Простому гражданину с каждым годом становится все труднее обзавестись жильем. Если на «большой земле» причиной этого становятся низкие доходы, то в Сургуте - высокие цены на квартиры. Трудно решается проблема и с помощью механизмов, которые вводят государство и строители по аналогии с Западом. Причина отчасти кроется в несовершенстве законодательства, отчасти в несоблюдении застройщиком своих обязательств перед гражданами-дольщиками.
Вот один из «говорящих» случаев. Молодой сургутянин, новоиспеченный семьянин, решил обзавестись квартирой и 1 апреля 2004 года без шуток решает вступить в долевое строительство десятиэтажного дома.
«Если появятся дети, в однокомнатной квартире будет тесновато, а за эту же сумму - полтора миллиона рублей в конце года предложили поселиться в трехкомнатной. Почему бы и нет?» - думал он. К тому же застройщиком дома выступила небезызвестная в городе строительная фирма. Средств на единовременную оплату доли - полтора миллиона рублей у молодого человека не хватало, и он взял в банке кредит. А 31 декабря 2004 года, последний день срока сдачи дома, дольщик встречает в совсем непраздничном настроении.
- Как? Я же заплатил вовремя, со своей стороны выполнил все обязательства договора, где черным по белому написано, что срок сдачи объекта - четвертый квартал этого года, - недоумевал расстроенный дольщик.
Искать правду у строителей молодому человеку приходится долго. Не дожидается ответов он и на письменные претензии по поводу незавершенного строительства. Тогда дольщик предлагает расторгнуть договор. Но ему обещают вернуть вложенные средства лишь частями. Он не соглашается. К тому же ежемесячно приходится платить проценты за взятую в банке ссуду... А в это время недовольная супруга подает на развод. Тогда он решается на крайние меры - подает в суд заявление о расторжении договора, взыскании вложенных денежных средств, пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору, а также о возмещении убытков и морального вреда.
На судебном процессе представители ответчика сообщили, что причиной задержки сдачи дома стало несвоевременное внесение средств другими дольщиками, и строительство велось за счет собственных средств. Оказалось, что из 198 миллионов рублей дольщики выплатили меньше половины - лишь 95 миллионов. Виновными ответчики себя вовсе не считали и даже заявили, что в случае выплаты истцу заявленных сумм они останутся ущемленной в правах стороной. Однако суд истец-дольщик выиграл. Причиненный моральный вред вместо заявленных 100 тысяч рублей суд оценил в одну тысячу. Аргументировано это было тем, что других доказательств морального вреда, кроме свидетельства о расторжении брака, не было предоставлено. До 100 тысяч рублей вместо полутора миллионов рублей была снижена и сумма неустойки.
- Законы у нас скользкие, - говорит адвокат истца С. Соловьев. - По закону «О защите прав потребителей» дольщик вправе требовать выплаты ему неустойки в размере трех процентов от суммы договора за каждый день просрочки, но не более суммы договора. Однако суды, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, существенно снижают суммы неустойки.
Кроме того, заключенный договор не мог быть веским основанием для привлечения строительной компании к ответственности за срыв сроков сдачи объекта.
Этот случай нельзя назвать чем-то из ряда вон выходящим для Сургута. Тем более, по-прежнему ждут свои квартиры вступившие в долю сотни сургутян. В такой ситуации, как оказывается, защитить дольщика и пресечь деятельность недобросовестного застройщика реально никто не мог. К тому же проблема заключается и в том, что даже отсуженные дольщиком у застройщика деньги бывает трудно получить. Так что у нашего сургутянина-дольщика «головная боль» продолжается до сих пор.
Кое-какая надежда у дольщиков появилась со вступлением в силу 1 апреля 2005 года нового федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регламентирующего особые отношения между дольщиком и строителями-застройщиками. Он запрещает строителям привлекать деньги на доверии и вводит государственное регулирование и надзор за деятельностью застройщика.
Несмотря на некоторые улучшения, как считает С. Соловьев, новый закон все же был пролоббирован в пользу застройщиков. Хотя он и не противоречит закону «О защите прав потребителей», в будущем судам не придется выбирать между двух огней и считать трехпроцентную неустойку за каждый день просрочки сдачи дома. Новый закон просто снизил ее размеры. Теперь в случае нарушения сроков договора дольщик вправе требовать у застройщика неустойку в размере
1/150 ставки рефинансирования Центробанка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Учитывая 13-процентную ставку, сегодня это составляет 0,09 процента за каждый день просрочки.
- Но и в этом случае при определенных обстоятельствах суд может по-своему истолковать закон и вынести заключение, опираясь на ГК РФ, - считает С. Соловьев.
В новом законе есть и положительные моменты. Раньше никто не гарантировал, что дольщик получит именно ту квартиру, на которую рассчитывал. Нередко после окончания строительства вместо «апартаментов» на десятом этаже ему предлагали квартиру на первом, окна которой выходили на стену соседнего дома. А за обещанную ранее квартиру предлагали доплатить до 50 процентов ее рыночной стоимости. Теперь строители не смогут «просто так» менять цифры в договоре. Согласно закону, договор участия должен содержать определение возводимого объекта недвижимости, срок его передачи от застройщика к дольщикам, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.
Контроль за соблюдением всех предписаний новый закон возлагает на некий «уполномоченный федеральный орган исполнительной власти». Что это за орган, не уточняется. Закон наделяет уполномоченный орган правом приостановить деятельность застройщика либо обратиться в арбитражный суд. Уполномоченный орган вправе устанавливать нормативы бухучета и бухгалтерской отчетности застройщика, контролировать привлечение и целевое использование застройщиком полученных от дольщиков денежных средств, ежеквартально проверять соответствующую отчетность застройщика, следить за соблюдением закона «О долевом участии», «обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства».
Александр Данилов.