В последнее время частными фирмами - ООО и ЗАО, предлагающими себя в качестве управляющих организаций, распространяется ложная информация по вопросам управления многоквартирными домами, которая чаще всего имеет лишь клеветнический характер в отношении ДЕЗ. По этой причине возникла необходимость представить собственникам помещений многоквартирных домов правовые обоснования происходящим процессам на рынке управления многоквартирными домами.
Согласно ст. 155 и 165 Жилищного кодекса РФ, любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы (т. е. и муниципальное учреждение в том числе) на основании решения общего собрания может быть выбрано управляющей многоквартирным домом организацией. В силу ст. 46 ЖК РФ такое решение (при условии наличия кворума) принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, доводы претендентов на управление - ООО и ЗАО о том, что муниципальное учреждение «не имеет право на управление частным жилищным фондом» абсолютно голословны и противоречат нормам жилищного законодательства. Одна из подрядных жилищно-эксплуатационных организаций в распространении ложной информации пошла еще дальше, обращаясь к владельцам квартир со словами: «На данный момент договор управления Вашим многоквартирным домом Вами заключен с МУ «ДЕЗ ЦЖР», функции которых заканчиваются в июне 2006 г.» (орфография сохранена).
Из этой информации абсолютно неясно, какие функции претендент на управление многоквартирными домами имеет в виду. Если «функции» договора управления, то договоры управления многоквартирным домом с собственниками помещений МУ «ДЕЗ ЦЖР» заключены на длительный период - до апреля 2010 года, и о досрочном прекращении договора вправе уведомить лишь одна из его сторон, причем, согласно нормам ГК РФ, в письменной форме и с возмещением стороной-инициатором расторжения договора убытков, связанных с его досрочным расторжением. Никакая сторонняя организация не вправе вмешиваться в договорные отношения ДЕЗ с собственниками. Если речь идет о прекращении функций ДЕЗ, то почему об этом ничего не знают ни сама ДЕЗ, ни ее учредитель -департамент ЖКХ городской администрации? Если частная фирма намерена начинать новую для себя деятельность в сфере управления домами с обмана собственников квартир, то нетрудно представить, что от такой организации можно ожидать в результате ее управленческой деятельности в дальнейшем.
В отношении договоров управления многоквартирным домом в данном случае правомерен вопрос: вправе ли другая, претендующая на управление многоквартирным домом организация предлагать собственникам помещений свои услуги по управлению, не предложив им в листе для заочного голосования в качестве альтернативной кандидатуры и ту управляющую организацию, с которой собственниками заключены долгосрочные договоры управления этим многоквартирным домом и которая исполняет по ним все свои обязательства?
Владельцев квартир работники ООО и ЗАО вводят в заблуждение и в отношении финансовых затрат на содержание ДЕЗ, которые «тяжелым грузом тянут ко дну и без того слабую отрасль ЖКХ». Подобные фразы больше подходят для триллеров, чем для описания реальной ситуации. А реалии таковы, что плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, согласно статье 154 ЖК РФ, входит в структуру платежей как для собственника, так и для нанимателя жилья,
т. е. независимо от того, какая организация будет управлять многоквартирным домом, собственники и наниматели помещений многоквартирного дома обязаны оплачивать ее работы и услуги по управлению в силу действующего законодательства. Расходы на оплату труда работников, занимающихся капитальным ремонтом жилищного фонда, приватизацией жилья, и паспортистов муниципальным учреждениям возмещаются за счет средств городского бюджета, а затраты на содержание управляющей организации являются составной частью платы за жилье, и ни одна управляющая организация не будет управлять многоквартирными домами бесплатно. Причем, чем больше многоквартирных домов находится в управлении управляющей организации, тем меньше расходов идет на содержание отделов и служб, необходимых для осуществления функций управления такими домами. А с учетом тех обстоятельств, что ООО и ЗАО являются коммерческими организациями, и согласно ГК РФ, созданы с целью получения прибыли, совершенно ясно, с какой целью частные фирмы рвутся на рынок управления жильем, применяя при этом противозаконные методы.
Согласно Жилищному кодексу РФ, выбранная общим собранием собственников помещений многоквартирного дома управляющая организация вправе самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту этого дома, но может привлекать для этих целей любые подрядные организации по своему выбору. Ввиду того обстоятельства, что вся ответственность перед собственниками по договору остается у управляющей организации, решение привлекать или нет подрядчиков для выполнения работ и оказания услуг - прерогатива самой управляющей организации. Таким образом, если говорить о ненужном посреднике в структуре управления жильем, то к нему можно отнести именно руководство подрядных жилищно-эксплуатационных организаций, которое не видит разницы в функциях управляющей и обслуживающей организаций.
Ставя себе в заслугу качество выполняемых работ и услуг по содержанию жилищного фонда, наши подрядные организации напрочь забыли о том, что ежедневно обращаются в ДЕЗ и получают необходимые консультации, технические решения по любому возникшему вопросу, что именно ДЕЗ осуществляет ежедневный контроль за качеством их работ, своевременным исполнением заявок населения и т.п. Предъявление ДЕЗ как управляющей организации жестких требований к качеству работ подрядных организаций привело к тому, что подрядчики пожелали управлять домами самостоятельно, без всякого контроля со стороны, не имея никакого опыта в этой сфере деятельности. К сожалению, в настоящее время низкая самоорганизация домовладельцев не позволяет им осуществлять самостоятельно такой контроль за своевременностью и качеством выполняемых работ и оказываемых услуг. Собственникам помещений многоквартирных домов нужно иметь в виду, что эксперименты часто имеют непредсказуемые результаты, особенно в сфере жилищно-коммунального хозяйства. А в штате частных фирм нет опытных, квалифицированных специалистов по вопросам управления многоквартирными домами.
Стоит заметить, что ДЕЗ осуществляют функции управления жилищным фондом с 2000 года и до настоящего времени это единственные профессиональные управляющие организации в сфере ЖКХ, опыт работы специалистов которых трудно переоценить. Деятельность муниципальных учреждений контролируют департамент ЖКХ городской администрации, инспектирующие органы, контрольно-ревизионное управление администрации г. Сургута и т. д., информация о проведенных проверках предоставляется главе города и в Думу г. Сургута. О проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома каждый из собственников должен быть уведомлен под роспись не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования Жилищный кодекс РФ гарантирует предоставление каждому собственнику более десяти дней для принятия взвешенного, тщательно обдуманного решения по вопросу выбора способа управления своим домом, управляющей организации, так как управление многоквартирным домом -это, прежде всего, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества этого дома.
В настоящее время не возникло каких-либо чрезвычайных обстоятельств, требующих принятия срочного, незамедлительного решения по вопросу выбора управляющей организации. Каждому собственнику необходимо знать все о своей управляющей организации, включая сведения об ее учредителе, кадровом составе и управленческом опыте, так как он доверяет ей на определенное время и судьбу многоквартирного дома в целом, и квартиры, расположенной в этом доме; от нее будет зависеть своевременная и качественная подготовка к эксплуатации многоквартирного дома в зимних условиях (в том числе и своевременная подача тепла), аварийно-диспетчерское обеспечение, договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с инспектирующими органами и т. д. В заключение хочу обратиться к собственникам помещений, расположенных в многоквартирных домах Центрального жилого района.
Уважаемые собственники, в случае если работники частной компании получили от вас решение о выборе ООО либо ЗАО путем обмана либо введения в заблуждение, в нарушение норм жилищного законодательства не предоставив необходимого (более десяти дней) срока для принятия обдуманного решения по вопросу выбора управляющей организации, излагайте все подобные факты в письменной форме и направляйте в адрес своей управляющей организации МУ «ДЕЗ ЦЖР» (улица 30 лет Победы, дом 17).
Р. А. Ульбеков, директор ДЕЗ «ЦЖР».