ДИРИЖЕРЫ ИПОТЕЧНОГО ПРОВАЛА

Елена Сысолятина
Окончание. Начало в "СН" N16, 17

	Дому быть или не быть - вот в чем вопрос

Суперсложный проект

Проект строящегося дома (Мира, 29), по уверению нынешнего руководителя Фонда жилищного строительства и ипотечного кредитования Андрея Новикова, настолько сложен, что строительство здания реально обойдется в сумму, в два с лишним раза превышающую сметную стоимость (первоначально она составляла 32 миллиона рублей).

Того же мнения придерживается и Роман Броншваг - руководитель "Укртюменжилстроя", который в прошлом году принял эстафету генподряда от "Ямал-Жилстройкомплекса":

- Мы занимаемся жилищным строительством 24 года, но с таким проектом сталкиваемся впервые. Дело в том, что из ячеистого бетона строятся в основном двухэтажные здания. Возведение же пятиэтажки требует внесения в проект существенных технологических и конструктивных коррективов. Так, если при строительстве обычного дома применяется всего 2-3 тонны арматуры, то в ипотечный дом нужно "заложить" 90 тонн. В проекте, например, предусмотрены монолитные пояса, очень сложные схемы крепления балконов. Есть ошибки в сметной документации. Нам приходится выполнять работы, которые не предусмотрены в ней. То есть строим, можно сказать, "с листа".

Предположим, что так оно и есть. Строительство, подобно любому производственному процессу, не застраховано от ошибок, неприятных "сюрпризов". И увеличение сметной стоимости объекта в силу самых разных причин не редкость. Однако согласитесь: все должно иметь разумные пределы. Пока же получается, что цена ипотечного домика к моменту его сдачи вырастет в... три раза и составит около 90 миллионов рублей. Не слишком ли велика стоимостная амплитуда?

На днях в редакцию "СН" поступил любопытный документ - заявление заместителя генерального директора "Ямал-Жилстройкомплекса" В.С.Гомелаури в Ноябрьскую городскую думу. В этом документе сообщается: "...При той же стоимости материалов мы ("Ямал-Жилстройкомплекс" - прим. авт.) строили с рыночным коэффициентом, применяемым при расчете с подрядчиком - 10,3. Новому подрядчику (УТЖС - прим. авт.) коэффициент был завышен до 15,3..."

Позвольте спросить: где же логика? Если по мере строительства обнаружилась необходимость в дополнительных затратах, если проект и в самом деле дорогостоящий, какой резон "изобретать" еще одну "накрутку"? Впрочем, "резон" очевиден - финансовый интерес подрядчика. А интерес дольщика? То есть рядового ноябрьца? Ведь за выстроенные квартиры новоселам предстоит расплачиваться кровно заработанными... Но, по всей видимости, эта сторона вопроса менее всего заботит заказчика (ФЖСиИК)и подрядчика.

Между тем Виктор Петров, гендиректор "Ямал-Жилстройкомплекса", заявляет:

- Проект кажется сложным тому, кто не умеет строить! Я строитель с 36-летним стажем. У меня два строительных образования - среднеспециальное и высшее. Я принимал участие в строительстве Вынгапуровской ЦПС, вынгапуровской газовой компрессорной станции. Так что опыт есть. Сейчас говорят, что проект 60-квартирного дома затратный. Ну как он может быть затратным, если толщина стены из кирпича - 1,2 м, а из ячеистого бетона - всего 60 см, то есть строительство обходится значительно дешевле? Меня обвиняют в неправильном хранении бетона - без полиэтиленовой пленки. Но это же пурга натуральная! Я звонил в институт, который занимался разработкой этого бетона. Мне сказали, что ячеистый бетон на открытой площадке может лежать неограниченное количество времени. Он придет в негодность только в том случае, если находится в закрытом помещении и на него 24 часа в сутки льют воду. Вся Германия строится из ячеистого бетона. В Самаре - где влажный климат - стоят пятиэтажные дома, выполненные по тем же проектам. И дом по Мира, 29 я в конце концов построил бы (в пределах сметной стоимости!), если бы мне не мешали. Да, мы сорвали графики. Но не потому, что не хотим или не умеем работать. Разрешение на начало строительства мы получили только в июле 2002 года. Забивать сваи закончили в октябре. И тут началась история по уничтожению Щелыкова. Стройка замерла. В ноябре ФЖСиИК возглавил Новиков. Сказал, мол, ему нужно время, чтобы войти в курс дела. В курс дела он входил три месяца! А у нас уже стояло готовое свайное поле. Тем не менее разрешение на продолжение работ нам не давали. Таким образом, мы простояли ноябрь, декабрь, январь. Наконец, 24 февраля строительство возобновилось. Рабочие начали бетонировать в 30-градусные морозы! За все время работы мы сделали котлован, свайное поле, ростверк, фундамент... И нам ни копейки не заплатили! А теперь ФЖСиИК в лице Новикова утверждает, что "Ямал-Жилстройкомплекс" задолжал Фонду 16 миллионов рублей! Да откуда?

Откуда долги?

... Действительно, в письме Андрея Новикова к Виктору Петрову от 17 июня 2003 года сообщается: "В связи с систематическим нарушением ООО "Ямал-Жилстройкомплекс" сроков выполнения строительно-монтажных работ, систематическим несоблюдением требований по качеству работ ФЖСиИК предлагает вам расторгнуть Договор генерального подряда и возместить Фонду убытки в сумме 16 миллионов 604 тысячи 268 рублей".

А теперь попытаемся разобраться, откуда взялась такая сумма. Скажу наперед, у журналистов "СН" в ходе изучения "финансовой истории" 60-квартирного ипотечного дома в буквальном смысле закипели мозги. Судите сами.

В результате двойной переуступки прав (от "Ямал-Риэлт-Комплекса" фирме "Стейтекс", а от нее - "Ямал-Жилстройкомплексу", о чем мы писали в "СН" N17), "Ямал-Жилстройкомплекс "унаследовал" от своих предшественников задолженность перед Фондом в 15 миллионов 213 тысяч 895 рублей. Из них 7 миллионов 39 тысяч 845 рублей первоначальный генподрядчик передал "Ямал-Жилстройкомплексу" в качестве строительных материалов. По логике вещей, долг автоматически уменьшается на эту сумму, то есть составляет (по крайней мере должен составлять) 8 миллионов 174 тысячи 50 рублей.

В марте 2003 года "Ямал-Жилстройкомплекс" дополнительно получил от Фонда 1 миллион 200 тысяч рублей. Однако есть справка об использовании этих денежных средств, подписанная главным бухгалтером "Ямал-Жилстройкомплекса". Из означенного документа следует, что в марте-апреле 2003 года "Ямал-Жилстройкомплекс" потратил на производственные нужды 1 миллион 774 тысячи 304 рубля. Есть и письмо Петрова к Новикову, в котором перечислены виды выполненных работ общей стоимостью 5 миллионов 14 тысяч 31 рубль.

С помощью нехитрых математических действий получаем результат: при подобном раскладе "Ямал-Жилстройкомплекс" должен Фонду 2 миллиона 585 тысяч 715 рублей. Но...

Мы скрупулезно проанализировали все финансовые документы, заново провели подсчеты. Да простит нас читатель за изобилие цифр, но в данном случае они имеют принципиальное значение. Итак... Согласно документам, с мая 2002 года по март 2003 на строительство дома было выделено 21 миллион 320 тысяч рублей. Строительных материалов приобретено на 7 миллионов 61 тысячу 245 рублей, а не 7 миллионов 39 тысяч 245, как указано в перечне имущества (в документе допущены ошибки - в частности, неверно обозначена стоимость изоэласта: 2 тысячи 200 рублей вместо 24 тысяч 200). Кроме того, есть перечень транспортных средств, переданных по соглашению о переуступке прав - на 272 тысячи 824 рубля. Далее. Смотрим пояснительную записку Владимира Бешецкого (от 4.06.2002 г.): "Генеральным подрядчиком были представлены документы: письмо-уведомление, подтверждающее факт отгрузки и отправки продукции из ячеистого бетона и железобетонных конструкций на сумму 6 миллионов 500 тысяч рублей (в перечне же стройматериалов выведена сумма 5 миллионов 740 тысяч 389 рублей, то есть почти на 760 тысяч меньше - прим. авт.); расчет стоимости доставки материалов железнодорожным транспортом, а также расчет стоимости разгрузки-погрузки на итоговую сумму 3 миллиона 931 тысяча 312 рублей.

С учетом стоимости выполненных "Ямал-Жилстройкомплексом" строительно-монтажных работ получаем результат: 18 миллионов 813 тысяч 716 рублей - именно столько было потрачено на строительство дома с мая 2002-го по март 2003-го. К сожалению, нам не удалось раздобыть документ, определяющий стоимость разработки и оформления проектно-сметной документации, но, по словам Петрова, на эти мероприятия израсходовано более 2 миллионов рублей. То есть фактически "Ямал-Жилстройкомплекс" ничего не должен Фонду.

Однако сотрудники Фонда констатируют, что отчетные документы, представленные руководством "Ямал-Жилстройкомплекса", в части их оформления не соответствуют требованиям законодательства, а потому не могут быть приняты.

Виктор Петров возражает:
- Фонд просто отказался принять у нас имущество и стройматериалы. Например, у нас было 2 200 кубометров ячеистого бетона. Фонд подписал акт только на 600 кубов - дескать, остальное испорчено. Но почему же в таком случае Фонд, даже не оформив акта приема-передачи, продал 600 кубов бетона частным лицам? Причем по цене, в три раза ниже реальной (вместо 2 тысяч 800 рублей - по 800 рублей)?

Кстати, этот факт нынешнее руководство ФЖСиИК не отрицает. Новиков признает, что ячеистый бетон действительно продавали - но лишь тот, который был закуплен Фондом и пришел в негодность (потому и цену пришлось снизить).

Круг замкнулся

Надо сказать, что претензии сотрудников Фонда к качеству работ, выполненных "Ямал-Жилстройкомплексом" (см. "СН" N17), справедливы. Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора в своих предписаниях неоднократно указыва ла на недостатки в технологии строительства. Смотрим "Ведомость дефектов", составленную 15 июля 2003 года: "...Отдельные вертикальные швы между ФБС имеют ширину 30-35 см, установлена опалубка без армирования, несколько швов забетонировано - снижается прочность и несущая способность фундамента..."

Это предписание ГАСН далеко не единственное. И, судя по выводам, сделанным главным специалистом инспекционного отдела ГАСН Г.В.Новиковой, "Ямал-Жилстройкомплекс" не спешил реагировать на замечания. В том же документе читаем: "Не устранены замечания инспекции ГАСН по предписаниям N78 от 21.05.03 и N91 от 17.06.03."

Не хотим подвергать сомнению профессионализм Виктора Петрова, но возникает вопрос: почему же строитель с огромным опытом закрывал глаза на многочисленные недочеты и ошибки при выполнении работ? "Да никакое строительство невозможно без огрехов! - парирует Виктор Тимофеевич. - И мы бы устранили недоделки, если бы нам дали такую возможность. Вы лучше спросите Новикова, почему Фонд не рассчитался с нами за выполненные СМР?"

- Какой может быть расчет, если "Ямал-Жилстройкомплекс" еще и должен Фонду? - в свою очередь удивленно вопрошает Андрей Новиков.

Что называется, круг замкнулся...

Мэр за экс-мэра не отвечает...

Разбираться в том, кто прав, кто виноват - прерогатива судебных органов. И, похоже, "ипотечная" история грозит стать вечной...

Удручает то, что за всем этим - люди, рядовые горожане, которые, между прочим, уже вложили часть средств в возведение дома на Мира, 29. Тем временем стройка в очередной раз приостановилась. Вернее, какие-то работы ведутся, но, по признанию генподрядчика, очень вяло. Фонд не имеет средств, чтобы финансировать стройку - более того, он уже задолжал строителям 2,5 миллиона рублей.

Еще в ноябре 2003-го Андрей Новиков надеялся на то, что к концу следующего года дом примет новоселов. Причем надежды Андрея Владимировича имели под собой веские основания. Дело в том, что 17 октября 2003 года между ФЖСиИК и Муниципальным образованием город Ноябрьск (в лице его главы Юрия Линка - он поставил свою подпись) был заключен договор (NД 29/2-ю) о том, что "дольщик (то есть МО г.Ноябрьск) направляет собственные денежные средства на строительство пятиэтажного 60-квартирного жилого дома в порядке долевого участия". Цена договора - 60 миллионов рублей. Эти деньги администрация города обязалась перечислить заказчику (то есть Фонду) до 28 февраля 2004 года. Непонятно, из каких источников Юрий Линк намеревался почерпнуть столь солидную сумму - ведь городской бюджет подобных трат не предусматривал. Однако сие уже и не важно: события начали развиваться по другому сценарию. Бывший мэр подал в отставку. Мэр нынешний, как сообщил нам Андрей Новиков, отказался поставить свою визу под договором. Николая Коробкова понять можно - в бюджете города на 2004 год не запланированы средства на финансирование ипотечного дома.

Теперь руководитель Фонда жилищного строительства и ипотечного кредитования пытается найти общий язык с окружными властями. По крайней мере (опять-таки по версии Новикова), губернатор Юрий Неелов и его первый заместитель Иосиф Левинзон о проблеме знают. Обещают помочь. Но даже если округ и выделит 60 миллионов рублей на завершение строительства, поводов для особой радости нет: квартиры в "экономном" домике станут "золотыми" - каждая как минимум полтора миллиона рублей (надо учесть, что речь идет об одно-двухкомнатных квартирах - других по проекту не запланировано).

... Самое понятное во всей этой запутанной "жилищно-строительной" эпопее - то, что никто ни за что не хотел (и, по всей видимости, не хочет) брать на себя ответственность. Городские власти объявили о начале ипотечного строительства - и умыли руки, дескать, наша хата с краю. Фонд жилищного строительства и ипотечного кредитования взялся за гуж - и в конце концов признался, мол, не дюж. Бывший гендиректор инвестиционной компании "Ямал-Риэлт-Комплекс" ввязался в драку, а кулаками машет после нее... И ни один из участников "драмы" не может (или не желает?) ответить на простые, казалось бы, вопросы: если на возведение многострадального дома по Мира, 29 были выделены деньги, то почему нет ни их, ни здания? Почему, видя, что ипотека в Ноябрьске чахнет, ни администрация города, ни НГКИ своевременно не реанимировали ее, а, напротив, сделали, кажется, все для того, чтобы "больная" приказала долго жить? В конце концов, зачем заварили кашу, наверняка зная, что расхлебывать ее некому - ибо в городе нет финансово-кредитных учреждений, способных поддержать сей непростой и недешевый проект (ни один из наших банков не имеет лицензии на осуществление подобного рода деятельности)?

...Вообще же, судя по той неразберихе, которая царила и царит вокруг местной ипотеки, можно предположить, что либо изначально делом занимались редчайшие профаны (потому-то и завалили его), либо хаос умышленно создал и дирижировал им очень неглупый "маэстро". Смеем утверждать, что второй вариант более вероятен, чем первый...