Долевое строительство: плюсы и минусы
Как известно, 1 апреля 2005 г. вступил в силу новый Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Об этом законе и о том, как он отразится на дольщиках, мы беседуем с адвокатом филиала № 11 коллегии адвокатов ХМАО Ириной Яблонской.
- Ирина Валерьевна, как можно в целом охарактеризовать новый закон?
- Закон устанавливает гарантии защиты прав, интересов и имущества участников долевого строительства, призван усилить ответственность застройщиков, регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства и возникновением у дольщиков права собственности на объект.
Стоит сразу отметить, что действие закона распространяется только на те объекты возводимой недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления закона в силу.
Причем объектами строительства могут выступать как жилые многоквартирные дома, так и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры, за исключением объектов производственного назначения.
- Соблюсти все свои обязанности застройщик может только при наличии правильно составленного договора. Что говорит закон на этот счет?
- Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с этого момента он будет считаться заключенным. В договоре должен быть указан конкретный объект строительства (адрес) в соответствии с проектной документацией. Кроме того, должен быть оговорен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Среди нововведений - обязательное установление гарантийного срока на объект долевого строительства. Этот срок, кстати, не может составлять менее пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. В течение всей гарантии застройщик должен устранять те недоделки, которые выявятся в ходе эксплуатации.
Следует иметь в виду, что при отсутствии в договоре перечисленных условий такой договор считается незаключенным.
- Как быть, если в ходе строительства нарушаются условия договора?
- Такие нарушения сейчас не редкость. Чтобы повысить ответственность застройщика и защитить законные права и интересы граждан, вкладывающих денежные средства в строящиеся жилые дома, предполагается ряд мер.
Для того чтобы начать заключение договоров и строительство, у застройщика должен быть собран пакет документов. Это разрешение на строительство, государственная регистрация права собственности или права аренды на соответствующий земельный участок. Кроме того, проектная документация должна быть опубликована в СМИ или интернете. Только после этого застройщик может привлекать денежные средства. Если денежные средства будут привлекаться лицами, не обладающими такими правами, гражданин может потребовать от них немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в двойном размере на сумму этих средств, и возмещение сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
- Нередкая ситуация: сроки по договору давно прошли, а перспектива заселения даже не просматривается на горизонте.
- Закон гласит, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства построенного объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
- Новая квартира или гараж построены с недостатками, которые видны сразу. Что делать?
- Если построенный объект не соответствует условиям договора или построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, возместить понесенные расходы на их устранение, либо соразмерно уменьшить цену объекта.
Что интересно, если застройщик «перестраховался» и внес в договор условия, освобождающие его от ответственности за недостатки объекта, то такие условия являются ничтожными, и ответственность ему все равно нести.
Также можно отметить, что риск случайной гибели или повреждения объекта долевого строительства до его передачи дольщику, то есть до подписания передаточного акта, несет застройщик.
- Сейчас стало модно покупать жилье долевым способом в других городах. Не выезжая из Сургута, можно ли узнать информацию о ходе строительства?
- Информацию о застройщике, величине его собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет, и другие документы должны быть предоставлены застройщиком для ознакомления любому обратившемуся лицу, согласно п. 2 ст. 20 указанного закона.
- Предположим, участник долевого строительства, не дождавшись новоселья, умер. Что будет с выкупленной долей?
- В случае его смерти все имущественные права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не может отказать таким наследникам во вступлении в договор. Правда, здесь пока есть одна проблема. Законом не оговорено, как будет приниматься такое наследство. Либо нужно обращаться сразу к застройщику, либо к нотариусу, который должен выдавать свидетельство о праве на наследство.
- В ходе строительства дольщик решил не покупать квартиру. Можно ли в любой момент расторгнуть договор долевого участия?
- Изменение и расторжение договора возможно по согласованию сторон. Законом определяются случаи одностороннего отказа от исполнения договора со стороны участника долевого строительства. Такие действия могут быть предприняты, например, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Кроме того, договор может быть расторгнут в случае прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, а также при изменении проектной документации строящегося объекта, в результате которого существенно меняется размер объекта долевого строительства.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по указанным причинам застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником всей суммы (или ее части) до дня их возврата застройщиком.
- Как закон защищает застройщиков? Ведь не секрет, что и дольщики нередко нарушают условия договора.
- В случае, если дольщик по договору должен внести всю сумму сразу, но задерживает платеж на три и более месяца, застройщик вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке.
Аналогичное право есть у застройщика и в том случае, если уплата цены договора должна производиться долями за определенный период, а дольщик нарушил срок внесения платежа более чем три раза в течение года.
Кстати, в этих случаях участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Наталья Быкова.
Коллаж Александра Онопы.