Продолжение. Начало в № 6.
Как вы, уважаемые читатели «СТ», знаете, жилые помещения могут принадлежать гражданам на различных основаниях, в том числе находиться в собственности или же принадлежать на условиях договора найма.
Социальный
или коммерческий?
Что вы знаете о договоре найма, чтобы судить, по большому счету, о правах и обязанностях, вытекающих из него? Сегодня мы предлагаем разобраться в этом непростом вопросе.
Наем жилья - традиционный институт в законодательстве. В настоящее время существует две разновидности найма жилых помещений. Это, во-первых, социальный наем, а во-вторых, коммерческий. Между ними много общего, хотя имеются и значительные различия. Приведем самые существенные из них.
Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма служит административный акт - ордер, выданный гражданину с соблюдением очередности или выделенный по иным основаниям, названным в законодательстве, в то время как для заселения жилого помещения, сдаваемого в коммерческий наем, - соответственно, договор коммерческого найма.
Договор социального найма в отличие от коммерческого является бессрочным. По закону договор коммерческого найма может заключаться только на определенный срок. Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.
Решение и ордер
Поскольку в настоящее время наибольшее распространение получил именно наем, являющийся по своей правовой природе социальным, то с него и начнем. По порядку.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования.
Действующее жилищное законодательство широко очерчивает круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений по договору социального найма. Указанные лица подразделяются на тех, кто имеет право на получение жилья в общем порядке, в первоочередном порядке и во внеочередном порядке.
Независимо от того, какой порядок обеспечения жильем на этих лиц распространяется, право на жилое помещение возникает у них на основании, во-первых, решения компетентного органа о предоставлении конкретного жилого помещения с точным обозначением его адреса указанному в решении лицу, а во-вторых, договора социального найма жилого помещения, заключенного соответствующей организацией с лицом, которому выдан ордер.
Если гражданин подлежит обеспечению жильем в общем или первоочередном порядке, то решению о предоставлении жилого помещения предшествует, как правило, постановка его на учет нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использования и имеющих право такое жилье получить.
По договору социального найма проживают (будут проживать) следующие категории граждан:
1. Те, кто ранее пользовался и продолжает пользоваться площадью по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от занимаемой площади, оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате.
2. Те, кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. метров на одного человека) и по лимитированной квартирной плате.
3. Те, кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов и др.).
Наниматели, которые к настоящему времени проживают или будут проживать в частном жилищном фонде, не признаны действующим законодательством как проживающие по договорам социального найма, поэтому хозяйственные общества и товарищества (акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью и др.), имеющие частный жилищный фонд, не могут предоставлять жилые помещения по договору социального найма.
Повторимся, только договор коммерческого найма жилого помещения может реально заключаться и в государственном, и в муниципальном, и в частном жилищном фонде.
Объектом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). То есть прежде всего жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Однако, будучи изолированным, оно становится жилым (в правовом значении этого термина) только в том случае, если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности проживания в нем. При этом критерии пригодности либо непригодности определяются в специальном порядке, предусмотренном законодательством.
Сам договор найма должен заключаться в письменной форме. Между тем нарушение письменной формы не влечет за собой недействительность договора.
Ордер - не договор. Для судебного спора
Негативное последствие неоформления договора в письменном виде заключается в том, что в случае возникновения судебного спора указанное обстоятельство лишает нанимателя права в подтверждение заключения как самого договора, так и его условий ссылаться на свидетельские показания, не лишая тем не менее права приводить письменные и иные доказательства.
Нарушение письменной формы на практике, как правило, имеет место в силу того, что стороны неосновательно придают ордеру значение акта, заменяющего письменную форму договора.
На самом же деле ордер служит основанием для вселения в жилое помещение. Получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилищный фонд, заключения с ним договора жилищного найма, а указанная организация обязана с ним этот договор заключить.
Елена Бельская, юридическая фирма «Партнер-консультант».