В последнее время все чаще стало звучать мнение, что в Сургуте снижаются темпы строительства и, мол, жилых домов будет возводиться все меньше. Причиной тому называют новое земельное законодательство, а именно - сложности с выделением новых земельных участков под застройку. Заместитель главы администрации г. Сургута Владимир Маран считает такую ситуацию «истерией», раздуваемой намеренно:
- Существует документ, в котором указано, сколько земельных участков было предоставлено под жилищное строительство с 2002 по 2005 годы. Могу сказать, что на сегодняшний день остались незастроенными 111 га. То есть территория, на которой возможно возвести около 750 тысяч кв. метров жилья. Учитывая сложившиеся в последние годы темпы строительства - 170-180 тысяч квадратных метров жилья ежегодно, с уверенностью можно сказать, что жилищное строительство компании могут вести спокойно еще несколько лет. Тем более, что вдобавок к уже выделенной земле департаментом архитектуры и градостроительства подготовлены на торги три земельных участка в микрорайонах 39, 30 и 31. Если торги состоятся, на территории этих микрорайонов дополнительно можно будет построить еще 750 тысяч квадратных метров жилья.
И все же проблемы с жилищным строительством действительно существуют. Но это касается социального жилья, возводимого за счет бюджетных средств. Напомним, что в Сургуте сейчас разработано восемь жилищных программ, призванных обеспечить квартирами наиболее нуждающихся - чуть более 57 тысяч человек. Если перевести в метры, это примерно 1,281 млн. кв.м жилья. Деньги на социальное строительство выделяются из бюджетов города, округа и федерации.
Земельный вопрос
С 1 ноября 2005 года введена в действие ст. 30.1 Земельного кодекса. Согласно ей, все земельные участки, предназначенные под жилищное строительство, должны предоставляться только через аукцион. Получается парадоксальная ситуация - администрация за бюджетные деньги должна подготовить и выставить земельные участки на аукцион, после чего, опять-таки на бюджетные деньги, на аукционе купить эти участки «сама у себя», предварительно предусмотрев в бюджете такую строку расходов. Простой пример: чтобы построить необходимые 1,281 млн. кв. м, необходимо порядка 150 гектаров земли. По сложившимся ценам за такую площадь надо заплатить 70 млрд. рублей.
Эта проблема с начала действия нового земельного законодательства озвучивается на всевозможных форумах и заседаниях разных уровней. Последние новости несколько обнадеживают - Правительство ХМАО уже вышло на Правительство РФ с предложением внести ряд поправок в земельное законодательство и Градостроительный кодекс. Параллельно с Югрой с теми же предложениями вышел ряд регионов. И депутаты Госдумы обещали уже в мае в первых чтениях эти предложения рассмотреть.
А пока осуществлять жилищные программы город не в силах. Тот же 31-й мкрн., конкурс на застройку которого выиграла турецкая компания «Контэк ЛТД», невозможно начать осваивать, пока земля этого микрорайона не будет продана на аукционе. А специфика аукциона такова, что есть шанс покупки данной земли не городской администрацией, а кем-либо другим...
Проблема ценообразования
На сегодняшний день расчетная цена квадратного метра жилья в новостройках - 18 500 руб. Рыночная цена уже достигла отметки 33 000 рублей и неуклонно ползет вверх, достигая в отдельных случаях 50 000 рублей за «квадрат».
Чтобы рассчитать доступность жилищных программ (все они построены на ипотечном кредите) для бюджетников, администрация произвела сравнение возможностей по кредитованию горожан при различных условиях. Для примера взяли два банка - Сбербанк РФ №5940 и Внешторгбанк как наиболее платежеспособные.
По условиям кредитования «Сбербанка» соотношение платежа к доходу не должно превышать 40 процентов, «Внешторгбанка» - 30 процентов.
Первый вариант. Первоначальный взнос - 30 процентов от стоимости жилья, совокупный ежемесячный доход - 32 тысячи рублей на семью, стоимость квадратного метра жилья - 18500 руб., площадь покупаемой квартиры - 56 кв. м. При таком раскладе получается, что в «Сбербанке» семья будет отдавать ежемесячно 39 процентов дохода, во «Внешторгбанке» - 28 процентов в течение 20 лет. Это то соотношение, при котором ипотечный кредит доступен примерно 60 процентам работников бюджетной сферы.
Второй вариант. Условия те же, за исключением стоимости «квадрата» жилья - 33 тысячи рублей. При таком варианте соотношение выплат составляет 56 процентов во «Внешторгбанке» и 70 процентов совокупного дохода - в «Сбербанке». В такие кабальные условия ни один банк вгонять людей не рискнет. Да и горожане не станут брать ипотечный кредит, по которому на протяжении двух десятков лет предстоит отдавать большую часть своих доходов.
Соответственно вывод: если стоимость социального жилья перевалит за отметку в 19-20 тысяч за квадратный метр, все жилищные программы автоматически станут неработоспособными, так как будут недоступны для 90 процентов населения.
Это подтверждается и расчетами экономистов, утверждающих, что для доступности ипотеки заработная плата должна в два раза превышать стоимость квадратного метра жилья. По словам Владимира Марана, у муниципалитета нет возможности регулировать стоимость жилья на рынке, чтобы выдерживать такое соотношение. Зарплату бюджетникам «вдогонку» за стоимостью жилья повышать тоже проблематично. Есть определенные законы экономики, согласно которым зарплата должна расти не искусственно, а исходя из величины инфляции и некоторых других факторов. Поэтому выход один - больше строить жилья за бюджетные деньги. Лишь эта мера позволит улучшить жилищные условия бюджетников и людей с невысоким достатком.
Денежный вопрос
Понятно, что бюджет города год от года полнее не становится. Чтобы строить социальное жилье, одного желания мало. Необходимо запрашивать дополнительные средства на уровне округа.
Депутаты Думы г. Сургута в ближайшее время должны принять программу улучшения жилищных условий населения города, в которой просчитано необходимое финансирование конкретных объектов по годам. «После этого мы имеем право выходить на правительство ХМАО, - говорит заместитель главы города Владимир Маран. - Что и будет сделано. Предстоит обосновать все дополнительные суммы, необходимые для успешной реализации жилищной программы». Если надежды оправдаются, правительство ХМАО изменит окружную программу «Жилище», предусмотрев для Сургута большее финансирование. Напомним, что по данной программе для развития жилищного строительства на территории ХМАО предусмотрено 85 млрд. руб. Требуется же намного больше.
Конечно, на пути строительства социального жилья возникают серьезные проблемы. Но есть большая вероятность, что их все удастся в той или иной мере разрешить. Тем более что национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», на который ориентируется и городская программа, является одним из приоритетных. А значит, «ставить палки в колеса» на пути жилищного строительства ни в округе, ни в федерации не станут.
В Сургуте разработано восемь жилищных программ, призванных обеспечить квартирами наиболее нуждающихся - чуть более 57 тысяч человек. Если перевести в «метры», это примерно 1,281 млн. кв.м. жилья.
Получается парадоксальная ситуация: администрация за бюджетные деньги земельные участки должна подготовить и выставить на аукцион, после чего, опять-таки на бюджетные деньги на аукционе купить эти участки «у себя же», предварительно предусмотрев в бюджете такую строку расходов.
Если стоимость социального жилья перевалит за отметку в 19-20 тысяч за квадратный метр, все жилищные программы автоматически станут неработоспособными.

Наталья Быкова.