Практика показывает, что при найме квартир обе стороны, как правило, бывают крайне недовольны друг другом. Чтобы избежать всевозможных взаимных укоров и недоразумений, необходимо заключить максимально подробный договор найма. Для нанимателя он послужит доказательством его законного проживания на данной площади, для наймодателя - подстраховкой на случай каких-либо нежелательных действий жильцов, наконец, для обоих - основным документом при разрешении споров.
Договор составляется в простой письменной форме в двух экземплярах (по одному для каждой стороны) и не требует ни нотариального заверения, ни государственной регистрации. В первую очередь в этот документ нужно включить условие об оплате найма - сумму и сроки. Можно предусмотреть санкции за их нарушение. Не забудьте вписать, кто будет вносить коммунальные платежи - съемщик или хозяин. Обычно квартира сдается на определенный срок, например, на год. Возможен найм без установления срока. В таком случае лучше оговорить условие об обязательном предупреждении, допустим, за месяц или за два о желании одной из сторон расторгнуть соглашение. За это время и наниматель успеет найти другое жилье, и собственник квартиры подыщет других жильцов.
Частенько бывает, что площадь, снятая, допустим, студентом, в конце концов превращается в студенческое общежитие. Или в однокомнатную квартиру съезжаются многочисленные родственники съемщика из горных аулов. Если вас беспокоит перспектива подобного нашествия, лучше в договоре предусмотреть количество лиц, проживающих вместе с нанимателем.
Когда квартира сдается с мебелью, нелишне предварительно составить опись находящегося в ней имущества с указанием имеющихся дефектов (например, трещина в дверце шкафа). Ее подписывают обе стороны. Это избавит съемщиков от необходимости платить за якобы испорченные вещи и позволит хозяину жилья требовать плату за действительно поврежденные жильцами предметы.
Наниматели обязаны следить за состоянием квартиры и всего того, что в ней находится. В противном случае они несут материальную ответственность за порчу чужого имущества. Сдав квартиру на длительный срок, лучше предусмотреть в соглашении обязанность съемщика накануне расторжения договора сделать косметический ремонт или оплатить его стоимость. Вообще в договор можно вписать практически любые условия, не противоречащие законодательству и устраивающие обе стороны, вплоть до цвета обоев, которыми наниматель должен оклеить стены при ремонте.
Когда по каким-либо причинам меняется собственник квартиры, например, прежний владелец умирает и площадь переходит наследникам, договор найма продолжает действовать - в соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса. Она гласит, что перемена наймодателя не влечет расторжения или изменения договора найма. Конечно, наследник может захотеть сам въехать в перешедшую ему квартиру, но по закону он не вправе этого сделать раньше указанной даты, если договор найма заключен на определенный срок. Обязанность соблюдения этого срока сохраняется и при изменении жизненных обстоятельств у хозяина квартиры (ему или его близким может понадобиться сдаваемая площадь). Так что лучше в договоре найма не устанавливать срок, а предусмотреть обязанность сторон заранее (за определенное время) предупредить о расторжении договора.
Чем больше информации о своем жильце получит хозяин жилья при заключении договора - тем лучше. Особенно важны данные, содержащиеся в паспорте нанимателя, в частности, место прописки. А вдруг после того, как съемщик съедет, обнаружится, что он не полностью рассчитался с хозяином? Например, придут счета за телефонные переговоры. В последние годы при подписании соглашения о найме практикуется «залог за пользование телефоном». Хозяин жилья возвращает его, когда срок найма истекает, убедившись на телефонном узле в том, что за его абонентским номером не числится задолженности по переговорам. Правда, достаточно трудно определить сумму залога - жильцы могут наговорить куда больше по межгороду, а тем более по международной связи. Так что все равно лучше периодически наводить справки на телефонной станции о том, ведутся ли такие переговоры и на какую сумму.
Недобросовестные съемщики, случается, не предупредив об этом собственника, покидают его гостеприимный кров, не оплатив последнее время своего проживания. Учитывая это, первую плату нередко берут в двойном размере - за первый и последний месяцы. Но этот факт также необходимо отразить в договоре. В случае конфликта и невозможности разрешить его самостоятельно, единственным основанием для его рассмотрения в суде будет договор найма.

Наталья Николаева.