Ежедневный номер

Взвешенная мера риска

Интервью с директором Регионального агентства недвижимости «РЕАН» Анатолием Семеновичем Бордуновым.

—Действительно, профессия существует около шести лет, с момента же ее официального признания прошло и того меньше. Я имею в виду тот факт, что только в 1998 году был принят закон РФ, регламентирующий оценочную деятельность, а министерством труда РФ была определена сумма стандартов и требований, которым должен соответствовать оценщик собственности.

Сегодня каждому известно, что для развития любой сферы экономики необходимы инвестиции. При этом в любом случае серьезному инвестору нужна полная, четкая картина: во что он собирается вложить свои средства и, главное, что он сможет получить в итоге. Интересно, что до недавнего времени на нашем рынке инвестиций, в основном, работали зарубежные оценщики, их присылали иностранные инвесторы, наши же больше полагались на свою интуицию. Однако рыночная истина, что сегодняшние деньги дороже завтрашних, заставляет верить не столько своим предчувствиям, сколько детальному беспристрастному анализу. В качестве примера можно привести планируемое строительство в центре Саратова киноконцертного комплекса. Учтя все пожелания заказчика, серьезный проектный институт подготовил эскизный проект, в котором нашли отражение киноконцертный зал на 800 мест, биллиардная на четыре стола, различные подсобные помещения. Затем мы приступили к оценке эффективности инвестиций. Была определена инвестиционная стоимость объекта и рыночная стоимость планируемых видов бизнеса в этом комплексе. При этом выяснилось, что вращающаяся сцена, задуманная по образцу московского киноконцертного зала на 4000 мест, в меньшем зале принесет убытки. С точки зрения рентабельности инвестиций и срока их окупаемости, также неэффективными оказались многие подсобные помещения. Словом, мы внесли свои рекомендации, на основе которых разрабатывается рабочий проект, значительно отличающийся от первоначально задуманного варианта.

—Во-первых, мы стараемся не ошибаться. В приведенном случае мы собрали данные по аналогичным, уже действующим объектам и сделали интегральный анализ. Все результаты в ценах на дату оценки, разумеется, учитываются и риски инвестирования. Что же касается доверия к нам и к результатам нашей работы, то для нас это категория первостепенная и определяется она нашим уровнем профессионализма и добропорядочности. Мы стремимся к консерватизму в хорошем смысле—соблюдаем неукоснительно определенные правила и развиваем традиции. Например, мы занимаемся оценкой залогового обеспечения кредитов банков. Сегодня это весьма актуально—процентные ставки по кредитам заметно снизились. Так вот, во всех случаях мы производим предварительную оценку, необязательную с точки зрения существующего законодательства. Несем при этом определенные издержки, но выигрываем в другом—клиент наш всегда благодарен. Ведь порой он просто не знает реальной стоимости своей собственности. И в данном случае он может, не потратив ни копейки, решить, нужна ли ему всесторонняя оценка или нет, дадут ли ему под его имущество кредит или нет... Кроме того, мы оцениваем акции закрытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. Акционеры нередко не знают реальной стоимости своих акций и продают их за бесценок. Оцениваем стоимость долей учредителей, имущества при разделе его между родственниками. При этом результаты нашей работы могут послужить доказательством в суде. Сами понимаете, что в подобной деликатной сфере репутация накапливается годами, потерять же ее можно за один день.

—Верно. Оценить можно все, кроме самой человеческой жизни,—торговую марку, интеллект, доброе имя человека и фирмы. Мы это умеем делать.

—На первых порах всяк, кто хотел, тот оценкой и занимался. Достаточно было закончить краткосрочные курсы, и вперед—на рынок. Среди нас оказалось немало людей, не нашедших себя в своих профессиях. В большинстве своем, к сожалению, они не состоялись и как оценщики. Здесь не все просто. Со временем стали понимать, что оценка—дело государственное, и законодатели. В законе об оценочной деятельности четко определены требования к образованию. Сегодня оценщик должен иметь высшее специальное образование или диплом о профессиональной переподготовке специалиста с высшим образованием. При этом учебных учреждений, которые прошли согласование образовательных программ по оценочной деятельности в министерстве имущественных отношений РФ, в стране всего три: Институт профессиональной оценки Финансовой академии при правительстве РФ, Международная академия оценки и консалтинга и МИПК СПбГТУ. Последнее обстоятельство сегодня очень важно. Упрощенно пояснить это можно следующим образом. Если вам предлагают совершить сделку и показывают результаты той или иной оценки, то прежде всего посмотрите в документы оценщика. В большинстве случаев только специалист с соответствующим образованием может гарантировать минимальные коммерческие риски. Более того, в случае конфликтной ситуации результаты оценки, выполненной человеком, не имеющим диплома вышеназванных вузов, в суде могут быть признаны недействительными с последующим признанием совершенной на основе такой оценки сделки ничтожной. Ясно, какими издержками все это может обернуться. К сожалению, не многие пока знакомы с новыми требованиями.

—Думаю, что реален. Мы наблюдаем производство осени 1994 года, когда проводилась переоценка производственных фондов. Большинство предприятий работали 1—2 дня в неделю, некоторые не работали вовсе. Сегодня картина иная: многие предприятия действуют, выпускается нужная продукция, расширяются зарубежные контакты, соблюдаются правила цивилизованного бизнеса. Однако необходимо заметить, что не везде есть специалисты, способные грамотно определить стратегию развития своего предприятия. Мы можем помочь и в этом случае, ибо в сферу нашей деятельности входят и различные маркетинговые исследования.

—Крепкое здоровье, которое для нас категория экономическая. Заболел—сорвал сроки. Сотрудники в нашей фирме не курят и все занимаются плаванием. Кстати, бассейн оплачивает фирма, если же сотрудник пропускает посещение, то стоимость его возвращается из своего кармана.

—Думаю, что нет. Относятся к этому все нормально. Физически чувствуют себя хорошо. Здоровье сотрудников—основной капитал фирмы.

Сергей НИКОЛАЕВ