Письмо, которое мы публикуем ниже, не первое на тему ТСЖ - товарищества собственников жилья. Что не последнее - тоже нет сомнения. Хотя в принципе это дело практически новое, а потому его еще шлифовать да шлифовать. Есть Федеральный закон № 72-ФЗ «О товариществе собственников жилья» выпуска июня 1996 года, есть некоторый опыт, как положительный, так и негативный. Предлагая вашему вниманию очередное обращение в редакцию на данную тему, мы решили выслушать как председателя правления ТСЖ, так и директора департамента ЖКХ. Но сначала письмо.
«Уважаемая редакция! Я проживаю на ул. 30 лет Победы, 44/2. Наш дом имеет несчастье обслуживаться в товариществе собственников жилья (ТСЖ) с претенциозным названием «Престиж». Обращаюсь именно к вам, поскольку других мер воздействия на руководство ТСЖ, кроме разве что судебных, не вижу.
Как в сказке, вспоминается проживание в квартире, которую обслуживал один из ДЕЗов департамента ЖКХ. Безусловно, не ошибается тот, кто не работает. Однако жилищно-коммунальных работников отличало уважительное отношение к жильцам и четкая организация работы. Всегда была возможность с той или иной жалобой либо просьбой обратиться в вышестоящую инстанцию. Четко и слаженно там работают аварийные службы, всегда предоставлялась нужная информация, причем в любое время суток.
Но, как верно говорится, все познается в сравнении. Наше ТСЖ «Престиж» по линии ЖКХ вроде как никому не подчиняется, а потому ощущает себя хозяином положения, порой превышая свои полномочия. Не преувеличу, если скажу, что мы живем, как в Приморье. Постоянные проблемы то со светом, то с водой, то с отоплением. К примеру, осенью, когда в доме случилась аварийная ситуация - прорвало трубы в квартире на девятом этаже, в течение 12 часов невозможно было найти концов той службы, которая бы экстренно вмешалась в ситуацию. В результате оказались залитыми водой все квартиры по этому стояку. О восполнении ущерба, естественно, и речи не было.
Ярким примером самодурства (другого слова не подберу) стала установка во дворе нашего дома частокола из дорожных знаков - «Остановка запрещена».
По замыслу «идеологов проекта», теперь, заезжая во двор, жильцы должны, не останавливая машину, прямо на ходу высаживать свое семейство и немедленно проваливать вон. На резонный вопрос обитателей дома, в чем, собственно, смысл и назначение этого частокола, более-менее вразумительным ответом был такой: дескать, личный транспорт мешает работе мусоровозов. Но ведь во всех нормальных дворах, то есть не «престижных», на входах в мусорокамеры висят объявления не ставить перед ними авто с 8 до 11 часов. И нет никаких проблем!
Зачем, спрашивается, было злить людей, являющихся собственниками квартир в доме и ежемесячно оплачивающих содержание территории, ставить три (!) дорожных знака во дворе, где и без того сложно припарковаться?! Может, к нам ездят мусоровозы габаритами 10 на 20 метров или они работают исключительно по ночам? Вряд ли это является основанием. Причина же «застолбления» двора, по моему мнению, на поверхности. Неподалеку располагается автостоянка, практически пустая, с неприлично высокой ценой - одна тысяча рублей в месяц, тогда как городские автостоянки стоят 800 рублей за тот же временной период. Принадлежит она организации, филиалом которой и является «славный» ТСЖ «Престиж». Знаю, что своим письмом выражаю мнение многих жильцов дома. При необходимости готов найти время и собрать подписи.
Теперь хочу привести небольшую справку по оплате услуг. Возьму некоторые данные за декабрь. У меня трехкомнатная квартира площадью 72,5 кв. м, в которой зарегистрирована семья из трех человек. Содержание жилья - 726 рублей, антенна - 13, сторожевая служба -173, домофон - 30 рублей. Здесь я хотел бы обратить внимание на сумму 726 рублей, которую мы платим за содержание жилья, а значит, и внутридворовой территории. За что же мы платим? Далее, мы вносим плату за антенну, которой нет, а жильцы дома пользуются кабельным телевидением. Домофон в месяц хотя и в ничтожную сумму обходится, но дело в том, что три месяца он не работает, а причина нам неизвестна.
Ну и, наконец, въехал я в этот дом одним из первых, в апреле 2003 года. Когда интересовался всеми вышеизложенными вопросами у председателя правления ТСЖ господина Кузнецова, он мне отвечал, что все мои претензии необоснованны по той причине, что эти дорожные знаки и прочие «удобства» одобрены жильцами на первом собрании собственников. Подчеркиваю: когда я въезжал, дом практически был пустым, потому мне абсолютно непонятно, на каком собрании я не был. У меня вообще большое сомнение вызывает сам факт созыва собрания, поскольку я переговорил с некоторыми жильцами, и они тоже ни сном ни духом об этом не ведают, а уж о принятии решения о частоколе запрещающих остановку знаков, якобы по решению самих владельцев квартир, - тем паче.
Я знаю, что дом построен Сибпромстроем, а ТСЖ «Престиж» - одна из его структур. На мой взгляд, это самое ТСЖ выгодно не столько жильцам, сколько самому товариществу. Ведь нас-то, собственников жилья, не спрашивают о введении всяких «новшеств», подобных этим знакам. Если возможно, разберитесь, пожалуйста, уважаемая редакция».
Разбираться мы начали непосредственно с председателем правления ТСЖ «Престиж» Александром Кузнецовым, которому предоставили для ознакомления письмо. Первая оценка, данная им обращению жильца в редакцию: «В письме 90 процентов эмоций». Хотя факты, изложенные в нем, подтвердил, но каждому из них дал свое объяснение. Первое, сказал Александр Львович, факт затопления имел место, но того жильца в доме уже нет. Пострадавшие от его неаккуратности получили компенсации. Почему не получил ее автор письма, Кузнецов не в курсе.
Беседа с председателем правления была долгой и предметной. Закон о товариществе собственников жилья по многим параметрам недоработан, вызывает много вопросов, на которые, увы, ответа нет. Потому разных нештатных ситуаций, недоработок в реальной жизни несть числа. О них мы тоже говорили с А. Кузнецовым.
- Генподрядчиком и застройщиком четырех домов, входящих в ТСЖ «Престиж», выступило ООО «Сибпромстрой». Новые дома сегодня не подпишут к вводу в эксплуатацию, если не будет определена эксплуатирующая организация. Неважно какая - муниципальная или ТСЖ. Застройщик и инвестор согласно закону о ТСЖ могут выступать учредителями товарищества собственников жилья. В активе Сиб-промстроя четыре дома - один на улице Университетской, три - на улице 30 лет Победы. На базе последних в июне 2003 года и было создано наше ТСЖ. Не стану углубляться в перипетии, связанные с товариществом, потому что до «Престижа» здесь было другое ТСЖ. Автор письма заселился в дом как раз в его бытность. В конце июня был создан «Престиж», председателем правления которого я и был избран на собрании.
Хочу особо подчеркнуть, что согласно закону любой новый собственник жилья автоматически становится членом уже существующего ТСЖ. Право его голоса для принятия того или иного решения на собрании, что тоже прописано в законе, пропорционально количеству купленных им квадратных метров площади. Тем самым хочу сказать, что все нововведения, которые планирует правление ТСЖ, в обязательном порядке обсуждаются на собрании и принимаются жильцами. Как и их предложения.
В письме есть упоминание о «частоколе знаков, запрещающих проезд». Я не сам придумал это, не сам внедрял. Мы обратились в ГИБДД, которая разработала официальную схему размещения дорожных знаков. Сколько их надо - утверждала ГИБДД, а изготавливало пролицензированное управление обслуживания дорог. Более того, недавно у нас состоялось собрание жильцов, на котором было сказано, что и этих знаков мало. Окончательное решение за собственниками жилья, а правление проводит его в жизнь. К примеру, подняли мы вопросы, нужны ли шлагбаум, сторожевая служба, видеонаблюдение во дворах за дополнительную плату. Люди согласились, и мы реализовали предложение.
Теперь о внутренней аварийной службе, которая есть в системе Сибпромстроя и обслуживает не только жилые дома, но и предприятия общества, и работает круглосуточно, как и наша сторожевая служба. Поступает сигнал от жильца, который дежурный сторож сразу адресует аварийной службе, базирующейся на заводе ЖБИ. Как только вызов последовал, дежурные электрики, сантехники в течение 30-40 минут прибывают. А та ситуация с затоплением - это, конечно, недоработка, и мы учли, как в дальнейшем избегать подобных ЧП.
Что касается предупреждений о плановых отключениях электроэнергии, тепла, воды, то, как и в муниципальных домах, мы развешиваем на дверях подъездов объявления. Если автор письма их не видел, то это уже не вина правления. Сообщения о собраниях производятся таким же способом. Потому мне непонятно, как о них не знал обратившийся в редакцию жилец. Они проводятся, люди присутствуют, все, что говорят и что принимается, отражается в протоколах, с которыми можно ознакомиться в нашем офисе в доме 44/1.
- А квартплата в домах ТСЖ отличается от муниципальной?
- По нормативам - нет. Единственное, что мы в нее заложили, - это содержание сторожевой службы. Проголосовали на собрании, есть калькуляция затрат, включая и будку, и шлагбаум.
- В каждом из домов в среднем по 120 квартир. Как и куда платят собственники жилья?
- Квартплату они вносят в РКЦ ЖКХ, нам это удобно, поскольку создание собственной кассы - дело весьма сложное. На сегодня у нас долг по квартплате составляет без малого полтора миллиона рублей. Это на три дома. Откуда образовалась такая задолженность? Как и в ЖКХ, от неплательщиков. По закону собственником квартиры человек может стать только по получении свидетельства о регистрации права на собственность. Порой это длится до полугода. Сибпромстрой, являющийся собственником домов, в последнее время стал продавать квартиры в так называемом усеченном варианте, то есть без отделки, внутренних перегородок. В таких квартирах квадратные метры дешевле.
Однако данное решение повлекло за собой и денежные проблемы. Человек купил эти самые метры, он не проживает в квартире, где полным ходом на его вкус производятся отделочные работы. Но ведь те, кто их ведет, пользуются местами общего пользования, квартиры отапливаются, вода в них подведена, уборщицы и дворники свои обязанности исполняют. Однако пока собственник не оформит все, как положено, то есть получит в БТИ технический паспорт на квартиру, а потом все документы сдаст в регистрационную палату, чтобы получить свидетельство на право собственности, лицевой счет на него не оформляется, квартплата не вносится. В этих случаях мы предлагаем, вручая ключи от квартиры, заключить договор о передаче ее на техническое обслуживание и открытие временного лицевого счета.
Энергетические компании имеют право выставлять ТСЖ счета без акцепта, то есть банк списывает деньги с нашего расчетного счета. Если средств не хватает, банк ставит на картотеку. Пока мы не выплатим все до копейки по счетам, не имеем права рассчитывать на поступающие от жильцов деньги для оплаты собственных услуг. Порой бывает так, что по два месяца не можем выплатить зарплату дворникам, уборщицам, сторожам, лампочки купить... И выходит, что заплатившие квартплату сполна «обслужили» и должников. Мы даже в суд на некоторых подать не можем, потому что у них нет документа, подтверждающего право собственности.
- А что вы можете сказать по поводу упрека оплаты домофона, который не работает, антенны, которой не пользуются, потому что провели кабельное ТВ?
- По домофонам наше упущение, надо было исключить эту строчку из оплаты. Что касается антенны, то жильцы, не пользующиеся ею, должны написать нам заявления, которые и станут основанием для исключения этой строчки из расчетки.
- И все-таки, что у вас там за двор, по которому нельзя проехать? А может, и пройти нельзя чужим?
- У нас нормальные дворы и не надо утрировать. И въезжать можно (правда, наши сторожа записывают номера гостевых машин), и ходить. ТСЖ - не тюрьма, просто мы хотим, чтобы в наших дворах был порядок. Закон нам это не запрещает. Кроме того, наше товарищество существует всего восемь месяцев, а потому всяких накладок, недоделок хватает. Надо же и на это скидку давать.
ЗА КОММЕНТАРИЕМ по поводу товариществ собственников жилья мы обратились в департамент ЖКХ, к его директору Виктору Афонину. Ведь ТСЖ - это тоже часть реформы жилищно-коммунального хозяйства.
- По нашей информации в городе существует восемь товариществ. В принципе это такая же управляющая компания, как и ДЕЗ, но частная. Они финансируются через нас из бюджета, мы контролируем их отчетность в этой части. На обслуживании ТСЖ находится где-то 200 тысяч квадратных метров жилья.
Если раньше новостройки автоматически отходили к муниципалитету, то сейчас картина несколько изменилась. В тех домах может быть по две-три муниципальные квартиры, но основной костяк дольщиков обслуживающую компанию выбирает сам. К тому же строители неохотно выпускают эти дома из обслуживания. Потому что они новые, не требуют большого внимания к себе, у них есть реальная возможность экономить денежные средства. Это ж не дома с 20-летним стажем, в которые надо только вкладывать и вкладывать. В общем, на стадии строительства собрались дольщики и решили создать ТСЖ. Перед сдачей дома в эксплуатацию они пишут письмо мэру города и посылают протокол собрания жильцов, что они решили обслуживаться в ТСЖ. В данном случае решение людей является окончательным.
Но, допустим, наступил такой момент, когда их перестало устраивать качество обслуживания в ТСЖ. Они могут собраться, принять решение о переходе на муниципальное обслуживание, составить протокол собрания, что является основанием для перехода на обслуживание в ДЕЗ. Но это не меняет имущественного комплекса, то есть имущество остается за ними, просто они отдают свой дом на обслуживание в муниципалитет. Все это в законе прописано, хотя он существенно недоработан.
- Было ТСЖ в доме № 50 на улице Ленина, жильцы которого обращались через нашу газету к городским властям с просьбой о переходе на обслуживание в ДЕЗ. Она удовлетворена?
- Да, дом был передан в ДЕЗ Центрального района.
Меня заинтересовал вопрос, почему из городского бюджета финансируется частное предприятие? На него дала разъяснения начальник планово-экономического отдела департамента ЖКХ Ирина Турчанова, которая разъяснила, что финансируется шесть из восьми ТСЖ. «Престиж» в эту шестерку не входит.
- Финансируются они, как и все, кто проживает в муниципальном жилье, по статье «жилищно-коммунальные услуги». У нас, например, население оплачивает отопление в размере 75 процентов от его стоимости, остальные 25 дотирует бюджет. Текущее содержание жилья оплачивается из расчета 90 процентов, а 10 идут из бюджета. На тех же основаниях дотируются и товарищества собственников жилья. Когда мы перейдем на стопроцентную оплату ЖКУ, форма платежей станет более реальной. А делается это согласно распоряжению мэра города: жильцы независимо от формы собственности платят одну и ту же ставку.
«Престиж» не финансируется по той причине, что у него не оформлена юридическая сторона, не готовы документы, не предоставлены устав и решение общего собрания. Возможно, документы находятся в работе. А если дотация не оформлена, жильцы платят стопроцентную квартирную плату.
ПРОБЛЕМЫ, которые возникли у автора письма, приобретшего квартиру у Сибпромстроя, характерны и для дворов домов, находящихся на обслуживании ДЕЗов департамента ЖКХ. Я имею в виду «автозасилье», проезд через двор любого транспорта, парковку у мусорокамер, трудности работы спецтехники по уборке снега по причине нашего элементарного автохамства и прочее.
Но это так, межстрочная ремарка. Дело в другом. Автор в самом начале своего письма сказал, что он одним из первых заселился в этот дом, но как ни пытается, а вспомнить не может, что видел хотя бы одно объявление на входной двери, предупреждающее об отключении, к примеру, электроэнергии. На одном из собраний автору письма удалось-таки побывать. Но вот незадача - он пропустил первое, на котором и выносилось решение по поводу установки знаков.
Когда я ему сообщила, что он пропустил самое важное для него событие - компенсацию за причиненный жильцом девятого этажа ущерб, дольщик ТСЖ был сражен. Потому что сам писал заявление, а жилец наотрез отказался что-либо выплачивать, учинив разнос самому ТСЖ по поводу долгого неприбытия аварийки. Нам остается только посочувствовать автору письма и выразить пожелание ТСЖ учитывать просьбы и нарекания со стороны членов товарищества.
Светлана Кутергина