Мы уже сообщали, что в начале апреля в Москве состоялось совместное заседание комиссии генерального совета партии «Единая Россия», Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и региональных участников ипотечного рынка. На этом мероприятии побывали заместитель мэра г. Сургута Владимир Маран и исполнительный директор Сургутского фонда развития жилищного строительства «Новый дом» Сергей Немчинов. Выполняя свое обещание, Сергей Немчинов сегодня рассказывает нашим читателям о прошедшем мероприятии.
- Сергей Александрович, какова была цель вашей поездки?
- Мы сами являемся членами МАИФ и постоянно поддерживаем с ними связь. Наш фонд «Новый дом» - это основной разработчик ипотечной программы в Сургуте, поэтому, являясь заинтересованным лицом в вопросе ипотечного кредитования, мы с удовольствием откликнулись на приглашение принять участие в заседании комиссии. Главная цель поездки - донести свои мысли и наработки по поводу развития ипотечного рынка до законотворцев, узнать, что делается в данном направлении на федеральном уровне и обменяться мнениями с другими участниками заседания комиссии.
- Что происходило на этом заседании комиссии?
- Мы еще раз убедились, что вопросы развития системы ипотечного кредитования и стимулирования строительства жилья являются одними из приоритетных для нынешнего правительства.
По планам законотворцев, доступность жилья должна со временем достигнуть общепринятого в развитых странах уровня, когда стоимость квартиры равняется трем совокупным годовым доходам семьи.
На заседании комиссии в Москве заместитель председателя Госдумы РФ Георгий Боос доложил, какая работа проводится в данном направлении. Если раньше правительство разрабатывало один закон и вносило его для рассмотрения в Думу, где лоббисты раздирали его на части, а каждое ведомство отстаивало свои интересы, то теперь решили подойти к проблеме комплексно. Таким образом, в жилищном вопросе оказались объединены 28 законопроектов, работу над которыми условно можно разделить на пять блоков.
В первую очередь, планируется изменить Жилищный и Гражданский кодексы в той части, где требуется определить группы населения, нуждающиеся в государственной поддержке, то, какая помощь со стороны государства требуется обездоленным и какие условия надо создать для небедных граждан. Другая группа законопроектов связана с развитием различных форм жилищного кредитования и инвестиционного рынка для привлечения в этот сектор кредитных ресурсов. Изменения этих законов направлены на усиление прав залогодержателя и обеспечение комплексности функционирования рынка жилищного кредитования. Поправки в Гражданско-процессуальный кодекс должны обеспечить права залогодержателя по обращению взыскания на заложенное жилье и его реализацию, даже если это жилье является единственным.
Во втором блоке законопроектов предлагается внести поправки в закон об ипотеке. В процессе банковской деятельности в этом направлении были выявлены существенные недоработки, устранение которых позволит банкам точно знать «правила игры» и кредитовать как застройщиков, так и население без всякого страха и риска.
По мнению разработчиков, надо также принять закон о кредитных бюро, в которых у каждого клиента будет формироваться своя кредитная история. Сделать ипотеку более доступной позволит и введение института страхования ипотечных рисков, что снизит требования к размеру первоначального взноса по ипотечным кредитам, расширяя одновременно клиентуру для банков и возможности доступа на рынок жилья для многих групп населения.
Третий блок рассматриваемых законопроектов направлен на увеличение жилищного строительства. В регионах предлагается создавать условия для того, чтобы инженерная подготовка территории застройки не влияла на конечную стоимость. То есть, чтобы для потребителя жилье было доступным, эти финансовые затраты должны взять на себя муниципалитеты.
Четвертый блок законопроектов предполагает минимизацию затрат участников рынка на совершение сделок. Это касается внесения поправок в закон о регистрации прав на недвижимость и Гражданский кодекс, подготовки нового законопроекта о кадастре недвижимости. Предлагается также обеспечить финансовые гарантии прав добросовестных приобретателей.
Последний, большой блок касается налоговых условий на рынке жилья и жилищного строительства. Предполагается внести изменения в налог на добавленную стоимость, исключив из объектов налогообложения реализацию жилья и земельных участков, в налог на прибыль, в существующий налоговый вычет по подоходному налогу на физических лиц в случае приобретения и продажи жилья.
Мнения всех заинтересованных сторон рынка недвижимости собираются таким образом, чтобы в Думу вынести уже готовый законопроект, не требующий длительного обсуждения и готовый, образно говоря, быть принятым в трех чтениях сразу. Поэтому планируется, что уже в этом году весь комплекс жилищных законов будет принят, а, начиная с 2005 года, ипотека начнет покорять всю страну.
- Как все вышесказанное отразится на жизни регионов и Сургута, в частности?
- В ряде регионов России муниципалитеты и региональные власти не стали ожидать, когда «придет Владимир Владимирович, всех накормит, обует и оденет», а изъявили свою политическую волю в вопросе доступности жилья для населения. В частности, это касается Ленинградской, Московской, Белгородской, Брянской, Самарской, Новосибирской областей, а также Башкортостана и Якутии и других субъектов Федерации. Жители этих регионов уже получили дополнительные возможности по улучшению жилищных условий. Кроме того, муниципалитеты взяли на себя разницу между банковской процентной ставкой и той, которая посильна людям. Где-то люди выплачивают 10 процентов из 18, а где-то - всего четыре. Таким образом, по данным МАИФ, на конец 2003 года в России на ипотечные средства было куплено около 100 тысяч квартир.
В Сургуте новая ипотечная программа (городская целевая программа улучшения жилищных условий граждан с использованием механизма ипотечного кредитования), представленная на рассмотрение Думы в 2003 году, опирается только на внебюджетные источники финансирования жилья. Разработанная программа прошла процедуру уже двух слушаний и до сих пор не утверждена. Почему? Казалось бы, депутаты Думы города, в котором более двадцати тысяч официально зарегистрированных очередников на улучшение жилищных условий, должны проявлять деятельный интерес к программе, дающей реальный способ решать этот социально значимый вопрос. Однако налицо полное отсутствие такого интереса.
Конечно, в условиях г. Сургута сказывается влияние основных градообразующих предприятий, решающих сегодня жилищный вопрос своих работников самостоятельно. Но рамки города шире рамок этих предприятий. Что делать, например, бюджетникам? И как ни странно, но перевод в настоящее время системы ипотеки на уровне федеральной власти в ранг стратегического приоритета на местах приводит к тому, что региональная власть переходит в позицию выжидания. Вот примут законопроекты на уровне России, вот тогда и посмотрим, что делать. Такая позиция депутатов Думы г. Сургута привела к тому, что городской ипотечной программы нет.
Кроме того, противниками программы высказывалось мнение, что в условиях рыночной экономики ипотека должна развиваться самостоятельно, без участия местной власти, что нет необходимости ни в каких ипотечных программах на уровне города, пусть жители, улучшая свои жилищные условия, самостоятельно используют ипотечные кредиты банков.
Однако, на мой взгляд, такая позиция - это просто желание уйти от проблемы, непонимание того, что жилищный вопрос нельзя решить наскоком раз и навсегда, нужна взвешенная политика местной власти, ориентированная на перспективу, выраженная в соответствующих действиях и документах. Жилищный вопрос требует постоянного внимания местной власти, так как является в высшей степени важным в силу его жизненной необходимости, а также весьма непростым, так как зависит в значительной мере от политической и экономической обстановки как в городе, так и в России в целом, является комплексом мероприятий экономического, юридического, социального характера, требует решения даже в условиях отсутствия бюджетных средств. Очевидно, что степень решения жилищного вопроса характеризует уровень эффективности местной власти.
Кроме того, любые мероприятия по решению жилищного вопроса, осуществляемые под эгидой местных властей, являются более эффективными, так как вызывают большее доверие граждан, а следовательно, более высокую степень их активности. Так что я за активную жизненную позицию, и в этом, слава Богу, уже неодинок.
Наталья Быкова