PR-раскрутка ипотечных механизмов в округе дала мгновенный эффект - застройщики, похоже, только этого и ждали: цены на жилье взлетели, и их рост остановится не скоро. Всеобщая истерия по поводу старта льготной ипотеки только добавила масла в огонь.
При этом диспропорция между потребностью в жилье и платежеспособным спросом, казалось бы, частично ликвидирована условиями льготного ипотечного кредитования. Уже сегодня 800 человек квалифицированы ипотечным агентством Югры как потенциальные участники окружной подпрограммы «Ипотечное жилищное кредитование». Но большинство из них не могут реализовать свою возможность покупки жилья только потому, что покупать, собственно, нечего - объемы вводимого жилья в округе явно недостаточны.
Такое положение дел можно возводить в ранг вселенской проблемы. Но заместитель Председателя Правительства ХМАО-Югры по вопросам инвестиций и инноваций Кирилл Морозов не склонен нагнетать экспрессию - он считает такую констелляцию вполне ожидаемой и преодолимой. Преодолимой путем совместных усилий власти и бизнеса. Расширение возможностей приобретения жилья возможно при первичном условии формирования платежеспособного спроса. Сегодня у нас это есть. Дальнейшая работа по стимулированию предложения путем повышения инвестиционной привлекательности регионального сектора строительства и развитию стройиндустрии округа поможет в обозримом будущем остановить рост цен на жилье и кратно увеличить объемы жилищного строительства. Об этом Кирилл Морозов рассказал в интервью «СТ».
Для определения размера ипотечного кредита важен возраст заемщика. Работающим женщинам до 55 лет платежеспособность исчисляется исходя из заработной платы. Старше 55 лет - исходя из пенсии. У мужчин, соответственно, «переломный» возраст составляет 60 лет.
Ипотека набирает обороты
- Кирилл Львович, основные вопросы по ипотеке у наших читателей сняты благодаря началу функционирования в городе представительства ипотечного агентства Югры - СМИ Сургута активно освещают его деятельность. Нам интересна ваша оценка и прогноз дальнейшей работы по подпрограмме.
- Собственно агентство было сформировано в начале года. А вот данные на 26 мая. В округе в полноценном режиме работают 16 филиалов агентства из 18 запланированных. Уже в марте мы заключили три кредитных договора с компенсацией, в апреле - девять, сейчас их уже 70. Групповые консультации прошли более 18 тысяч человек, индивидуальные - более шести тысяч. Мы рассчитываем, что в ближайшие месяцы только по Сургуту и Нефтеюганску 500-600 человек будут признаны участниками подпрограммы. Чуть меньше половины во всем перечне участников подпрограмм занимают молодые семьи и молодые специалисты, далее следуют бюджетники.
Из анкетирования мы выяснили, что средний совокупный семейный доход составляет 31 000 рублей. При этом средняя запрашиваемая величина кредита - 1,4 млн. рублей. Исходя из этого, перспективы вырисовываются довольно радужные: многие, допустим, могут себе позволить приобретение трехкомнатной квартиры при средневзвешенном платеже 9200 рублей, что составляет около 30 процентов совокупного дохода семьи - я говорю о пятипроцентной банковской ставке (срок кредитования - 20 лет, стоимость квадратного метра - 30 000 рублей, первоначальный взнос за счет субсидий и/или собственных накоплений - 30 процентов).
- Расширять список по другим категориям населения не планируется?
- Возможно, но пока об этом речи не ведется.
- Каковы объемы финансирования подпрограммы?
- В 2006 году на это выделено 1,8 млрд.рублей, в 2007 - 2,7 млрд. и далее до конца действия программы (2010 год) - по 4,5 млрд.рублей. Всего 40,5 млрд.рублей.
Где товар?! Где купец?!
- Очевидно, что предложенные условия стимулируют высокий спрос со стороны населения. При убогости местного строительного рынка что же будет в таком случае с ценой на квадратный метр?
- Вы знаете, что будет! Она и так выросла очень серьезно. Поэтому параллельно мы запускаем проекты, которые поспособствуют существенному росту объемов вводимого жилья. Для нас бесспорна первичность формирования спроса. Иначе как мы будем привлекать инвесторов в жилищное строительство? А в данных условиях мы можем показать потенциальным инвесторам, если хотите, пофамильный список желающих приобрести жилье. А с приходом инвестиций в эту отрасль, с развитием конкуренции на строительном рынке последует и снижение стоимости жилья.
- И как планируется привлечь инвесторов? Как реализовать задуманную формулу «4 внебюджетных рубля на 1 бюджетный рубль» в жилищном строительстве?
- Эти вопросы были озвучены на недавней конференции «Жилищное строительство в ХМАО-Югре: реалии, тенденции, перспективы». В рамках конференции обсуждались такие проблемы, как информирование о нормативно-юридическом обеспечении процессов в жилищном строительстве, повышение инвестиционной привлекательности для реальных инвесторов - застройщиков, банков, фондов, инвестиционных компаний. И все эти вопросы разрешимы, поскольку в округе - в том числе благодаря мерам господдержки -сформировался реальный рынок строительства, который привлекателен для долгосрочных вложений, для инвестора здесь очевидно гарантирована рентабельность, доход, возможность развивать свой бизнес.
На конференции мы заслушали 25 докладов, тематика которых напрямую связана с жилищным строительством. Было и два конкретных инвестиционных проекта. Первый проект предусматривает концепцию строительства технологического центра в Ханты-Мансийске. Второй проект касается строительства в Ханты-Мансийске жилого квартала общей площадью 117 тысяч кв.м. - этот проект будет на сто процентов реализовываться за счет частных инвестиций. Начало его реализации намечено на вторую половину нынешнего года...
Вообще конференция прошла достаточно плодотворно, это мнение разделили все участники мероприятия. На осень мы запланировали проведение третьего инвестиционного форума, в рамках которого один день будет посвящен жилищному строительству.
К тому времени у нас уже будет подобрана конкретная, достаточно любопытная информация и со стороны ипотечного агентства, и со стороны муниципалитетов. В частности, муниципалитеты презентуют свои административно-инфраструктурные возможности: градостроительные планы, информацию по осуществлению земельных аукционов, технические регламенты в области территориального планирования. Если это удастся, то серьезный шаг с точки зрения стимулирования притока инвестиций в жилищное строительство с нашей стороны будет сделан. Что касается конкретных механизмов привлечения инвестиций, то здесь будут задействованы и меры господдержки: в частности, предоставление компенсации процентных ставок, если застройщик собирается оборудовать земельный участок инженерными коммуникациями за счет банковского займа.
- Муниципалитеты, выходит, тоже активизируются?
- Да. Конечно, с изменением схемы финансирования жилищного строительства муниципалитетам пришлось непросто, особенно в начале года. Но процесс сдвинулся с мертвой точки. У нас прошло несколько крупных аукционов в Нижневартовске, в Сургуте в ближайшее время пройдет аукцион на право владения участком, обеспеченным инженерными сетями, и два аукциона на комплексное освоение участков для жилищного строительства, не оборудованных инженерно-коммунальными сетями.
- То есть претензий к новым земельным правоотношениям со стороны участников строительного рынка нет? Я говорю о введении системы земельных аукционов.
- Закон суров, но его нужно выполнять. Можно высказывать свое мнение по этому поводу, но от этого ситуация не изменится. Идеологически подобного рода изменения вносились в законодательство для большей прозрачности рынка, для обеспечения равной доступности к земле, исключая элемент субъективизма отдельных должностных лиц при принятии решения о выделении земельных участков. Но дело в том, что регионы страны развиваются различно. Где-то новое земельное законодательство работает эффективно (это, в основном, густозаселенные Москва и Санкт-Петербург). А вот у нас по причине неразвитости строительного рынка есть определенные опасения - входящие инвесторы могут, допустим, по сговору, выдерживать высокие цены на жилье, и строительство социального (в смысле недорогого, доступного) жилья ставится под вопрос. Я знаю, что работа с федеральным центром по внесению соответствующих изменений в законодательство ведется, в Федеральное собрание направлено достаточное количество документов, и мы надеемся, что особые условия в этом законодательстве все-таки появятся.
- Еще вопрос касаемо муниципалитетов. Ведется ли какая-либо работа по снижению административных барьеров, препятствующих появлению большего количества игроков на строительном рынке: контроль за целевым использованием средств, выделяемых на развитие инженерных коммуникаций, сокращение сроков прохождения разрешительных процедур, сокращение числа согласующих инстанций и т.д.?
- Федеральный закон переписать сложно. Здесь задача в том, чтобы люди на местах эффективно работали и понимали - от того, насколько грамотно и быстро они сработают, будет зависеть решение проблем конкретного человека. Меры стимулирующего воздействия на чиновников, конечно, можем предполагать, но я считаю, что это в первую очередь задача руководства муниципалитетов. Это вопрос непростой, и он касается не столько жилищного строительства, а нашей административной системы в целом.
Для молодых семей (в которых возраст одного из супругов не превышает 30 лет) предусмотрена выплата безвозмездной субсидии на каждого ребенка для приобретения жилья. Размер субсидии - это стоимость 12 кв. м. жилья на каждого несовершеннолетнего члена семьи. В настоящий момент он составляет порядка 250 тысяч рублей.
Стройиндустриальное будущее Югры
- Подсчитано - округу, чтобы добиться хотя бы среднероссийского уровня обеспеченности жильем (20 кв.м на человека и выше), нужно построить дополнительно более 5 млн. кв. метров. Нам это по силам к 2010 году. В этом смысле очень важно наладить работу стройиндустрии в округе, при этом используя наиболее экономичные и передовые технологии.
Воспользоваться «пониженным» ипотечным кредитом возможно на территории всего ХМАО. Сургутяне могут приобрести жилье, например, в Нижневартовске. При этом не существует ограничений - покупать квартиру в новостройке, на вторичном рынке или участвовать в долевом строительстве.
- И каковы же строительные ресурсы округа?
- Продукция местного стройиндустриального комплекса сегодня применяется в окружном строительстве на 13-14 процентов. Большую часть потребностей мы закрываем ввозом стройматериалов из других субъектов РФ. И тут впору ставить вопрос о строительной безопасности, строительной независимости округа. Если мы полностью зависим от внешних поставщиков, то ставим себя под серьезный удар. Сейчас, когда стартовала реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», мощности по производству стройматериалов других регионов России в большем объеме задействуют на местах. И мы в таком случае будем вынуждены переплачивать за стройматериалы, что в конечном счете также приведет к росту цены квадратного метра жилья.
Заключить пятипроцентный ипотечный кредит можно только в одном из пяти уполномоченных банков. Это филиал ОАО «Ханты-Мансийский банк», СОСБ №5940 «Западно-Сибирский Сберегательный банк России», ОАО «Западно-Сибирский коммерческий банк», ОАО «КИТ-Финанс Инвестиционный банк», ОАО «Аккобанк».
В настоящий момент «Ипотечное агентство Югры» на сто процентов финансируется из окружного бюджета.
Поэтому мы поставили задачу разработать концепцию развития стройиндустриального комплекса в сфере жилищного строительства. В качестве основы - ряд инвестиционных проектов, которые мы планируем реализовать в округе. На следующем этапе мы предполагаем на базе концепции разработать соответствующую программу, которая фактически станет окружным законом и озвучит в том числе набор совокупных мер поддержки строительного комплекса. На десятилетнюю перспективу мы рассчитали потребности округа по каждому виду стройматериалов. Оценили, что мы можем производить на территории округа. Так, к примеру, просматривается возможность строительства цементного завода, благо известняк у нас на территории есть. Я уже не буду говорить об абсолютно понятных для нас проектах, связанных с газохимией. В проектах задействованы и мощности, которые у нас уже есть (в том числе и местный леспром), - это завод ЛВЛ в Нягани, производство ДСП в Советском. Инвестиционные проекты, предусмотренные в концепции развития строительного комплекса, включают также создание предприятий по производству древесных плит OSB, утеплителей из базальтового волокна и ряда других стройматериалов. (Кирилл Львович обстоятельно рассказал о преимуществах упомянутых технологий, но объем публикации не позволяет дать расширенную информацию на этот счет. - М.У.).
- То есть можно не опасаться, что бурное развитие строительства приведет к появлению одноликой массовой застройки?
Если вы сразу подпадаете под несколько льготных категорий (например, ваша молодая семья проживает в фенольном доме), компенсации по процентной ставке кредита не суммируются. То есть вам не снизят банковскую ставку более, чем до пяти процентов годовых.
- У округа уже был опыт решения проблемы обеспечения населения жильем абы как. Мы больше не можем позволить себе интегрировать какие-то сомнительные технологии, а только - передовые и проверенные, которые десятилетиями работают. Задача-то создать доступное и КОМФОРТНОЕ жилье, где приятно жить десятилетиями. В частности, этот принцип будет реализован в малоэтажном каркасно-деревянном домостроении, которое чрезвычайно популярно в Канаде, Финляндии последние 40 лет. Такие проекты уже опробованы на Сахалине и в Краснодарском крае - строят большие поселки по 400-500 домов в каждом. Цикл строительства - 3 месяца. Такие дома адаптируются за 1,5-2 месяца, 30-50 лет не требуют капитального ремонта. В этой части мы планируем как минимум три проекта организовать на трех территориях округа: в центральной (Ханты-Мансийск, Пыть-Ях), западной (Нягань) и восточной (Нижневартовск, Когалым). Это особо актуально для поселков, где нет нужды в строительстве многоэтажек. Сегодня спрос именно в деревянном домостроении четко сформирован в пределах 200-250 тысяч кв.метров. С наращиванием производства к 2015 году объемы составят 400-450 тысяч кв.м. Заявлены разные инвесторы. На данный момент рассматривается бизнес-план по запуску завода деревянного домостроения, в бюджете на это предусмотрено 73 млн.рублей.
Беседовала Мария Уварова.