Продолжение. Начало в № 6, 10, 15, 20, 26, 30, 35, 39.
Тема сегодняшнего разговора - расторжение договора найма. Сразу скажем, вопрос далеко не маленький и не простой. Посвятим ему несколько публикаций.
Расторгнем
без предупреждения. Завтра же!
Заметим, что условия расторжения договоров социального и коммерческого найма отличаются друг от друга. Что касается социального найма, то согласно статье 89 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. То есть закон предоставляет нанимателю (и членам его семьи) отказаться от своего права пользования жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.
Так, гражданин может расторгнуть договор найма жилого помещения в связи с переездом на новое место жительства. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без предварительного ремонта. Для недопущения таких случаев закон (статья 142 Жилищного кодекса) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.
Ну и расторг,
а мы не выедем
Расторжение договора найма возможно не только по инициативе нанимателя, но также и по инициативе наймодателя.
Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом. Об этом свидетельствует закрепленный, в частности, в статье 10 Жилищного кодекса принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения. Это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма также, поскольку этот договор не заключался.
Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Производиться оно может либо по решению суда (судебное выселение), либо с санкции прокурора (административное выселение).
Выселение
с предоставлением
Выселение может быть произведено с предоставлением либо без предоставления другого жилого помещения. Надо сказать, что выселение без предоставления другого жилого помещения является скорее исключением из общего правила.
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются (из жилых домов государственного и муниципального жилищных фондов), если, во-первых, дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; во-вторых, дом (жилое помещение) грозит обвалом; в-третьих, дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.
Не устраивай свинарник в доме!
Как было сказано, законодательством предусмотрено также и выселение без предоставления другого жилого помещения. Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя или членов его семьи. Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.
Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически нарушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан бережно относиться к предоставленному им жилищу.
Граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию.
Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а к виновному в этом были приняты меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными (например, его поведение было предметом рассмотрения органами милиции, прокуратуры, суда).
Порча или повреждение жилого помещения может выразиться в разных формах: в повреждении стен, полов, оборудования дома, в порче и повреждении не только жилых комнат, но и мест общего пользования.
Выселение без предоставления другого жилого помещения производится также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица используют жилое помещение не по назначению.
Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением. Использование жилого помещения не по назначению также может выражаться в различных формах, например, в превращении жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных и т.д.
Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме (этого вопроса коснемся в следующий раз).

Елена Бельская, юридическая фирма «Партнер-консультант».
Продолжение следует.