит во главе ТСЖ. Но поскольку выбор формы управления домом, при всей его затрудненности, неизбежен, тем, кто решит все же организовать ТСЖ, стоит помнить старое правило: "Семь раз отмерь..."
|
