Не так давно в "РВ" прислал письмо от лица жителей ряда домов по улицам им. Урицкого, Фирсова и Лермонтова В.Е. Мартишин. Речь шла о предстоящем переходе на новую форму управления жилыми домами:
"... Придется... функции управления взять на себя, или назначат управляющего со стороны. При этом не учитывается, что во многих домах не проводился капитальный ремонт теплосетей, водопроводов холодной воды и канализации лет 30-50.
В ряде домов находятся муниципальные организации, подвалы в ведении других организаций. Не услышали четкого ответа о дворовой территории - выкупать ее придется, или она будет передаваться бесплатно...
Средний возраст "активного населения" 60 лет... Люди часто болеют, не могут взять на себя роль председателя правления...
На наш взгляд, целесообразно было бы в домах провести капитальный ремонт, а уж потом вместе с паспортом передать их жильцам, при этом необходимо учитывать, что многие пенсионеры не в состоянии найти деньги на ремонт..."
Автор письма затронул целый ряд вопросов жилищной реформы, которые волнуют большинство наших читателей. Мы попросили компетентных лиц ответить на вопросы В.Е. Мартишина.
Формальности решаемы...
Такие моменты, как созыв общего собрания жильцов для выбора формы управления, решение вопроса с нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах, и переход дворовой территории в собственность будущего товарищества собственников жилья прокомментировал депутат Рязанского горсовета, глава комитета по городскому хозяйству Игорь Анатольевич Яшин:
- Право собственности на все нежилые помещения, находящиеся в жилых домах (магазины, офисы, мастерские и проч.) должно быть зарегистрировано в городской регистрационной палате. Владельцы этих предприятий считаются их законными собственниками. А значит, они должны принять участие в общем собрании собственников помещений и подать свой голос за то или иное решение. Затем они обязаны наравне с прочими собственниками нести бремя ответственности за содержание общего имущества собственников многоквартирного дома. Если же собственность на подвал и т.п. надлежащим образом не оформлена, то этот вопрос надо решать индивидуально в законном порядке. Когда невозможно собрать вместе всех собственников жилых и нежилых помещений, наиболее удобная форма определения дальнейшей судьбы дома - заочное голосование собственников.
Дворовая территория переходит в общую долевую собственность собственников помещений в данном жилом доме. Согласно действующему законодательству, формирование земельного участка для оформления общей собственности должно происходить бесплатно. Хотя юристы пытаются доказать обратное, считаю, что судебные решения по этому вопросу будут вынесены в пользу жильцов.
* * *
Многие теоретические и практические советы гражданам даны в методической брошюре Игоря Яшина "Действуем по новому Жилищному кодексу вместе".
В справке, предоставленной "РВ" заместителем начальника Государственной жилищной инспекции по Рязанской области Михаилом Рогульским, указано следующее: "Согласно действующему законодательству, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с элементами озеленения и объекты, предназначенные для его обслуживания, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка... определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
...Земельный участок, который был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность...
Если земельный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, после его формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок также бесплатно переходит в общую долевую собственность..." То есть на данный момент земельное законодательство не требует оплаты "приобретения" двора.
...И кодекс не так страшен
Директор ООО юридическая группа "Аппель" Галина Смирных так прокомментировала письмо читателя:
- Новый Жилищный кодекс, несмотря на все его недостатки, несет и много положительных моментов. В первую очередь, я считаю таковыми разделы, посвящённые ТСЖ и управлению многоквартирными домами. Для собственников недвижимости новый кодекс подразумевает не только нести бремя содержания своего имущества, то есть выполнять определенные обязанности, но и реализовывать свои права. "Священное" право собственника - самостоятельно определять способ обслуживания своей недвижимости, потому что он платит за нее из своего кармана. У собственника квартиры в многоквартирных домах есть право пользоваться общим имуществом (подъезды, чердаки, подвалы, придомовая территория и др.), и он вправе сам решить совместно с такими же владельцами квартир, что для них удобнее: управление домом физическими лицами-собственниками, управление домом в качестве членов ТСЖ или управление сторонней организацией. Оговорюсь, что так называемое "непосредственное управление" на практике возможно в домах, где не более десяти квартир. На сегодняшний день наиболее оптимальной формой является управление домом через ТСЖ. По той простой причине, что по неписанным законам рыночной экономики, "добросовестные" управляющие компании определятся только года через три. Как правило, за этот срок компании, представляющие на рынке любой вид услуг, "зарабатывают" себе имя. А на сегодняшний день выбор управляющей компании - своего рода лотерея. Таково мое частное мнение.
В новых домах вопрос по управлению встаёт редко: ТСЖ, как правило, формируется на стадии возведения стен с участием застройщика дома. А вот в старых домах ситуация психологически иная. Не ошибусь, если предположу, что многие "старые" дома, где квартиры предоставлялись по ордерам, а впоследствии часть их была приватизирована, так и не выберут способ управления по причине разобщённости жителей.
В том письме, которое приведено выше, люди хотят определиться со способом управления, во всяком случае, задаются таким вопросом. В первую очередь нужно реально оценить возможности дома: способны ли жильцы на самоорганизацию. Если нет, то остаётся ждать назначения управляющей компании.
Организация и управление ТСЖ вполне реальны, но главное их условие - толковый председатель, способный "направлять" деятельность ТСЖ. С таким все прочие вопросы окажутся разрешимы. Если люди захотят, они смогут и через суд принудить ЖЭУ, обслуживающее или обслуживавшее дом, провести капитальный ремонт дома, даже после создания в нем ТСЖ. Разве что вопрос может затянуться - трудно предугадать, когда по судебному решению будут выделены бюджетные деньги на ремонт.
Придворовая территория может оформляться в общую долевую собственность жильцов дома. Передача земли бесплатная, но за оформление землеустроительных и иных документов придётся платить, но не за землю, а за услуги разных организаций по оформлению документов.
В деятельности ТСЖ возникает множество трудностей, впрочем, как и в работе любой другой организации, но это нормально. Насколько мне известно, сегодня встал вопрос о создании в Рязани ассоциации действующих ТСЖ. Это хорошая идея. Хочется верить, что такое объединение будет создано с целью совместного решения проблем работающих ТСЖ.
... В отличие от капремонта
Что до капитального ремонта домов, тут все намного сложнее. Игорь Анатольевич обмолвился: только в областном центре каждому второму дому нужен капитальный ремонт. И, конечно, его целесообразно было провести силами государства, прежде чем передавать дом в ведение жильцов. Игорь Яшин напомнил, что Рязанский горсовет обращался в Правительство РФ с предложением выделить часть средств из стабилизационного фонда для восстановления ветхого и аварийного жилищного фонда. Ответа пока нет.
Михаил Рогульский в своей справке анализирует ситуацию в городе и области: "Действительно, существуют дома, в которых капитальный ремонт не проводился более 40-50 лет. Однако уже сейчас организации, обслуживающие жилищный фонд, отказываются производить капитальный ремонт только за счет бюджетных средств..." Ссылаясь на новый ЖК и на обязанность жильцов оплачивать ремонт всего дома. По мнению жилищной инспекции, это требование несправедливо хотя бы потому, что государство еще не выплатило свои долги по старым обязательствам (давно обещанным и "замороженным" капремонтам). А эти обязательства сохраняются и по закону - в соответствии со ст. 16 закона о приватизации жилищного фонда, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания. Правда, сохраняется эта обязанность лишь до 1 января 2007 года, до прекращения бесплатной приватизации жилья.
Вместе с тем, по ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления должны создавать все условия для управления многоквартирными домами - то есть могут представлять управляющим организациям, ТСЖ и кооперативам бюджетные средства на капитальные ремонты. К сожалению, "могут", а не "обязаны". Тем не менее, решение о помощи на капремонт будут принимать органы местного самоуправления и к ним Государственная жилищная инспекция советует настойчиво обращаться с этим больным вопросом.
Михаил Васильевич рекомендует, в этой связи, создавать ТСЖ или начинать самостоятельное управление только в технически исправных домах. А всем прочим ТСЖ инспекция рекомендует при формировании своих документов, ради установления юридически грамотных взаимоотношений с муниципалитетами, помнить три заповеди:
- Требовать от органов местного самоуправления проведения инвентаризации объекта с указанием процента износа конструктивных элементов и коммуникаций;
- Передача жилого дома на баланс ТСЖ должна быть оформлена через акт приема-передачи дома. А перед тем можно составить двусторонний акт технического состояния дома и (на основании последнего) дополнительное соглашение к акту приема-передачи о сроках проведения капремонта силами органов местного самоуправления.
- Необходимо экспертное заключение об объемах и стоимости работ по данному дому (составленное специализированными уполномоченными организациями).
Что делать с обветшавшими?
Согласно данным жилищной инспекции, положение с капитальным ремонтом в нашем регионе довольно безрадостное. В течение 10-12 лет объемы капремонта (как зданий, так и инженерных коммуникаций) только снижались. Ремонтировались лишь аварийные объекты, в основном теплотрассы и другие коммуникации. Объемы ветхого и аварийного жилья росли. "Рекордсменами" по их величине стали Скопинский, Милославский, Кораблинский, Михайловский районы (где сохранились поселки закрытых шахт), города Скопин, Сасово, Касимов и - областной центр. Особенно плохое состояние у типовых трех-этажных 27-квартирных домов для работников сельхозпредприятий какие строились и в городах. Обследование, проведенное жилищной инспекцией в последние 3-4 года, показало: сто из более чем трехсот этих домов практически разрушаются.
Государственная жилищная инспекция была создана, чтобы в корне изменить отношение к жилищной сфере. Сегодня ее основная задача - защита потребителей жилищно-коммунальных услуг, а основные функции - контроль за техническим обслуживанием жилых зданий, энергообеспечением, капитальным и текущим ремонтом, благоустройством территорий, тарифной политикой муниципалитетов и монополистов, а также разъяснения по изменению принципов эксплуатации и содержания жилья. Контроль дал положительные результаты. Налицо рост освоения средств по капитальному ремонту наиболее крупными населенными пунктами области: в 2003 г. - 96 млн. руб., в 2004 г. - 135 млн. руб., в 2005 г. - 150 млн. руб. В Касимове за последние три года почти вчетверо вырос объем капремонта крыш, в Новомичуринске также увеличены показатели ремонта кровель (по настоянию жилищной инспекции). Целенаправленная замена мягких плоских крыш на скатные крыши с шиферным покрытием особенно активно ведется в Клепиковском и Шиловском районах области. В ходе подготовки к зиме 2005-2006 года по области отремонтировано 305 кв. м. кровли, выполнен ремонт 96,7 км. систем отопления (то и другое превысило показатели прошлого года).
Город Рязань, меж тем, беспокоит жилищную инспекцию: показатели по капремонту ниже, чем должны быть. Михаил Васильевич приводит такие цифры: за три предыдущих года на капитальный ремонт зданий и придомовых инженерных сетей израсходовано только около 241 млн. руб., из них 21,7 млн. руб. ушло на комплексный ремонт всего лишь девяти домов. Ремонт системы отопления проведен в 26 домах, кровель - в 123 домах, и с помощью Правительства области заменены полностью изношенные лифты в 40 подъездах огромного города. Потребности города неизмеримо выше, подчеркивает Михаил Рогульский.
Думается, в рамках жилищной реформы важнее сохранить в благополучии имеющееся жилье, чем обещать людям новое - путем ипотеки или же целевой программы переселения, о которой мы подробно поговорим в одном из следующих выпусков нашей рубрики.
|
