Несмотря на то что Александр Мельник, начальник департамента инвестиций и финансовой политики городской администрации, по сравнению с другими членами действующей команды мэрии можно сказать новичок, на его плечах лежит воплощение в жизнь достаточно важных проектов, прямым образом касающихся будущего нашего города. В частности, речь идет об ипотечном кредитовании и развитии малого бизнеса.

Поэтому, когда Александр Юрьевич на днях стал гостем нашей редакции, неудивительно, что беседа несколько затянулась, а позже, когда материал готовился к печати, оказалось, что и вовсе существует необходимость применить формулу «to be contineed...», - так много оказалось интересного. Таким образом, сегодня вы узнаете об одной части состоявшегося разговора, а именно о том, как можно купить квартиру с помощью ипотечного кредита.

Собственно, что это такое - ипотечное кредитование, мы уже писали, потому подробно на азах останавливаться не будем.

- Я думаю, что до конца марта, такой срок нам сегодня поставлен, - заявляет г-н Мельник, - мы должны доработать до завершения положение об ипотечном кредитовании.

Вообще на территории округа уже действует механизм ипотечных кредитов. Я знаю, что фонд «Жилище» уже выдал и продолжает выдавать ипотечные займы в Ханты-Мансийске. Для того, чтобы эта система была реализована в Сургуте, нам нужно принять свое положение, над которым мы сейчас и работаем. В основу его легли все те документы, которые были разработаны в округе, однако не обошлось и без собственных наработок - у нас в городе есть определенная специфика, и не учитывать ее нельзя.

Надо сказать, что при разработке и окружного пакета документов, и нашего городского мы опирались на федеральное законодательство. Многие моменты там прописаны очень четко и ясно. Интересно, что ХМАО один из немногих субъектов Федерации, который выполнил все в точности, как прописано в федеральном законодательстве. Очень многие удивлялись и говорили: «А где вы это взяли?». Как где? Это же в законе прописано.

- Александр Юрьевич, значат ли ваши слова, что уже с апреля сургутяне могут подавать первые заявки на участие в кредитовании?

- Да, думаю, с апреля уполномоченный фонд СВФРЖС «Новый Дом» может начинать принимать заявки. Сейчас, кстати, там занимаются разработкой их формы.

- Чтобы знать, с чем нам придется столкнуться уже через месяц, чуть более подробно о том, откуда будут идти деньги на финансирование желающих приобрести квартиру через ипотеку.

- Ипотечные займы будут предоставляться из средств бюджета. Это объясняется тем, что участие кредитных организаций в ипотечном кредитовании населения достаточно проблематично. Во-первых, из-за долгосрочности - сами понимаете, что значит предоставить сегодня для банков кредит минимум на пять лет да еще под низкую ставку. Это практически невозможно. По ряду объективных причин банковские структуры предпочитают выдавать в настоящий момент краткосрочные кредиты со ставкой кредитования в пределах сорока процентов. А это невозможные условия уже для жителей.

Так что пока взаимопонимания у банков и желающих получить ипотечный кредит нет. Каких-то других источников финансирования тоже не наблюдается. Поэтому единственные, кто может взять на себя эту нагрузку, - бюджеты, тем более что и бюджет ХМАО, и бюджет Сургута в состоянии реально обеспечить необходимые денежные средства. Более того, это даже выгодно.

Согласитесь, строить жилье в любом случае надо. Конечно, можно просто профинансировать жилищное строительство на бюджетные деньги и бесплатно раздать квартиры очередникам. Но деньги в этом случае будут безвозвратными, а количества квадратных метров, которое будет введено, все равно всем не хватит.

Ипотека же - это предоставление денег на возвратной основе. При этом мы учитывали, что процентная ставка должна быть разумной, чтобы люди могли возвратить полученные средства. Второй плюс ипотечных займов - они привлекают и средства населения. Дело в том, что в строительство нового жилья гражданин должен внести и собственные сбережения - от 10 до 30 процентов полной стоимости квартиры. Таким образом, на те же самые бюджетные деньги город имеет возможность построить гораздо больше жилья.

- Вы говорите «построить», это значит, что рынок вторичного жилья задействован не будет?

- Понимаете, если уж мы решили выдавать ипотечные займы из бюджета, то должны ставить какие-то определенные цели. Одна из таких - поддержка местной стройиндустрии, создание условий для ее развития. Так что ипотечные займы, выдаваемые из бюджета, должны идти только на строительство нового жилья. Это принципиально.

А вторичный рынок жилья со временем будет. При ипотечном кредитовании у человека есть три источника финансирования. Первый - собственная квартира, которая вас не устраивает либо качеством, либо размерами. Вы можете сразу же заключить с фондом «Новый Дом» отсроченный договор купли-продажи на фиксированную сумму, и эта сумма учтется при расчетах за новую квартиру (старую, естественно, после вашего переезда на новое место жительства вы отдаете фонду). Второй источник - собственные средства, накопления. И третий - собственно ипотечный займ, который будет предоставляться для строительства новой квартиры.

Так вот та квартира, которая поступает в оплату новой, она будет поступать на вторичный рынок. Но, повторяю, первично средства бюджета должны направляться на строительство новых домов. Ведь учтите, вторичный рынок жилья не создает нового жилья. Это просто купля-продажа.

- Это достаточно выгодно для покупателя: сдать старую квартиру, немного доплатить, недостающую сумму получить в кредит и в итоге со временем очутиться в новой квартире. Но любые ли квартиры фонд купит в качестве взноса за строительство? Допустим, человек живет в ветхом жилье, которое в принципе на вторичном рынке уже не котируется?

- Если дом идет под снос - покупать ни его, ни квартиру в нем, конечно же, фонд не станет.

- То есть у жителей ветхого и временного жилья нет возможности участвовать в ипотечном кредитовании?

- Ну почему же, возможность есть. Совсем необязательно наличие старой квартиры, человек может представить просто накопленные средства, к примеру, не на 50, а на 20 процентов от стоимости будущего жилья. Этого может быть вполне достаточно, а на остальные 80 процентов его прокредитуют. Если, конечно, финансовые возможности желающего получить кредит позволят вернуть ему полученные средства в течение 10 лет. Но я думаю, что за 10 лет рассчитаться с кредитом - вполне реально.

К тому же сегодня в городе работает механизм выдачи жилищных субсидий. Они выдаются не всем, но те, кто имеет право воспользоваться такой помощью (замечу, безвозвратной), также могут вложить эти деньги в качестве собственного взноса в строительство новой квартиры, чтобы затем получить ипотечный займ.

- Еще вопрос по поводу продажи собственной квартиры в зачет будущей. Как решен вопрос инфляции? С человеком заключается договор, по которому через год у него купят квартиру по определенной цене, но за этот год цены на жилье могут либо упасть, либо вырасти.

- Нормативный срок строительства нового дома от года до полутора лет. Заключается сделка тогда, когда какие-то предварительные работы на объекте уже ведутся, то есть самый максимальный срок отсрочки договора купли-продажи полтора года. Конечно, определенный риск есть, но тут уж дело каждого - соглашаться на этот риск или нет.

- Есть ли какие-то ограничения, ниже которых не может быть собственный взнос граждан в строительство будущего жилья?

- Да, в законе прописано, что получатель ипотечного кредита не менее 30 процентов от стоимости квартиры должен предоставить и оплатить сам. Немного другие правила для работников бюджетной сферы - им достаточно уплатить не менее 10 процентов. Это не значит, что ради собственной выгоды мы будем отдавать предпочтение первой категории и не обращать внимания на вторую, - сумма средств, направляемых на ипотечные кредиты, будет делиться примерно пополам, то есть половина будет идти на бюджетников, половина - на всех остальных.

- Сколько в бюджете этого года заложено средств на ипотечное кредитование?

- Насколько я помню, это порядка тридцати миллионов. Согласен, не так много, но сначала должен быть отработан механизм. Он у нас получается двухступенчатым. Сначала уполномоченный фонд доказывает нам, что он способен начать строительство, для этого необходимы проектно-сметная документация, бизнес-план с конкретными данными (где будет дом, на сколько квартир, какого метража, сколько средств будет собрано и сколько квартир может быть получено от населения), и только после всей этой работы мы выдаем фонду ипотечный кредит. Затем начинается вторая ступень - уже заключение договоров фонда с гражданами.

- В данном случае есть ли обязательные требования к гражданам?

- Весь список необходимых документов и требований для подачи заявок, наверное, можно будет узнать в «Новом доме», но могу точно сказать, что если человек имеет желание в зачет новой отдать свою старую квартиру, то она должна быть оформлена по всем правилам. Никто не имеет права заложить или продать квартиру, если она не приватизирована или вы не являетесь по документам ее хозяином. Кроме этого, я думаю, потребуется справка о доходах. Мы должны быть в курсе этого, так как рассматриваем возможность выплат для семьи или для человека с таким расчетом, чтобы он отдавал не более 30 процентов от собственного дохода. Это разумно, большего он отдавать не может - надо же на что-то и жить.

- Александр Юрьевич, с каким количеством людей в апреле могут быть заключены договоры об ипотечных займах? И кому будет отдано в первую очередь предпочтение, если заявок окажется больше необходимого?

- О количестве пока еще говорить рано, сначала директор «Нового дома» г-н Немчинов должен нам предоставить документы. Пока могу сказать, что, по-моему, он собирается браться за строительство двух домов.

Что касается количества заявок, поданных и реальных (кстати, в заявке вы должны подробно расписать, что готовы передать в оплату), то, конечно, интерес фонда в том, чтобы начальный взнос был как можно выше. Не нарушая того равенства, о котором я говорил выше (бюджетники - все остальные), фонд будет выбирать тех, кто предлагает больший первоначальный взнос.

- Вы наверняка проводили исследования. Изучив их, можете ли вы сказать, насколько будет востребовано ипотечное кредитование?

- Да, мы проводили социсследования, и, в принципе, могу сказать, что это востребовано. Более того, люди согласны и на менее удобные условия. Например, интересно, что чаще называли срок кредита от 5 до 7 лет, а не до 10, как предлагаем мы. Согласны и на большую кредитную ставку - готовы платить и 12, и 14 процентов (по нашим нормам 10 процентов).

- Еще год назад вы говорили о том, что изучаете опыт ипотеки в разных городах России. А зарубежная практика использовалась вами для создания собственного пакета нормативных документов?

- На сегодняшний день существуют две классические схемы, действующие за рубежом. Одна из них американская, другая европейская, которая применяется, к примеру, в Англии и Германии. Но по ряду причин мы не можем воспользоваться этим опытом. Это не позволяет ни наша экономическая ситуация, ни пока еще наше мышление. Так что единственным, на мой взгляд, реальным источником для нас с вами сегодня является бюджет.

Елена СОЛОМИНА.

Фото Леонида БЕРЕЗНИЦКОГО.