Внося изменения в планировку квартиры, сургутяне нередко забывают, что перенос стены или другое переустройство могут не только изменить жилье до неузнаваемости, но и повысить риск разрушения всего дома. О плюсах и минусах перепланировок мы беседуем с начальником отдела муниципального архитектурно-строительного надзора Ларисой Борщенко.
- Лариса Федоровна, что вообще подразумевается под понятием «перепланировка»?
- Понятие перепланировки определено в Жилищном кодексе РФ, введенном в действие с 1 марта 2005 года. В ст. 25 дано определение: «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, ТРЕБУЮЩЕЕ ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ жилого помещения».
Кроме перепланировки, существует также понятие переустройства жилого помещения. Оно, согласно той же статье ЖК, «представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменений в технический паспорт помещения».
- В техническом паспорте квартиры часто указывается и то, что застелено на полу или наклеено на стенах...
- Излишняя детализация техпаспорта обычно свойственна описанию индивидуальных жилых домов. В технических паспортах квартир данные об обоях, линолеуме и прочих мелочах встречаются редко. Тем не менее, поясню: под перепланировкой (переустройством) подразумеваются в основном изменения конфигурации жилого помещения, влекущие ГРАФИЧЕСКОЕ изменение техпаспорта. Например, перенос инженерных сетей, изменение месторасположения санузла или мойки.
Некоторые сургутяне не могут четко разделить понятия «ремонт», «перепланировка» и «переустройство». Одно время к нам поступали заявления от жителей, которые собирались заменить старые батареи на новые. В таком случае мы советуем уведомить о замене батарей эксплуатирующую организацию (ЖЭУ), представить туда сертификаты, выдаваемые при покупке изделия, и поручить выполнение работы мастерам ЖЭУ. Нет, не потому, что эта услуга платная. Просто в случае некачественной замены обогревательных приборов работниками ЖЭУ жильцам не придется полностью нести ответственность. Получать согласование на замену батареи нужно только в том случае, если она передвигается на другое место, а изначальное месторасположение указано в техпаспорте.
- Предположим, я ознакомилась с техпаспортом на свою квартиру и увидела, что предстоящий ремонт изменит план квартиры или несколько строчек документа. Каковы должны быть мои действия?
- В Сургуте распоряжением администрации города № 1433 от 25.07.05 г. ответственным органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определен департамент архитектуры и градостроительства (ДАиГ). Перед тем как произвести перепланировку (переустройство), нужно обратиться в ДАиГ. Написать заявление и приложить к нему документы, которые четко указаны в ст. 26 ЖК РФ. В частности - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства.
Кроме того, при обустройстве сауны, переносе кухонного оборудования (мойки, розетки под плиту), вентиляционного канала требуется разрешение госпожнадзора.
- Что такое «проект, подготовленный в установленном порядке»?
- Это значит, что рисунки, схемы и наброски будущей квартиры не принимаются к рассмотрению. Проектированием имеют право заниматься только специализированные организации, имеющие лицензию. Таких фирм у нас в городе довольно много. Дело жителей - выбрать из них наиболее подходящую для себя.
- И такой подготовленный проект нужен при малейшем переустройстве? Предположим, я хочу сделать в дверном проеме арку, закрыв часть прямоугольного проема некой деревянной конструкцией...
- Если вы не планируете ломать стену и выпиливать полукруг в бетоне, а сделать «кривизну» внутри дверного проема - сам проем у вас остается на месте, - стало быть, в техпаспорте изменений не требуется и специального разрешения на это действие не нужно. Другое дело, если вы хотите вместе с формой изменить размер дверного проема или сделать арку в несущей стене. В такой ситуации работы по подготовке и экспертизе проектной документации необходимы. Повторюсь, они должны быть выполнены соответствующей организацией.
- Если возникают какие-то сомнения по поводу грядущего ремонта в квартире...
- ...Следует обращаться за консультацией в департамент архитектуры и градостроительства.
- Я слышала, что существуют некие общие требования, которым должно соответствовать жилое помещение. Это так?
- Да, 28 января 2006 года вышло постановление Правительства РФ № 47, где в том числе прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. При желании, я думаю, можно текст этого постановления найти, чтобы учесть требования при проектировании перепланировки.
Не секрет, что собственники, имеющие спаренные квартиры, иногда существенно изменяют месторасположение ванной (кухни) или в комнате обустраивают сауну. В указанном постановлении сказано, что помещение, которое находится под уборной, ванной комнатой, душевой и кухней автоматически признается нежилым. Если, например, над вашей спальней расположена соседская сауна, ваша комната перестает считаться жилой. Согласно п. 24, размещение уборной, ванной и душевой в верхнем уровне над кухней допускается только в двухуровневых квартирах. К сожалению, в перечне документов, которые предоставляются для согласования перепланировки, нет поэтажного плана дома. Согласия соседей также не требуется. Поэтому нам, как органу, осуществляющему согласования, приходится в случае сомнения интересоваться планировкой нижней квартиры...
- Существует ли какой-то перечень работ, который требует предварительного согласования?
- Перечень возможных работ, которые могут возникнуть при переустройстве или перепланировке, настолько многообразен, что ограничить его некими рамками невозможно. Ситуации бывают разные. Все зависит от вида и планировки конкретной квартиры. Перепланировкой может быть такая мелочь... Например, в ванную комнату не помещается стиральная машина - требуется сдвинуть перегородку на 5-10 см. Или мешает дверной проем. А если бы слева чуть убрать, а справа столько же добавить... В таких случаях заставлять человека полностью разрабатывать проектную документацию, наверное, было бы бесчеловечно.
Другой пример. Многие когда-то получали квартиры со встроенной мебелью (сушильные шкафы, шкафы в прихожей). Вся эта мебель была внесена в технические паспорта. Теперь по законодательству получается, что, прежде чем снести шкаф, надо подготовить в установленном порядке проектную документацию, пройти экспертизу и получить разрешение на перепланировку.
- И неужели ничего нельзя сделать?
- Совместно с бюро технической инвентаризации, регистрационной службой и жилищной инспекцией департамент архитектуры и градостроительства городской администрации решил пойти по пути упрощения процедуры согласования для жителей. На совместном совещании нами был прописан перечень работ, на которые разработка проектной документации не требуется. В настоящее время этот перечень согласовывается в различных инстанциях и готовится к утверждению. Пока могу сказать, что в этот перечень вошли демонтаж встроенной мебели и отдельные случаи устройства гипсокартонных перегородок. Более подробную информацию мы предоставим «СТ» после утверждения перечня.
- Лариса Федоровна, какие могут быть последствия для жильцов, выполнивших незаконную перепланировку?
- Жилищный кодекс в этом отношении однозначен. Для лица (собственника или нанимателя по договору соцнайма), которое осуществило незаконную перепланировку, предусмотрено лишь одно - он ОБЯЗАН привести такое жилое помещение в первоначально состояние в разумно короткий срок и в порядке, определенном органом, осуществляющим согласование. Ни задним числом, ни каким-либо иным способом узаконить такую перепланировку не представляется возможным.
- А если перепланировка была произведена в середине восьмидесятых годов, когда не было понятия «согласование»? Предположим, соединили две квартиры, находящиеся одна над другой, сделав проем и установив лестницу. Что делать теперь?
- Я думаю, что утверждение об отсутствии согласования/разрешения у таких собственников - неправда. Разрешения на подобные работы в те времена брались в ЖЭУ или РЭУ. Если разрешающий документ сохранился, при вынесении решения о законности перепланировки он, конечно, учитывается. В отдельных случаях мы можем потребовать проведения экспертизы - обследования технического состояния конструкции жилого помещения. Но замечу - если изменения конфигурации квартиры не были своевременно внесены в технический паспорт, они расцениваются как самовольная (незаконная) перепланировка. И оставить квартиру в перепланированном состоянии можно только по решению суда.
Практика работы показывает, что сейчас примерно одинаково соотношение количества граждан, которые только собираются выполнить перепланировку, и тех, кто пытается узаконить уже выполненные работы. В последнем случае мы выдаем по требованию суда заключение о выполненной перепланировке, чтобы суд мог принять соответствующее решение. Иногда решения принимаются в пользу жильцов.
Наталья Быкова.