Общество

Про бузину и киевского дядьку-3

29.03.2006г. (№62)

Мы продолжаем обсуждать тему, актуальную для большинства россиян: выбор форм управления многоэтажными домами. Я попросил независимого эксперта Владислава Михайловича Череповского прокомментировать организационные, технические и юридические аспекты этого вопроса. С Череповским мы знакомы давным-давно и не будем делать вид, будто встретились только что.

Хаос не реформируют

- Владислав, будь твоя воля, какую логику реализации нынешнего этапа Жилищного кодекса (ЖК) ты выбрал бы?

- Я убежден, что, как и любое дело, начинать нужно с инвентаризации.

- Инвентаризации чего?

- Во-первых, квартир и их собственников: кто они? Во-вторых, технического состояния домов. А в-третьих - тарифов, потому что два последних параметра зависят друг от друга.

- Пункт первый - сколько квартир в доме приватизировано?

- Не только. На первых этажах жилых домов часто устраивают магазины и прочие предприятия обслуживания. Часть их переведена в нежилые помещения, а другая числится жильем. Ты не представляешь, какие страсти там кипят! Я знаю дом, где магазин до сих пор числится жильем, а значит собственники магазина владеют долей дома. Но их не заставишь платить за ремонт труб, которые проходят через магазин. Суды-пересуды, а управы на них нет, потому что закон эту ситуацию замалчивает.

Дальше. В моем новом доме примерно треть квартир собственники сдают внаем, сами где-то живут, на дом им наплевать, только арендную плату получают. Как их созвать на собрание - хоть очное, хоть заочное?

Значит, первый этап инвентаризации - по каждому дому разобраться: сколько квартир приватизировано, кто их собственники, адреса, телефоны. Должны быть паспорт дома и механизм его передачи какой-то структуре, чтобы жильцы были собственниками всего дома. Но ЖК этот момент тоже проигнорировал.

Я когда-то сам приватизировал старую квартиру. Это же анекдот: внутренняя стена моя, а внешняя не моя. Как и лестничная площадка. Я платил деньги за ее ремонт, но собственником площадки оставался и остается муниципалитет. Ничего здесь не меняет и ЖК, а нужна технология передачи всего дома жильцам - коллективным собственникам. Паспорт дома БТИ может выдать только собственнику дома. У кого на балансе стоят эти дома - авторы ЖК и про это не подумали.

- И что делать?

- Вообще я уверен: жильцов старых муниципальных домов и новых, построенных частными компаниями, ЖК поставил в неравные условия. Крышу моего нового дома нужно будет ремонтировать лет через 15 - 20, а в старом доме, где я еще недавно жил, - жуть сплошная. Крыша течет, в подвале стоит вода, трубы гнилые… И все это пытаются свалить на плечи людей, в основном - стариков. Государство «забыло», что ремонт старых домов был и остается его обязанностью.

- Эксперты утверждают, будто на капремонт таких домов за счет взносов государства и квартплаты жильцов накоплено около 2 триллионов рублей. Но аккумулированы они где-то или уже потрачены не по назначению - не знают.

- Вот и пусть ищут эти деньги. А старые дома, я уверен, следует вывести из-под юрисдикции ЖК и оставить в муниципальной собственности. Для этих домов надо создать особый отдел при муниципалитетах. Чиновники должны по мере возможности переводить старые дома на новую систему.

- Что значит «по мере возможности»?

- Это значит, что следует провести еще и инвентаризацию физического состояния каждого дома. Нанять проектировщиков, и пусть они по нормативам просчитают: когда какую крышу ремонтировать, когда - внутридомовые сети. Составить график по годам, определить, сколько это будет стоить. Все - как дважды два. Сделал капремонт дома - вот и переводи на новую форму управления.

- Но тогда, насколько я понимаю, и тарифы на содержание если не каждого дома, то группы однотипных домов будут разные?

- Правильно! Нас кормят сказками про то, что мы должны оплачивать стопроцентные тарифы. В методике федерального правительства написано, что тарифы росли якобы медленнее инфляции - на 20 процентов в год от достигнутого уровня. Но достигнутый уровень инфляции включает потери на теплотрассах, все украденное… В итоге за последние пять лет тарифы выросли более чем в два раза, а нас уверяют, что 100 процентов еще впереди.

- Как ты думаешь, в результате тарифы увеличатся или уменьшатся?

- Убежден - уменьшатся. Появились новые технологии, виды ремонта. Но в ЖКХ все по-старому, никаких новых технологий. Все также тетки ляпают раствор на стены. Вообще нужны специальные организации, внедряющие новые положения ЖК - проектный подход. Жильцы в массе своей тут пасуют.

- Но ведь сейчас как-то действуют товарищества собственников жилья (ТСЖ)?

- Никакие это не ТСЖ, а разные ООО. Организация, которая строила наш дом, создала ООО от безвыходного положения - некому передать дома на баланс. Вот она сама их и обслуживает. К слову, так бы и надо делать. Тогда бы строители отвечали за то, что соорудили. Новые русские за границей покупают роскошные апартаменты в домах, у которых есть конкретный собственник. Ты можешь представить нашего миллиардера Абрамовича, которого приглашают на собрание по поводу организации ТСЖ? Это же анекдот!

А настоящие ТСЖ, как гласит Гражданский кодекс РФ, это некоммерческое партнерство, созданное более чем половиной жильцов не по количеству семей, а по их площади в доме. Члены такого ТСЖ платят не за квартиру, а только членские взносы на существование ТСЖ, которое и обслуживает дом. Взносы члены ТСЖ устанавливают исходя из физического состояния дома и затрат на его обслуживание на основе инвентаризации. Еще раз подчеркиваю: без инвентаризации величину взносов не определить.

Кто не захотел входить в ТСЖ - заключай с ним отдельный договор и плати за все: за квартиру, коммунальные услуги и т.д. Но представь, что в доме 300 квартир. Заключать отдельные договора с половиной собственников - это же физически неподъемно! Законодатель просто не соображал, что написал в ЖК! Это настоящая «малина» для жуликов всех мастей. Станут предлагать подготовку пакета документов за 1 - 2 тысячи «с носа». Снимут с дома 100 - 200 тысяч рублей и сбегут, оставив жильцов с липовым ТСЖ!

- Слушая тебя, я вспомнил сообщения о том, что Украина и Казахстан, где подобные реформы прошли в середине 90-х, уже столкнулись с проблемой капремонта домов. По оценкам экспертов «Деловой России», у нас 80 процентов жилья - это «хрущобы» и «брежневки», срок «службы» которых 25 лет. Вот спихнут эти дома на полное содержание людей и что тогда будет?

- Лучше не спрашивай…

Игорь ОГНЕВ /мнение обозревателя может отличаться от позиции редакции/.