Алексея Усова в его новом качестве - чиновника городской администрации, заместителя директора департамента архитектуры и градостроительства, начальника управления архитектуры ДАиГ, главного архитектора города (именно так он перечислял через запятые свои должности) мы знаем с 2004 года.
До этого времени, с 1987 года гость нашей редакции работал в известном всем сургутянам институте - ЗапСибЗНИИЭП, последние четыре года перед новым витком карьеры - его директором. ЗапСибЗНИИЭП является генпроектировщиком Сургута. 90 процентов жилой застройки города выдано «на гора» именно им. Небольшая поправка: последние 20 лет генеральный план Сургута разрабатывался и корректировался Санкт-Петербургским институтом. Но последний генплан, по поводу которого ломали много копий на разных обсуждениях и слушаниях, разработан при непосредственном участии нашего института. На этом следует сделать особый акцент, потому как Алексей Усов попал к нам в гости по совершенно определенному и очень серьезному поводу. Все темы нашей беседы были важными и значимыми, но сегодня мы остановимся только на одной.
В октябре прошлого года в городе проходила «архитектурная неделя», в рамках которой представлялись «Правила землепользования и застройки на территории города Сургута».
Рассказывая о сути этого важного документа журналистам и немногочисленным заинтересованным лицам, господин Усов пообещал, что до конца 2004-го Правила будут завершены и представлены на публичное обсуждение. Только после этого им предстоит процедура утверждения на заседании городской Думы.
Но жизнь внесла свои коррективы, о которых разработчики Правил знали. О возможных изменениях, а посему и переносе срока принятия предупредил Алексей Усов на «круглом столе» «архитектурной недели». Потому первый вопрос, который мы ему задали, касался именно этого момента.
- Я бы хотел сделать акцент не столько на переносе срока как такового, хотя на причинах этого тоже необходимо остановиться, сколько на значимости Правил землепользования и застройки для горожан. Думаю, что сургутяне еще не успели забыть, как обсуждали и принимали Устав города Сургута. Согласно принятому в конце прошлого года Госдумой Градостроительному кодексу, поправкам в закон о местном самоуправлении, процедура принятия Правил землепользования поднята теперь до уровня принятия Устава города.
- Вы говорили о том, что Правила будут размещены на сайте городской администрации, где с ними могут не только познакомиться, но и внести свои изменения все горожане, которые захотят поучаствовать в процедуре...
- Не только. В еженедельнике «Сургутские ведомости» за 4 апреля опубликованы Правила землепользования и застройки с той целью, чтобы с ними познакомилось как можно большее количество сургутян. Мы обещали и закончили работу над ними в декабре 2004 года. 28 декабря на заседании городской Думы доложили об этом, и Дума постановила опубликовать их и в феврале 2005-го принять. Но произошло то, что мы и ожидали: 29 декабря Государственная Дума приняла новый Градостроительный кодекс, в котором четко прописаны требования к правилам землепользования. При работе над этим документом мы руководствовались старым ГК, в котором некоторых важных требований не было. Кроме того, Госдумой приняты поправки в Земельный кодекс, которые мы тоже не могли учесть ввиду их отсутствия. В итоге нам пришлось отсрочить принятие Правил. Два месяца мы занимались внесением корректировок в связи с новым законодательством. Нас сильно поджимали сроки, ибо в связи с требованиями нового Градостроительного кодекса два месяца дается на проведение публичных слушаний. Перед тем как в июне гордума уйдет на каникулы, она должна принять Правила землепользования и застройки как закон местного масштаба.
- Но куда такая спешка?
- Сроки предусмотрены законом. Промежуточные обсуждения пройдут в торгово-промышленной палате, куда будут приглашены землепользователи и застройщики. На 28 мая запланированы публичные слушания проекта. Сургутяне имеют право, закрепленное законом, как и при процедуре принятия Устава города, заранее внести свои замечания и поправки в Правила на общегородских публичных слушаниях. Затем эти поправки будут направлены главе города, а окончательный вариант Правил он представит в июне на рассмотрение Думы. Таков график по принятию Правил землепользования и застройки на территории города Сургута.
- Генеральный план застройки города, который очень широко и бурно обсуждался, как он вписывается в эти Правила?
- Они разработаны и приняты на основе генерального плана. Сердцевиной Правил землепользования является карта градостроительного зонирования. Она создана на основании генплана. На карту наложены планировочные ограничения. К примеру, санитарно-защитные, водоохранные и другие зоны. Для каждой из них созданы градостроительные регламенты. Если говорить проще, это перечень объектов недвижимости, которые на этих территориях можно строить.
- А как Правила, в таком случае, будут взаимодействовать с новым Жилищным кодексом?
- Более-менее нормально. Жилищный кодекс предписывает в течение года определиться с формой управления, каждый жилой дом должен получить границы своего земельного участка, то есть должен быть поставлен на кадастровый учет. Регламенты устанавливают целый спектр разрешенных видов строительства, но они не ограничивают землепользователей только одним конкретным видом строительства. Однако если застройщик захочет построить нечто выходящее за границы перечня, то он этого теперь сделать не сможет. Раньше можно было правдами-неправдами упросить-договориться: хочу, дескать, рядом с домом гараж соорудить. С принятием Правил «хотелки» уже будут нарушением закона. Нужно обязательно прочитать документ, дабы понять, что он ставит жирную точку на административном произволе в области землепользования и застройки. Хотя следует отметить еще один момент, если внимательно познакомитесь с регламентом. Там есть перечень условно разрешенных видов строительства. Но опять же разрешение может быть получено застройщиком только после процедуры публичных слушаний.
- Что же получается, по каждому объекту застройщик должен теперь проходить публичные слушания?
- Это слушания не по Правилам в целом, а по объекту на территории, допустим, жилой зоны. Без дополнительных согласований здесь можно построить детские дошкольные учреждения, площадки, аптеки, а вот в условно разрешенные попадают, к примеру, продовольственные магазины. Это означает, что на территории многоэтажной застройки решение о строительстве магазина будет приниматься только через процедуру публичных слушаний. Соберутся, скажем, жильцы одного дома или нескольких, мы пока с этим вопросом до конца не определились, и будут решать, нужен им магазин или нет. То есть любое строительство на территории жилых домов может вестись только по инициативе жильцов и в согласии с градостроительным регламентом. Не следует думать, что Правила касаются только застройщиков, в их принятии надо участвовать всем. Ибо по этим Правилам мы и будем впредь жить.
- Помню, что на «круглом столе» в рамках «архитектурной недели» заместитель главы города Браташов сказал: хорошо, если с Правилами познакомятся хотя бы 15 процентов сургутян. Вы так же пессимистично настроены?
- Я вообще не пессимист, а что касается расклада, то действительно, главное, чтобы землепользователи и застройщики эти Правила изучили. Население живет преимущественно в многоэтажных домах, земля под и рядом с ними является общедолевой собственностью. Не думаю, что собственникам жилья будет все равно, что на их территории станут строить без их на то согласия.
- Бытует мнение, что хорошая земля в городе уже поделена, а потому какой смысл сейчас в этих Правилах?
- Вопрос справедливый, но отчасти. Поделена не просто хорошая земля, а та, которая полностью готова для строительства, на которой проложены инженерные сети, построены дороги, причем еще при советской власти. Земля, где инвестору ничего не надо вкладывать в инженерную инфраструктуру, а только строить жилой дом. Такой земли уже нет.
Но есть Северо-Восточный район - заходите, берите землю, но учтите, что там нет дорог, сети надо тянуть, подстанции строить... Земля для жилищного строительства будет предоставляться исключительно по конкурсу. Последние два года участки, которые выставлялись на конкурс, имели обязательное условие: получаешь «пятно» под строительство жилого дома - плати в городской бюджет ту или иную сумму, измеряемую миллионами рублей, в зависимости от параметров объекта. Но психология нашего застройщика такова, что не хочет он отдавать эти миллионы рублей. Недавно был объявлен тендер на очень хороший участок - угол улицы 30 лет Победы и проспекта Пролетарского. Там есть все, и дороги, и инженерка - плати и строй! Застройщиков не нашлось. И тем не менее говорят, что «хорошей земли нет»... Если взять опыт больших городов, там застройщики борются за любой кусок земли, без всякой инфраструктуры, лишь бы дали, лишь бы построить.
- Разве можно сравнивать Сургут с тем же Подмосковьем? У нашего города будущее связано с запасами нефти...
- А я не думаю, что Сургут умрет, как только закончится нефть. Сургут - это город не только «Сургутнефтегаза». Город с достаточно диверсифицированной экономикой, узловой центр транспортной инфраструктуры регионального значения. Мне нравится политика наших нефтяников - не замыкаться только на территории Сургутского региона. Город станет со временем базовым для освоения других северных территорий страны, Восточной Сибири. Таких городов, как Нижневартовск и Сургут, страна больше строить не будет. Так что в наше будущее я смотрю оптимистично. А наши застройщики, уверяю, еще пересмотрят свой взгляд на «хорошую землю». Так что читайте Правила, господа!
Записала Светлана Кутергина.