В декабре прошлого года прошел слух, что приватизация жилья в 2001 году станет обходиться гражданам значительно дороже. И народ «ломанулся» оформлять квартиры, дома, строения, сооружения в личную собственность. В бюро технической инвентаризации выстроились очереди, которые, кстати, здесь всегда не редкость. Сталкиваясь с серьезными документами, многие впервые открыли для себя: инвентаризационная стоимость их жилья сегодня существенно отличается от рыночной.

Как же так—одна и та же квартира имеет две, а точнее, даже три стоимости? В принципе, это уникальное явление родилось в нашей стране в переходный период. Инвентаризационная стоимость—наследие «социалистического строя», а рыночная возникла естественным путем в условиях сегодняшнего дня. В общем, раньше, когда рынка жилья не было, оно практически ничего не стоило. Даже после 1981 года, когда были введены так называемые поправочные коэффициенты, умножив которые на объем квартиры, дома, строения, стали получать их восстановительную стоимость. Кстати сказать, поправочный коэффициент зависит напрямую от стоимости стройматериалов, строительных работ и пр. на действующий момент времени.

Примерно с конца 60-х годов не менялась нормативная база, регламентирующая определение физического состояния зданий и строений. Техник, которого вызывают на дом для составления технического паспорта помещения, и сегодня производит те же сложные расчеты, в которых находит отражение состояние кровли, фундамента, стен жилья, наличие трещин, разломов и т.д. Без этого документа нельзя будет узнать «действительную» стоимость жилья.

Так вот, буквально до последних двух лет все мы, саратовцы, платили копеечные налоги за свое недвижимое имущество-жилье, поскольку они начислялись по инвентаризационной стоимости. Например, с двухкомнатной квартиры хозяева перечисляли в бюджет около... восемнадцати рублей в год. Таким образом получалось, что гражданин покупает квартиру, допустим, за 400 тысяч рублей, вкладывает свои накопления в недвижимость, а налог на нее платит, исходя из размера ее инвентаризационной стоимости в... 40 тысяч рублей (0,1 процента!).

Разумеется, этот разрыв государство не спешило сократить, учитывая социальную незащищенность основных слоев населения. Даже исключив пенсионеров, которые по введенным льготам не платят этот вид налога, рассчитывать на то, что семьи со средним доходом справятся с резко увеличившимся налогом, не приходилось. К тому же законодательство требовало доработки для перехода на новые расчеты. Тем не менее два года назад первый шаг к сокращению разрыва между рыночной стоимостью и той, с которой берется налог, был сделан. Действующими нормативными актами регионам предоставлено право самим устанавливать дифференцированные поправочные коэффициенты для перерасчета восстановительной собственности строений, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам.

Распоряжением правительства Саратовской области от 15.07.99 утверждены свои коэффициенты восстановительной стоимости дифференцированно по районам области. В нем оговаривается, что администрации муниципальных образований области вправе применять понижающие коэффициенты от 0,6 до 0,8 при оценке строений и сооружений в сельской местности для налогообложения. По районам области утверждены такие коэффициенты, которые следует использовать как поправочные к ранее действовавшим.

Сложным участком остается областной центр, в котором сосредоточена значительная доля общегубернской недвижимости. БТИ г. Саратова инвентаризацию и обновление архивов проводит, но медленнее, чем хотелось бы гражданам. Для Саратова местные власти утвердили свои дифференцированные поправочные коэффициенты. Они усредненные для всех районов города. И, очевидно, в перспективе будут дорабатываться.

Так что же нас ждет в наступившем году? Платить более существенные налоги на помещения, строения, приватизированные квартиры мы уже начали в прошлом году. В этом новые инфляционные коэффициенты еще не утверждались правительством области. Однако инфляция в 2000 г. превысила 20 процентов, так что соответственно возрастет восстановительная стоимость и налоги тоже. Чиновники уверяют, что это хорошо, поскольку увеличатся поступления в бюджет.

В БТИ мне доходчиво объясняли, что «хитрые» граждане предпочитают не приватизировать жилье, дабы уклониться от налогов, а когда дело доходит до продажи, то быстренько проводят приватизацию, чтобы стать полноправным собственником.

Нынешний переходный период в оформлении собственности и заключении различного вида договоров (наследования, купли-продажи и пр.) тем не менее таит в себе немало подводных камней. Несовершенство законодательства одним позволяет элементарно обмануть других, манипулируя размерами стоимости жилья. Суды уже рассматривали дела по расторжению сделок, в которых продавцы уверяют, что получили сумму большую, нежели указана в договоре купли-продажи: дескать, они ее специально занизили, чтобы снизить размер налога. Но даже когда покупатель этого не отрицает, пострадавшему в претензиях отказывают, поскольку по документам проходит конкретная сумма. Однако пока не было прецедента, чтобы кого-то наказали именно за уклонение от уплаты налога на жилье. Тем не менее такие перспективы просматриваются.

В развитых странах можно прийти в муниципальное учреждение, где за разумную плату любому желающему в течение нескольких минут выдадут информацию о продающемся жилье в интересующем вас городе и его районах, а также его рыночную стоимость (про инвентаризационную стоимость и налоги с ее учетом здесь и не слыхивали). У нас до этого пока далеко. Привычки регистрировать все новые строения, сооружения, помещения у населения за долгие годы не сложилось. Семья, проживающая в доме, делающая пристройки, воздвигающая сараи и гаражи, даже не подозревает, что не имеет права распорядиться ими, пока не оформит необходимые документы. А потому в случае раздела имущества неизменно возникают споры. Приходится платить вдвое-втрое больше, доказывая свои права. Так что осваивать юридическую грамоту сегодня просто необходимо.

Саратовцы нередко выражают недовольство тем, как их обслуживают муниципальные БТИ, имеющие монополию—бесконечные очереди, высокая стоимость справок и т.д. Но в сущности квартиросъемщики и домовладельцы обеспокоены не столько сомнениями—верно ли техник составил план его жилья, а юрист обсчитал подлежащую регистрации ее стоимость, а ... самим фактом оформления жилья в собственность. Поскольку собственник остается один на один со своими текущими трубами и рассыпающимися стенами. Уж очень «беззащитна» такая собственность и нестабильна ее стоимость.