Как приватизировать свой участок
И в те времена, когда само понятие «частная собственность» было для нашего законодательства несусветной крамолой, садоводческие товарищества внешне выгодно отличались от колхозных садов и полей. Последние были воплощенной иллюстрацией к известной русской пословице: «Без хозяина земля - круглая сирота». Не воспринимал крестьянин коллективную собственность как свою, невзирая на многолетнюю «санобработку» мозгов.
В товариществах картина была прямо противоположная. Хотя формально земельные наделы предоставлялись лишь в бессрочное пользование, счастливые обладатели ощущали их своим личным владением. Что вполне справедливо. И современное законодательство оформило эту справедливость в четкие правила, закрепив за гражданами право на собственность.
В соответствии с Федеральным законом РФ «О cадоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и главой 17 Гражданского кодекса РФ процедура приватизации упрощена, и никто не вправе требовать представления лишних справок и документов. Она проводится по решению органа местного самоуправления в соответствии с заявлением члена объединения. Заявление рассматривает комиссия, созданная общим собранием членов объединения. В нем указывается, на каком праве заявитель хочет переоформить свой участок: в собственность лица, за которым был закреплен участок, в общую совместную или общую долевую собственность супругов.
В последних двух случаях продажа, залог, cдача в аренду, составление договора ренты, дарение, мена огородного или дачного участка возможны лишь в случае согласия всех собственников. Участки, приватизированные в долевую собственность, могут быть поделены при жизни супругов, и в случае продажи одного из вновь образованных участков владелец второго участка пользуется правом преимущественной покупки. Разумеется, до сделки новые имущественные отношения должны быть оформлены в соответствии с законом и зарегистрированы в органах местного самоуправления.
При принятии решения о приватизации органы местного самоуправления вправе требовать от объединения протокол общего собрания, список членов объединения, их заявления, паспортные данные, копию решения об отводе земель (государственный акт или свидетельство), копию устава объединения, проект организации и застройки территории. Все, что сверх того, что называется, от лукавого. Не следует ему потакать. Представление иных документов законом не предусмотрено.
Если ваше объединение не торопится провести приватизацию, что после принятия Земельного кодекса, вводящего такие земли в рыночный оборот, по меньшей мере неразумно, вы можете воспользоваться правом, предоставленным вам статьей 28 упомянутого закона, и приватизировать свой надел в индивидуальном порядке. При этом следует учесть, что по смыслу статьи 234 главы 17 ГК РФ «...гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет... приобретает право собственности на это имущество». Возникает так называемая приобретательная давность. Другими словами, если вы были членом садоводческого, огороднического товарищества или дачного кооператива последние 15 лет, исправно платили взносы, осваивали участок, то вам следует лишь зарегистрировать уже имеющееся, а не вновь возникающее право собственности. Такое же право возникает у вас и в случае, если, к примеру, вы владеете участком
5 лет, но предыдущие 10 лет он принадлежал лицу, правопреемником которого вы являетесь по закону.
Какие формы приватизации можно выбрать? После введения в действие Земельного кодекса РФ гражданин может только оформить участок в собственность. Те, у кого сегодня участки находятся на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны переоформить их, приведя их статус в соответствие с новыми требованиями.
А если вы по каким-то причинам не хотите иметь земельный участок в собственности? Закон предусматривает для таких граждан возможность заключения договора аренды с органами местной администрации. Такой участок можно даже сдать в субаренду, но только с согласия органа местного самоуправления. Разумеется, за вами сохраняется и право его приватизации. Но в случае, если возникла необходимость отчуждения такого участка из-за муниципальных или федеральных нужд (строительство дороги и т.п.), он не будет выкупаться, ибо у его пользователей не возникло прав собственности на него. Будут возмещены только расходы на строения за вычетом амортизации.
Юридически приватизация садовых участков стала возможна с начала 1991 года. Фактически, однако, началом массовой бесплатной (в соответствии с Указом Президента от 24.12.93 года) приватизации можно считать 1994-1997 годы. И здесь есть одна тонкость, незнание которой может грозить большими неприятностями. Когда машина завертелась, к садоводам примкнули и дачники.
Разумеется, члены дачно-строительных кооперативов, как люди законопослушные, сначала обратились за разъяснениями в Роскомзем. Чиновники этого ведомства, толкуя законы по-своему, в то время не делали разницы между садовым и дачным участком. Однако в законе вплоть до 23 апреля 1998 года возможность передачи дачных участков в собственность предусмотрена не была. По смыслу статьи 80 Земельного кодекса РСФСР их можно было получить только в пожизненное наследуемое владение. А Указ от 24.12.93 г. исключил титул «пожизненное наследуемое владение» из всего текста кодекса, не заменив его никаким другим. Таким образом, приватизация дачных участков, проведенная до вступления в силу закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», то есть до 23 апреля 1998 года, фактически является незаконной и может быть признана недействительной в судебном порядке. Поэтому, если хотите спать спокойно, лучше обратиться в орган местного самоуправления и пройти перерегистрацию.
И, наконец, новоиспеченные собственники часто слишком широко трактуют свои права. По принципу «что хочу, то ворочу». Это не так. Никто не вправе изменять целевое назначение приобретенной земли. То есть, если ваш сосед затеял строить на своем куске земли бензоколонку или открыл пивной ларек, он, мягко говоря, несколько погорячился. В этом случае, если он не внял дружеским советам и продолжает «упорствовать в ереси», его можно лишить участка в судебном порядке. Также не разрешается продажа земли, влекущая за собой превращение ее в объект неправомерной спекуляции в экономическом смысле этого слова, поэтому такие сделки признаются незаконными и за их регистрацию предусмотрена уголовная ответственность (ст. 170 УК РФ).

Владимир МАРТЫНОВ, адвокатское бюро «Мир».