Продолжение. Начало в № 6, 10, 15, 20, 26, 30.
Продолжаем разговор об отношениях найма. В прошлый раз мы говорили о том, что в договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем. Такие лица имеют право пользования жилым помещением наравне с нанимателем.
Нелишне знать, кого вселяешь

Если после заключения договора найма возникает необходимость вселить в жилое помещение еще кого-либо, то нелишним было бы знать о том, кого, на каких условиях можно вселить и как это следует сделать правильно, по букве закона.
Для начала следует определиться с тем, постоянно или временно проживающими будут являться вселяемые лица. От решения этого вопроса будет зависеть объем их прав на пользование жилым помещением.
Начнем с проживающих постоянно
Итак, вселение в жилое помещение в качестве постоянно проживающих лиц, не предусмотренных договором коммерческого найма, допускается только с согласия, во-первых, наймодателя, во-вторых, нанимателя, в-третьих, постоянно проживающих с ним лиц и только при соблюдении нормы жилой площади. Иными словами, размер площади, занимаемой одним лицом, не может быть после вселения новых жильцов менее 12 кв. метров.
Исключение из этого правила сделано для несовершеннолетних детей. При вселении несовершеннолетних детей всех перечисленных согласий не требуется. Также не требуется и соблюдения нормы жилой площади, приходящейся на одного человека.
Для вселения в жилое помещение по договору социального найма действующее жилищное законодательство предусматривает иные правила. Согласно статье 54 Жилищного кодекса наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Исключение то же - несовершеннолетние дети. Их вселение к родителям никаких письменных согласий не требует.
Во всех случаях у вселяемых лиц возникает самостоятельное право пользования жилым помещением, как мы и говорили, наравне с нанимателем. В то же время в жилищных правоотношениях могут участвовать и такие лица, которым самостоятельное право пользования жилым помещением не принадлежит. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателей. От воли указанных лиц зависит и само их вселение на жилую площадь.
А что касается временных...
Далее поговорим о правовом положении так называемых временных жильцов, поднанимателей и иных лицах, не обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением.
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. м. Получив такую информацию, наймодатель вправе не допустить въезд таких временных жильцов по этому основанию.
Для временных - предел
Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. В пределах этого срока может быть установлен конкретный период проживания, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им помещение. А если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления ему соответствующего требования. При этом требование о выселении может исходить как от нанимателя, так и от любого постоянно с ним проживающего гражданина. Важно отметить, что временные жильцы самостоятельным правом пользования на жилое помещение не обладают. Всю ответственность за их действия несет наниматель. Заметьте, что правила о временных жильцах одинаковы как для социального, так и для коммерческого найма.
У поднанимателя права птичьи
Помимо такого понятия как «временные жильцы» существует еще понятие «поднаниматель». Основное отличие поднайма от поселения на площади временных жильцов состоит в том, что в поднаем жилое помещение сдается за плату, тогда как временные жильцы пользуются им безвозмездно.
Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора коммерческого найма. При досрочном прекращении коммерческого найма прекращается и договор поднайма. Между тем и в случае прекращения договора социального найма (например, вследствие смерти нанимателя) договор поднайма прекращается также, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, не истек.
Жилое помещение нанимателем передается в поднаем с согласия наймодателя. Для поднайма такое согласие обязательно, в то время как поселение временного жильца производится не с предварительным согласием, а лишь уведомлением. Вообще, условия сдачи жилой площади в поднаем формулируются в законодательстве более жестко, нежели правила о временных жильцах.
Так, если наймодатель, уведомленный о желании вселить временных жильцов, может запретить, а может и не запретить их вселение при несоблюдении нормы жилой площади в 12 кв. метров, то договор поднайма может быть заключен лишь при обязательном соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. При этом в расчет нужно брать всех проживающих в жилом помещении лиц, независимо от того, имеют ли они самостоятельное право на площадь или нет. Кроме того, учитываются не все жилые помещения в квартире, а лишь те из них, которые предоставлены нанимателю, желающему сдать эти помещения или часть из них в поднаем.

Елена Бельская, юридическая фирма «Партнер-консультант».
Продолжение следует.