Миф или реальность?

С июня этого года в области действует система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Восемь саратовских семей уже смогли купить с помощью займов квартиры. Но, как показала практика, существует целый ряд проблем, от решения которых зависит, приживется система ИЖК у нас в области или нет.

В настоящее время в Российской Федерации уже существует соответствующая нормативная база для ипотечного жилищного кредитования, причем для развития этой системы возможны два пути — самоорганизация и государственная поддержка. На сегодняшний день ряд коммерческих банков выступает с инициативой поддержки ИЖК. При органах местного самоуправления создаются специализированные организации, способствующие развитию ИЖК на территории нашей области, но при этом возникает ряд трудноразрешимых проблем. Во-первых, долгосрочные кредитные ресурсы, необходимые для ИЖК, на практике взять негде. Во-вторых, исходя из ставок Центрального банка РФ, процентные ставки кредитования слишком высоки. В-третьих, не существует правовой базы, позволяющей в случае невыполнения гражданами заемных обязательств, выселить их из заложенного жилья. Если система ИЖК существует и развивается без участия государственных органов власти, могут возникнуть два негативных явления — финансовые пирамиды, якобы способствующие пополнению первоначального взноса, и ситуации, при которых предмет залога будет взыскиваться с помощью «силовых» методов. Поэтому принятие Федеральной концепции ИЖК, утвержденной постановлением правительства РФ, вывело в разряд приоритетных второй способ развития ИЖК — с участием региональных органов власти и местного самоуправления. Опыт других регионов показывает, что ипотека жилищного кредитования один из верных путей решения жилищной проблемы. К сожалению, пока по количеству выданных кредитов Саратовская область занимает одно из последних мест среди регионов России. ИЖК может осуществляться путем кредитования строительства, целевого адресного субсидирования или ипотечного кредитования граждан. Последнее практикуется у нас в области.

Первоначально все, что задумали как благое начинание, выполнили. Между правительством области и Госстроем РФ заключили генеральное соглашение о сотрудничестве, в рамках которого было создано ГУП «Дирекция целевых программ Саратовской области», ей было поручено разработать программу развития системы ИЖК. Что и было сделано, причем из программы был выделен пилотный проект —вполне самостоятельный этап развития саратовской системы ИЖК. Жилищные условия населения, согласно пилотному проекту, собирались улучшать за счет собственных средств граждан, целевых адресных субсидий и долгосрочных ипотечных займов. Система ИЖК распространялась на всю область, ее поддерживали органы государственной власти и местного самоуправления, гарантируя защиту интересов и прав всех ее участников.

Теоретические разработки, выполненные ГУП «Дирекция целевых программ Саратовской области», были признаны Госстроем РФ одними из лучших в России, так как охватывали практически все аспекты проблемы. В областной программе развития системы ИЖК были прописаны механизмы помощи гражданам в накоплении средств, финансовые инструменты привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, региональная нормативная база и правовое обеспечение. Кроме того, саратовская система не направлена на безвозвратный расход бюджетных средств в виде компенсаций коммерческими банками, как это сделано во многих регионах. Бюджетные средства привлекались лишь на «запуск» системы. Теоретически было найдено экономико-правовое решение проблемы взыскания залога, снимающее опасения кредиторов в невозврате средств. Сделано — нужно выполнять. И с июня 2000 года пилотный проект программы развития ИЖК Саратовской области начали воплощать в жизнь. Было создано пять ипотечных потребительских союзов, способствующих накоплению первоначального взноса за жилье, разработаны системы участия в ИЖК муниципальных фондов развития жилищного строительства и методика работы с населением на этапе подготовки и выдаче займов, обеспечивающая возвратность заемных средств. Кроме того, был разработан проект областного закона об ипотечном жилищном кредитовании, а также подготовлен целый пакет предложений по развитию федерального законодательства в рамках «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Вот тут-то и образовалось одно, но очень большое «НО». Как всегда, умные теоретические разработки потерпели серьезное поражение, столкнувшись с беспощадной госпожой Практикой.

Правительство и областная дума включили в областной бюджет на 2000 год отдельной строкой 5 миллионов рублей —«на ипотечное кредитование жилищного строительства». Сумма немалая, поэтому желающие поучаствовать в программе ИЖК нашлись сразу и среди граждан и среди потенциальных инвесторов. Было заключено одиннадцать соглашений с инвесторами, уполномоченными банками, а также с обслуживающими программу организациями. Выдали восемь ипотечных займов на сумму 498,3 тысячи рублей. Краеугольным камнем стало бюджетное финансирование. Из обещанных пяти миллионов бюджетных денег на практике получили лишь 635 тысяч рублей, что составило лишь 13 процентов от запланированного. Одним словом, план финансирования программы был сорван, так что все предыдущие разработки остались лишь на бумаге — без денег ни одно, даже самое хитропродуманное начинание воплотить в жизнь нереально. Эта необязательность мгновенно отпугнула потенциальных участников программы (по словам директора ГУП «Дирекция целевых программ Саратовской области» Юрия Сапронова, поначалу за кредитами обратились более двухсот жителей губернии). Первые восемь «жертв» начинавшегося процесса, что уже сделали вступительные взносы и получили сертификаты, оказались заложниками ситуации, вернее, тех недополученных из областной казны двух с половиной миллионов рублей. По причине отсутствия денег не была проведена и эмиссия жилищных облигаций. Кроме того, под угрозой срыва возможность получить из федерального бюджета на развитие ипотеки триста миллионов рублей. Для этого необходимо принять областной закон об ипотечном жилищном кредитовании. А его проект, прошедший правовую экспертизу, до сих пор находится на рассмотрении в областной думе—в нем, по утверждению депутатов, нечетко прописаны источники финансирования.

Обо всех этих трудностях, связанных с воплощением в жизнь «мечты-ИЖК», шла речь на недавнем заседании президиума правительства, где рассматривали уточненную редакцию программы развития системы ИЖК. Забегая вперед, скажем: утверждать ее не стали и отправили на доработку. Все предложенные в ней теоретические изыскания скорее всего опять не выдержат испытания реальной жизнью. Существующая во всем мире практика подобных систем рассчитана на так называемый мидл-класс, а это большая часть населения европейских стран. В России же поучаствовать в подобном «аттракционе» могут себе позволить лишь не более 15 процентов граждан, те, кого по совокупному семейному доходу и можно отнести к среднему классу. Всем остальным улучшить жилищные условия по данной схеме нет возможности. Ведь ежемесячно в счет погашения долга необходимо перечислять около трех тысяч рублей! Участвуют в ИЖК не самые бедные люди, но и не самые богатые. Так что скорее всего внедрение системы ипотечного жилищного кредитования в нашем регионе—лишь мечта или дело не близкого будущего. Как, впрочем, судьба любого долгосрочного проекта в стране с неустойчивой экономикой.